Kısa cevap: Kira hukukunun en çok yanlış bilinen kuralı şudur: kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347). Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanabilir ve her sebebin kendi hak düşürücü süresi vardır. Kira artışında tavan, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır (m. 344); konut kiralarındaki %25 sınırı geçiciydi ve süresi dolmuştur.
Bu sayfa, Kartal ve çevresinde kira uyuşmazlığı yaşayan ev sahipleri ve kiracılar için hazırlanmıştır. Kanuni açıklamaların tamamı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun yürürlükteki metninden doğrulanarak aktarılmıştır. Kira davalarında en sık görülen hak kaybı, doğru sebebe dayanılmaması veya kanunda öngörülen kısa sürelerin kaçırılmasıdır.
Tahliye sebeplerinin çoğunda dava açma süresi yalnızca bir aydır.
Tahliye Sebepleri: Kanunda Sayılanlarla Sınırlıdır
Kısa Cevap: Kiraya veren istediği zaman ve istediği gerekçeyle tahliye isteyemez. Türk Borçlar Kanunu tahliye sebeplerini sınırlı sayıda düzenler ve her biri için ayrı bir usul ile ayrı bir süre öngörür. Bu tablodaki sürelerin kaçırılması, o sebebe dayanma hakkını o dönem için ortadan kaldırır.
| Sebep | Koşul | Süre | Madde |
|---|---|---|---|
| Kira bedelinin ödenmemesi | Kiraya veren yazılı olarak süre verip, bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir | Konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün; diğerlerinde en az 10 gün. Süre, yazılı bildirimi izleyen günden işler | m. 315 |
| Özenle kullanma borcuna aykırılık | Kiralananın sözleşmeye uygun kullanılmaması ya da komşulara saygı gösterilmemesi | Konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün süre verilerek aykırılığın giderilmesi istenir | m. 316 |
| Gereksinim | Kiralananın kiraya veren, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu | Sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde dava | m. 350/1 |
| Yeniden inşa veya imar | Esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekli ve bu işler sırasında kullanım imkânsız | Sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde dava | m. 350/2 |
| Yeni malikin gereksinimi | Kiralananı sonradan edinen kişinin kendisi veya yakınları için gereksinimi. Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim koşulu vardır | Bildirimden altı ay sonra açılacak dava | m. 351 |
| Tahliye taahhüdü | Kiracının, kiralananın tesliminden sonra ve yazılı olarak belli bir tarihte boşaltmayı üstlenmesine rağmen boşaltmaması | Taahhüt tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurma veya dava | m. 352/1 |
| İki haklı ihtar | Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yazılı olarak iki haklı ihtara sebep olunması | Kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava | m. 352/2 |
| Oturmaya elverişli konut bulunması | Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutu bulunması; kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmemesi | Sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava | m. 352/3 |
| On yıllık uzama sonrası | On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir | İzleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim | m. 347 |
Sözleşme Kendiliğinden Uzar mı?
Bu başlıktaki kural, hem ev sahiplerinin hem kiracıların en çok yanıldığı noktadır.
| Konu | Kural | Madde |
|---|---|---|
| Kiracının bildirimi | Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır | m. 347/1 |
| Kiraya verenin durumu | Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bu, kira hukukunun en çok yanlış bilinen kuralıdır | m. 347/1 |
| On yıl kuralı | On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeksizin sona erdirebilir | m. 347/1 |
| Belirsiz süreli sözleşme | Kiracı her zaman; kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sona erdirebilir | m. 347/2 |
| Şekil şartı | Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır | m. 348 |
| Dava süresinin uzaması | Kiraya veren, dava açma süresinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır | m. 353 |
Özetle: sözleşmenin süresi dolduğunda kiracı çıkmak zorunda değildir; aksine sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya verenin herhangi bir sebep göstermeksizin sona erdirebilmesi ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra mümkündür. Bu aradaki dönemde tahliye, yalnızca kanunda sayılan sebeplerden birine dayanabilir. Kira kontratı bitmeden tahliye yazımız konuyu kiracı bakışıyla ele alır.
Kira Artışı: Güncel Tavan Nedir?
Bu konuda internette dolaşan bilgilerin önemli bölümü artık yürürlükte olmayan geçici düzenlemelere dayanmaktadır. Güncel durum şöyledir.
| Durum | Uygulanacak kural |
|---|---|
| Taraflar anlaşmışsa | Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır |
| Anlaşma yoksa | Kira bedeli, aynı TÜFE tavanını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir |
| Beş yıl kuralı | Anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira bedeli; hâkim tarafından TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir |
| %25 sınırı | Konut kiralarındaki yüzde yirmi beş tavanı geçici düzenlemelerdi ve süreleri dolmuştur: Geçici m. 1 8/6/2022 – 1/7/2023, Geçici m. 2 2/7/2023 – 1/7/2024 dönemlerini kapsıyordu. Bu tarihlerden sonra yenilenen dönemlerde genel kural olan TÜFE tavanı uygulanır |
| Yabancı para | Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklıdır |
Dikkat: Konut kiralarındaki yüzde yirmi beş tavanı kalıcı bir kural değildi. Geçici madde 1, 8 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında yenilenen dönemleri; Geçici madde 2 ise 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen dönemleri kapsıyordu. Bu tarihlerden sonra yenilenen kira dönemlerinde genel kural olan TÜFE tavanı geçerlidir.
Beş yılı aşan kiralarda ise ayrı bir yol vardır: hâkim, TÜFE oranının yanında kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini de gözeterek bedeli yeniden belirler. Kira tespit davasının dayanağı budur. Kira tespit davası cevap dilekçesi ve bilirkişi raporuna itiraz dilekçesi örneklerimiz bu davanın pratiğini gösterir.
Tahliye Süreci Nasıl İşler?
- 01
Sebebin belirlenmesi
Hangi tahliye sebebine dayanılacağı belirlenir. Her sebebin kendi koşulu ve kendi hak düşürücü süresi vardır; yanlış sebep seçimi davanın reddine yol açar.
- 02
İhtar veya bildirim
Kira bedelinin ödenmemesinde yazılı süre verilir (konutta en az 30 gün). Yeni malikin gereksiniminde edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim zorunludur.
- 03
Sürenin beklenmesi
İhtar süresi veya kanunun öngördüğü bekleme süresi dolmadan dava açılamaz. Yeni malikte bildirimden sonra altı ay beklenir.
- 04
Dava veya icra takibi
Tahliye taahhüdünde icraya başvurma veya dava açma seçeneği vardır (m. 352/1). Diğer sebeplerde tahliye davası açılır. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
- 05
Yargılama
Kiracı itiraz ederse deliller değerlendirilir. Gereksinim davalarında samimiyet ve zorunluluk unsuru incelenir.
- 06
Karar ve icra
Tahliye kararı kesinleştikten sonra icra yoluyla yerine getirilir.
- 07
Yeniden kiralama yasağına dikkat
Gereksinim veya yeniden inşa sebebiyle tahliye edilen taşınmazın, haklı sebep olmaksızın eski kiracıdan başkasına kiralanması bakımından kanunda sınırlama bulunmaktadır; bu nedenle tahliye sonrası süreç de planlanmalıdır.
Tahliye süreci adım adım
Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
Avukat değerlendirmesi: Kira dosyalarında kaybedilen davaların büyük bölümü esasa ilişkin değil, usule ilişkin sebeplerden kaynaklanır. En sık karşılaşılan üç hata şudur: yanlış tahliye sebebine dayanmak, bir aylık dava açma süresini kaçırmak ve ihtarı yazılı şekil şartına uygun yapmamak.
Dosya hazırlığında denetlenen başlıklar:
- Sebebin doğru seçimi — gereksinim mi, iki haklı ihtar mı, tahliye taahhüdü mü; her birinin koşulları farklıdır
- Sürenin işlemeye başladığı an — m. 315’te yazılı bildirimi izleyen gün; m. 351’de edinme tarihi
- Yazılı şekil şartı — fesih bildirimi ve tahliye taahhüdü yazılı olmadıkça sonuç doğurmaz
- Tahliye taahhüdünün zamanı — kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir
- Gereksinimde samimiyet — gereksinimin gerçek ve zorunlu olup olmadığı incelenir
- Arabuluculuk — kira uyuşmazlıklarında dava şartıdır; atlanırsa dava usulden reddedilir
- m. 353 bildirimi — süre kaçırılmadan yazılı bildirim yapılırsa dava açma süresi bir kira yılı uzar
Kiracı Tarafındaysanız
Kanun kiracıya önemli güvenceler tanır. Bunların başında, sözleşme süresinin bitiminin tek başına tahliye sebebi olmaması gelir (m. 347/1). Tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda düzenlenmiştir ve kiraya veren bunlardan birine dayanmak zorundadır.
- Fesih bildirimi yazılı değilse geçersizdir (m. 348)
- Kira artışı TÜFE tavanını aşamaz; aşan kısım geçersizdir (m. 344)
- Ödeme gecikmesinde konutta en az otuz gün süre verilmesi zorunludur (m. 315)
- Tahliye ancak mahkeme kararı veya icra yoluyla gerçekleşir
İhtiyaç nedeniyle tahliyeye cevap, tahliye talepli takibe itiraz ve kira ihtarnamesine cevap örneklerimiz kiracı tarafındaki adımları gösterir.
İlgili Kartal Sayfaları
- Kartal kira tespit davası avukatı
- Kartal tahliye taahhüdü avukatı
- Kartal ihtiyaç nedeniyle tahliye avukatı
- Kartal ev sahibi avukatı
- Kartal gayrimenkul avukatı
Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibi kira sözleşmesi bitti diye kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır. TBK m. 347/1 açıktır: “Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.” Kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya verenin sebep göstermeksizin sona erdirebilmesi ancak on yıllık uzama süresi sonunda ve izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle mümkündür. Bu konuyu ayrı bir yazıda ele aldık.
Ev sahibi kiracıyı zorla çıkarabilir mi?
Hayır. Tahliye ancak mahkeme kararı veya icra yoluyla gerçekleşir. Kilidin değiştirilmesi, eşyaların dışarı çıkarılması veya elektriğin kesilmesi gibi fiillerin ayrıca hukuki ve cezai sonuçları olabilir. Zorla çıkarmanın sonuçlarını ayrıntılı ele aldık.
Kira ödenmezse kaç gün süre verilir?
TBK m. 315 uyarınca kiraya veren, kiracıya yazılı olarak süre verip bu sürede de ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, diğer kiralarda en az on gündür. Süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
İki haklı ihtar ne demek?
TBK m. 352/2 uyarınca kiracı; bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.
Tahliye taahhüdü ne zaman geçerli olur?
TBK m. 352/1’in iki koşulu vardır ve ikisi de kritiktir: taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması ve yazılı olması. Kiracı taahhüt ettiği tarihte boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bir aylık süre kaçırılırsa o yıl için bu yola başvurulamaz. Tahliye taahhüdü sayfamıza bakabilirsiniz.
İhtiyaç nedeniyle tahliye nasıl işler?
TBK m. 350/1 uyarınca kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir. Uygulamada gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı incelenir. Cevap dilekçesi örneğimize ve Kartal ihtiyaç nedeniyle tahliye sayfamıza bakabilirsiniz.
Evi yeni satın aldım, kiracıyı çıkarabilir miyim?
TBK m. 351 bunun için ayrı bir yol öngörür. Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi veya yakınları için gereksinim varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa bu yol kapanır; bu nedenle tapu devrinden hemen sonra harekete geçilmelidir.
Kira artışı en fazla ne kadar olabilir?
Güncel kural TBK m. 344’tedir: yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Konut kiralarındaki yüzde yirmi beş tavanı geçici bir düzenlemeydi ve süresi dolmuştur — Geçici madde 1 8/6/2022-1/7/2023, Geçici madde 2 2/7/2023-1/7/2024 dönemlerini kapsıyordu.
Beş yıldan uzun süredir oturan kiracının kirası nasıl belirlenir?
TBK m. 344’ün üçüncü fıkrası ayrı bir rejim öngörür: taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Kira tespit davasının dayanağı budur. Kira tespit davası sayfamıza bakabilirsiniz.
Kira tespit davasında bilirkişi raporuna nasıl itiraz edilir?
Rapordaki emsal seçimi, kiralananın konumu ve niteliğine ilişkin tespitler ile hesaplama yöntemi ayrı ayrı denetlenir. Bilirkişi raporuna itiraz dilekçesi ve kira tespit davası cevap dilekçesi örneklerimiz bu konuda ayrıntı içerir.
Tahliye talepli icra takibine nasıl itiraz edilir?
Takibe süresi içinde itiraz edilmesi gerekir; itiraz edilmezse takip kesinleşir ve tahliye aşamasına geçilir. İtiraz dilekçesi örneğimiz süreci adım adım gösterir.
Fesih bildirimi sözlü yapılabilir mi?
Hayır. TBK m. 348 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Sözlü bildirim hukuki sonuç doğurmaz. İhtar çekme usulü ve süreleri hakkındaki yazımıza bakabilirsiniz.
Dava açma süresini kaçırdım, ne olur?
TBK m. 353 bir esneklik tanır: kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu bildirim yapılmamışsa süre kaçırılmış olur ve o dönem için o sebebe dayanılamaz.
Kartal’da kira davası hangi mahkemede görülür?
Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir. Kartal’daki taşınmazlara ilişkin davalar İstanbul Anadolu Adliyesi‘nde görülür. Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür; bu adımın atlanması davanın usulden reddine yol açar.
Kiracı olarak haklarım neler?
Kiracı, kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak tahliye isteyemeyeceğini (m. 347/1), tahliye sebeplerinin kanunda sınırlı sayıda düzenlendiğini ve her birinin kendi hak düşürücü süresi bulunduğunu bilmelidir. Ayrıca kira artışının TÜFE tavanını aşamayacağı (m. 344) ve fesih bildiriminin yazılı olması gerektiği (m. 348) kiracı lehine güvencelerdir.
Hangi sebebe dayanılacağı ve sürelerin durumu dosya bazında incelenir.
Kaynaklar
Madde atıfları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu‘nun yürürlükteki metninden doğrulanmıştır. Konut kiralarındaki yüzde yirmi beş tavanını getiren Geçici madde 1 (7409 sayılı Kanun, 8/6/2022) ve Geçici madde 2 (7456 sayılı Kanun, 14/7/2023) hükümlerinin kapsadığı dönemler sona ermiştir. Mevzuat değişebileceğinden güncel metni Mevzuat Bilgi Sistemi’nden teyit etmeniz önerilir.
Büromuz Hakkında
Av. Burakhan Çalışkan; Çalışkan Hukuk Bürosu Cevizli Mahallesi, Ulubey Sokak No: 4A D: 46, 34865 Kartal/İstanbul adresinde, İstanbul Anadolu Adliyesi’nin bulunduğu yargı çevresinde faaliyet göstermektedir. Tahliye davaları, kira tespit ve kira bedelinin uyarlanması davaları, tahliye taahhüdüne dayalı icra takipleri ile kiracı ve ev sahibi tarafında dava takibi çalışma konuları arasındadır. İstanbul Barosu’na kayıtlı olarak çalışılmakta olup iletişim için 0 506 976 23 55 numarası kullanılabilir.
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.