Kısa cevap: Çekmeköy gayrimenkul avukatı; tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, önalım, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarını yürütür. Sözleşme aşamasında en çok işe yarayan araç ise şerhtir: satış vaadi, kira ve arsa payı karşılığı inşaattan doğan haklar tapuya şerh edilince sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009).
Taşınmaz uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı, hakkın bulunmamasından değil kayda işlenmemiş olmasından doğar. Sözleşmeyle kazanılan kişisel hak, tapu kütüğüne şerh edilmediği sürece üçüncü kişilere karşı zayıf kalır.
Aşağıda önce gayrimenkul avukatının hangi davalara baktığını ve işin nasıl yürüdüğünü ele alıyoruz. Ardından diğer sayfalarımızda ayrıntılı işlenmeyen bir alana iniyoruz: tapu sicilinde şerhler, geçici tescil şerhi, tescil ve terkin koşulları ile Devletin sorumluluğu. Taşınmazın terekeye girmesi hâlinde miras sayfamıza bakabilirsiniz.
Satış vaadi, kira ve arsa payı karşılığı inşaattan doğan haklar şerh verilmekle, taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009/2). Dosyanızı değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Gayrimenkul Avukatı Hangi Davalara Bakar?
Kısa cevap: Tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, önalım, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil; ayrıca satış vaadi, kira ve arsa payı karşılığı inşaat şerhleri ile Devletin sorumluluğu davaları.
| İş başlığı | İçerik |
|---|---|
| Kayıt ve yük incelemesi | Alım öncesi tapu kaydının, şerhlerin ve beyanların okunması |
| Devir işlemleri | Satış, bağış ve trampada resmî şekle uygun devir |
| Tapu iptali ve tescil | Yolsuz veya hukuka aykırı tescillerin düzeltilmesi |
| Paydaşlık uyuşmazlıkları | Ortaklığın giderilmesi ve önalım istemleri |
| Kullanım ihlalleri | El atmanın önlenmesi ve ecrimisil talepleri |
| Satış vaadi | Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi (TMK m.1009) |
| Arsa payı karşılığı inşaat | Sözleşmeden doğan hakların şerh edilmesi (m.1009) |
| Kira şerhi | Kira sözleşmesinin tapu kütüğüne şerhi (m.1009) |
| Tedbir şerhi | Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin kararların şerhi (m.1010) |
| Geçici tescil şerhi | Aynî hakkın güvence altına alınması (m.1011) |
| Devletin sorumluluğu | Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlar (m.1007) |
Bu işlerin bir bölümü dava açılmadan, doğrudan tapu müdürlüğünde yapılan işlemlerle sonuç verir. Doğru şerh, ileride açılacak davaların çoğunu gereksiz kılar.
Taşınmaz İşi Nasıl Yürür?
Kısa cevap: Kayıt incelemesi, yük denetimi, sözleşme, şerh, tescil istemi, gerekirse geçici tescil şerhi, uyuşmazlıkta dava ve sonucun tapuya işlenmesi.
| Sıra | Yapılan iş |
|---|---|
| Tapu örneği | Güncel kayıt örneği ve belgeler temin edilir |
| Takyidat | İpotek, haciz ve tedbir kayıtları çıkarılır |
| Sözleşme | Devir veya vaat sözleşmesi usulüne uygun düzenlenir |
| Şerh | Kişisel haklar için tapuya şerh talep edilir |
| Tescil istemi | Yetki ve hukukî sebep belgelenerek tescil istenir |
| Ret hâli | Belgeler eksikse istem reddedilir; koşulları varsa geçici şerh istenir |
| Uyuşmazlık | Gerekirse tapu iptali ve tescil davası açılır |
| Sonuç | Karar tapuya işlenir; zarar varsa sorumluluk yoluna gidilir |
Çekmeköy’de ayrı bir adliye bulunmadığından dosyalar Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Tapu Kütüğüne Hangi Haklar Şerh Edilir?
Kısa cevap: Mülkiyet, irtifak ve rehin tescil edilir; satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım ve arsa payı karşılığı inşaat hakları şerh edilir. Tedbir, haciz ve iflas gibi kısıtlamalar da şerh konusudur.
| Konu | Kural |
|---|---|
| Tescil edilenler | Taşınmaza ilişkin mülkiyet, irtifak hakları ve taşınmaz yükleri ile rehin hakları tapu kütüğüne tescil edilir (m.1008) |
| Şerh edilebilecek haklar | Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar (m.1009/1) |
| Şerhin etkisi | Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (m.1009/2) |
| Kısıtlama şerhleri | Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları; haciz, iflâs kararı veya konkordato ile verilen süre; aile yurdu kurulması, artmirasçı atanması gibi işlemler şerh verilebilir (m.1010/1) |
| Kısıtlamanın etkisi | Tasarruf yetkisi kısıtlamaları da şerh verilmekle sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (m.1010/2) |
| Beyanlar sütunu | Bir taşınmazın eklentileri malikin istemi üzerine beyanlar sütununa yazılır; terkini hak sahibi görünen bütün ilgililerin rızasına bağlıdır (m.1012/1) |
Geçici Tescil Şerhi ve Tescil Koşulları
Kısa cevap: Aynî hakkın güvence altına alınması veya belge eksikliğinin sonradan tamamlanması hâllerinde geçici tescil şerhi verilir; ilgililerin rızası veya hâkim kararı aranır. Tescil malikin yazılı beyanı ile, terkin ise hak sahibinin beyanı ile yapılır.
| Konu | Kural |
|---|---|
| Hangi hâllerde | İddia edilen bir aynî hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa veya tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa geçici tescil şerhi verilebilir (m.1011/1) |
| Şartı | Geçici tescil şerhi bütün ilgililerin razı olmasına veya hâkimin karar vermesine bağlıdır (m.1011/2) |
| Etkisi | Şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse şerh tarihinden başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir (m.1011/2) |
| Hâkimin incelemesi | Hâkim, tarafları dinleyerek veya dosya üzerinde inceleme yaparak hakkın varlığının kabul edilebileceği kanaatine varırsa şerh kararı verir; kararda şerhin süresi ve içeriği belirlenir (m.1011/3) |
| Tescil istemi | Tescil, tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır; kanun hükmüne, kesinleşmiş mahkeme kararına veya eşdeğer belgeye dayanılıyorsa bu beyana gerek yoktur (m.1013) |
| Terkin | Bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi, ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir (m.1014) |
| Belgeleme | Tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın tasarruf yetkisini ve hukukî sebebi belgelemiş olmasına bağlıdır (m.1015/1) |
| Şekil şartı | Hukukî sebebin belgelenmesi, bu sebebin geçerliliği için gerekli şekle uyulduğunun ispatı suretiyle olur (m.1015/3) |
| Eksik belge | Belgeler tamam değilse istem reddedilir; hukukî sebep belgeleri tamamsa ve yalnız tasarruf yetkisi belgesi eksikse malikin rızası veya hâkim kararıyla geçici tescil şerhi verilebilir (m.1016) |
- 01
Hakkın niteliği
Satış vaadi, kira ve arsa payı karşılığı inşaat kişisel hak doğurur
- 02
Risk
Şerh yoksa taşınmaz devredildiğinde hak yeni malike karşı ileri sürülemeyebilir
- 03
Sözleşme
Kanunun aradığı şekil şartına uygun sözleşme düzenlenir
- 04
Başvuru
Tapu müdürlüğünden şerh talep edilir (m.1009)
- 05
Etki
Şerh, sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürme imkânı verir
- 06
Kısıtlamalar
Dava açılmışsa tedbir kararının şerhi istenir (m.1010)
- 07
Geçici şerh
Belgeler eksikse hâkim kararıyla geçici tescil şerhi istenebilir (m.1011)
- 08
Denetim
Kayıt ve şerhler işlem öncesinde tekrar kontrol edilir (m.1020)
Satış vaadi veya kira neden şerh edilir?
Sicilin İşleyişi ve Devletin Sorumluluğu
Kısa cevap: Tesciller istem sırasına göre yapılır, ilgililerin bilgisi dışındaki işlemler tebliğ edilir, sicil herkese açıktır ve kaydı bilmeme savunması yapılamaz. Sicilin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.
| Konu | Kural |
|---|---|
| Sıra | Kütüğe tesciller, istem tarihine ve sırasına göre yapılır; sicildeki kaydın bir örneği isteyen ilgiliye verilir (m.1017) |
| İrtifaklar | Taşınmaz lehine irtifakların tescil ve terkini hem yüklü hem yararlanan taşınmazların sayfalarına kaydedilir (m.1018) |
| Tebliğ | Tapu memuru, ilgililerin bilgisi dışında yaptığı işlemleri onlara tebliğ etmekle yükümlüdür; itiraz süresi tebliğ tarihinden işlemeye başlar (m.1019) |
| Açıklık | Tapu sicili herkese açıktır; ilgisini inanılır kılan herkes ilgili sayfanın ve belgelerin gösterilmesini veya örneklerinin verilmesini isteyebilir (m.1020/1-2) |
| Bilmeme savunması | Kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (m.1020/3) |
| Devletin sorumluluğu | Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur (m.1007/1) |
| Rücu | Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder (m.1007/2) |
| Yetkili mahkeme | Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (m.1007/3) |
Tapu Kaydında Nelere Bakılır?
Kısa cevap: Malik ve pay oranları, edinme sebebi, rehinler, şerhler, beyanlar, irtifaklar ve yevmiye sırası. Alım öncesinde bu sütunların tamamı okunmalıdır.
| Sütun / kayıt | Ne anlama gelir? |
|---|---|
| Malik sütunu | Taşınmazın kayıtlı maliki ve pay oranları görünür |
| Edinme sebebi | Mülkiyetin satış, miras veya mahkeme kararıyla mı kazanıldığını gösterir |
| Rehinler | İpotek kaydı, alacaklı ve derece bilgisiyle birlikte yer alır |
| Şerhler | Satış vaadi, kira, önalım ve tedbir gibi kayıtlar bu bölümdedir (m.1009-1010) |
| Beyanlar | Eklentiler ve kamu hukuku kısıtlamaları buraya yazılır (m.1012) |
| İrtifaklar | Geçit, intifa ve üst hakkı gibi yükler ayrıca gösterilir (m.1018) |
| Tarih ve yevmiye | İşlemin sırasını belirler; tesciller istem sırasına göre yapılır (m.1017) |
| Kadastro bilgileri | Ada, parsel, yüzölçümü ve nitelik bilgileri karşılaştırılır |
Kaydın herkese açık olması, alıcı bakımından bir kolaylık olduğu kadar bir yüktür de: kanun, kimsenin sicildeki bir kaydı bilmediğini ileri süremeyeceğini söyler (m.1020/3). Bu nedenle alım öncesi inceleme, sonradan ileri sürülecek iyiniyet savunmasının yerini tutar.
Taşınmaz bir kullanım ilişkisine konu olmuşsa kira başlıkları için kira, cebrî satış ve haciz başlıkları için icra sayfamıza bakabilirsiniz.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Görev bakımından tapu iptali ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinde, ortaklığın giderilmesi ise sulh hukuk mahkemesinde görülür. Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlara ilişkin davalar ise tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde açılır (TMK m.1007/3). Çekmeköy’de ayrı bir adliye bulunmadığından dosyalar Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Dosyanız Değerlendirilirken Nelere Bakılır?
İlk olarak kayıt: tapuda kim malik görünüyor, hangi şerh ve beyanlar var.
İkincisi yükler: ipotek, haciz veya tedbir taşınmazı bağlıyor mu.
Üçüncüsü sözleşme: hak kişisel mi, aynî mi; şekil şartına uyulmuş mu.
Dördüncüsü şerh: hak şerh edilmiş mi, edilmemişse hâlâ mümkün mü.
Beşincisi zarar: kayıttaki bir hata zarara yol açtıysa sorumluluk yoluna gidilebilir mi.
Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur ve davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (TMK m.1007). Dosyanızı değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Çekmeköy gayrimenkul avukatı hangi davalara bakar?
Tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, önalım, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarını yürütür. Satış vaadi, kira ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tapuya şerhi de bu kapsamdadır.
Taşınmaz işi nasıl yürür?
Tapu kaydı ve şerhler incelenir, taşınmaz üzerindeki yükler denetlenir ve sözleşme usulüne uygun düzenlenir. Kişisel haklar için şerh istenir; tescil talebinde tasarruf yetkisi ve hukukî sebep belgelenir.
Tapu kütüğüne hangi haklar tescil edilir?
Taşınmaza ilişkin mülkiyet, irtifak hakları ve taşınmaz yükleri ile rehin hakları tapu kütüğüne tescil edilir (TMK m.1008).
Hangi sözleşmeler tapuya şerh edilebilir?
Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar şerh edilebilir (m.1009/1).
Şerhin faydası nedir?
Şerh verilen haklar, o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (m.1009/2). Yani taşınmaz el değiştirse bile hak korunur.
Kira sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi?
Evet. Kira sözleşmesinden doğan haklar, kanunun saydığı şerh edilebilir haklar arasındadır (m.1009/1).
Dava açtım, tapuya kayıt düşülebilir mi?
Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları tapu kütüğüne şerh verilebilir (m.1010/1). Bu şerh de sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.
Haciz ve iflas tapuya işlenir mi?
Haciz, iflâs kararı veya konkordato ile verilen süre gibi tasarruf yetkisi kısıtlamaları tapu kütüğüne şerh verilebilir (m.1010/1).
Eklentiler tapuda gösterilir mi?
Bir taşınmazın eklentileri, malikin istemi üzerine kütükteki beyanlar sütununa yazılır. Bu kaydın terkini, kütükte hak sahibi görünen bütün ilgililerin rızasına bağlıdır (m.1012/1).
Geçici tescil şerhi ne zaman verilir?
İddia edilen bir aynî hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa veya tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa geçici tescil şerhi verilebilir (m.1011/1).
Geçici tescil şerhi için neye ihtiyaç var?
Geçici tescil şerhi, bütün ilgililerin razı olmasına veya hâkimin karar vermesine bağlıdır (m.1011/2).
Hâkim geçici şerhe nasıl karar verir?
Hâkim, tarafları dinleyerek veya dosya üzerinde inceleme yaparak şerhe konu olan hakkın varlığının kabul edilebileceği kanaatine varırsa şerh kararı verir; kararda şerhin etki bakımından süresi ve içeriği belirlenir (m.1011/3).
Tescil için malikin beyanı şart mı?
Tescil, tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır. Edinen kimse kanun hükmüne, kesinleşmiş mahkeme kararına veya buna eşdeğer bir belgeye dayanıyorsa bu beyana gerek yoktur (m.1013).
Bir kaydın silinmesi nasıl olur?
Bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesi, ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabilir (m.1014).
Tapu müdürlüğü hangi belgeleri arar?
Tescil, terkin ve değişiklik gibi tasarruf işlemlerinin yapılabilmesi, istemde bulunanın tasarruf yetkisini ve hukukî sebebi belgelemiş olmasına bağlıdır (m.1015/1).
Belgeler eksikse ne olur?
Tasarruf yetkisine ve hukukî sebebe ilişkin belgeler tamam değilse istem reddedilir. Hukukî sebep belgeleri tamam olmasına rağmen tasarruf yetkisi belgesi tamamlanacaksa, malikin rızası veya hâkimin kararıyla geçici tescil şerhi verilebilir (m.1016).
Tesciller hangi sıraya göre yapılır?
Kütüğe tesciller, istem tarihine ve sırasına göre yapılır; sicildeki kaydın bir örneği isteyen ilgiliye verilir (m.1017).
İrtifak hakkı hangi sayfalara işlenir?
Taşınmaz lehine irtifakların tescil ve terkini hem yüklü hem yararlanan taşınmazların sayfalarına kaydedilir (m.1018).
Haberim olmadan yapılan işlem bana bildirilir mi?
Tapu memuru, ilgililerin bilgisi dışında yaptığı işlemleri onlara tebliğ etmekle yükümlüdür; ilgililerin bu işlemlere karşı itiraz süresi kendilerine yapılan tebliğ tarihinden işlemeye başlar (m.1019).
Tapu kayıtlarını herkes görebilir mi?
Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya örneklerinin verilmesini isteyebilir (m.1020).
Kaydı bilmiyordum savunması yapılabilir mi?
Hayır. Kanun açıkça, kimsenin tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremeyeceğini belirtir (m.1020/3).
Tapudaki hatadan doğan zararı kim karşılar?
Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur; Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder (m.1007/1-2).
Devlete karşı dava nerede açılır?
Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (m.1007/3).
Çekmeköy’de taşınmaz davaları nerede görülür?
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Çekmeköy’de ayrı bir adliye bulunmadığından bu dosyalar Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Yazar Hakkında
Av. Burakhan Çalışkan, İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat olarak Kartal’daki bürosunda gayrimenkul hukuku dosyalarını takip etmektedir. Çekmeköy, Taşdelen, Alemdağ ve Ömerli başta olmak üzere ilçe genelinden gelen dosyalarda; tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi ve önalım davalarının yanı sıra satış vaadi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin şerhi işlemlerini yürütmektedir. İletişim: 0 506 976 23 55 — Cevizli Mahallesi, Ulubey Sokak, No: 4A D: 46, Kartal/İstanbul.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.1007-1020)
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.704-761 — taşınmaz mülkiyeti ve kapsamı
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — mevzuat.gov.tr (taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki)
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.