Kısa cevap: Kartal gayrimenkul avukatı; tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), önalım (şufa), ecrimisil, el atmanın önlenmesi ve kazandırıcı zamanaşımıyla tescil davalarını yürütür. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; Kartal ve çevre ilçelerdeki taşınmazlar için bu yer İstanbul Anadolu Adliyesi’dir. Ortaklığın giderilmesi davasında arabulucuya başvurmak dava şartıdır, tapu iptali ve önalım davalarında değildir.
Gayrimenkul uyuşmazlıklarının çoğu, hukuki bir sorun olarak fark edildiğinde çoktan başlamış oluyor. Payını haber vermeden satan kardeş, on yıldır kullanılan ama tapusu başkasının adına görünen bahçe, vekâletle yapılmış bir devir, ortak mirasın yıllardır bölünememesi… Bu dosyalarda kaybedilen davaların önemli bir kısmı esastan değil, süre ve usul nedeniyle kaybediliyor. Önalımda satıştan itibaren bir yıl geçmesi, tapu iptalinde tedbir şerhi istenmemesi ya da ortaklığın giderilmesinde arabuluculuk aşamasının atlanması, esasa hiç girilmeden dosyanın kapanmasına yol açabiliyor.
Bu sayfa, Kartal ve çevresindeki taşınmazlara ilişkin dava türlerini; her birinin kanuni dayanağını, görevli mahkemesini, kritik sürelerini ve 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun’la önalım hükümlerinde yapılan değişikliği güncel mevzuat metni üzerinden açıklıyor.
Önalım hakkı, satış bildirilmese bile satıştan itibaren bir yıl geçmekle düşer. Tapu iptali davasında ise tedbir şerhi konulmadan geçen her gün, taşınmazın iyiniyetli üçüncü kişiye devredilmesi riskini büyütür. Tapu kayıtlarınızı inceletmek için iletişime geçebilirsiniz.
Kartal Gayrimenkul Avukatı Hangi Davalara Bakar?
Gayrimenkul hukuku tek bir dava türünden ibaret değildir. Aşağıdaki tablo, Kartal Adliyesi’nin bağlı olduğu İstanbul Anadolu Adliyesi’nde en sık karşılaşılan taşınmaz davalarını, dayandıkları Türk Medeni Kanunu maddelerini ve görevli mahkemeleri bir arada gösteriyor.
| Dava türü | Ne işe yarar | Kanuni dayanak | Görevli mahkeme |
|---|---|---|---|
| Tapu iptali ve tescil | Yolsuz ya da hukuka aykırı tescili silip taşınmazı gerçek hak sahibi adına yazdırır | TMK m.1024, m.1025 | Asliye Hukuk |
| Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) | Paylı veya elbirliği mülkiyetini sona erdirir; aynen taksim ya da satış | TMK m.698, m.699 | Sulh Hukuk |
| Önalım (şufa) | Payı üçüncü kişiye satılan taşınmazda diğer paydaşa payı devralma imkânı verir | TMK m.732-734 | Asliye Hukuk |
| Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) | Taşınmazı izinsiz kullanan kötüniyetli zilyetten tazminat alınmasını sağlar | TMK m.683, m.995 | Asliye Hukuk |
| Kazandırıcı zamanaşımıyla tescil | Tapusuz taşınmazda 20 yıllık zilyetliği mülkiyete çevirir | TMK m.713 | Asliye Hukuk |
| El atmanın önlenmesi (müdahalenin meni) | Taşınmaza fiilî müdahaleyi durdurur | TMK m.683/2 | Asliye Hukuk |
| Tapu sicilinden doğan zararın tazmini | Sicilin hatalı tutulmasından doğan zararı Devletten ister | TMK m.1007 | Asliye Hukuk |
Dava Açmadan Önce Arabulucuya Gitmek Zorunlu mu?
Kısa cevap: Bazı taşınmaz uyuşmazlıklarında zorunlu, bazılarında değil. 28 Mart 2023 tarihli 7445 sayılı Kanun’la 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen madde 18/B, dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına giren taşınmaz uyuşmazlıklarını sınırlı sayıda saymıştır. Bu ayrımı bilmeden doğrudan dava açmak, dosyanın usulden reddine yol açar.
| Uyuşmazlık | Dava şartı arabuluculuk | Dayanak |
|---|---|---|
| Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) | Evet — doğrudan dava açılamaz | m.18/B-1-b |
| Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar | Evet (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) | m.18/B-1-a |
| Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklar | Evet | m.18/B-1-c |
| Komşu hakkından doğan uyuşmazlıklar | Evet | m.18/B-1-ç |
| Tapu iptali ve tescil | Hayır — doğrudan dava açılır | Madde kapsamında sayılmamıştır |
| Önalım (şufa) | Hayır | Madde kapsamında sayılmamıştır |
| Ecrimisil | Hayır | Madde kapsamında sayılmamıştır |
Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa 2024 yılında eklenen bir kolaylık devreye girer: taşınmazın devrine veya üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesinin tarafları, icra edilebilirlik şerhi alındıktan sonra doğrudan tapu müdürlüğünden tescil isteyebilir; ayrıca resmî senet düzenlenmesi gerekmez (6325 sayılı Kanun m.18/B-5, 7/11/2024 tarihli 7531 sayılı Kanun’la eklenmiştir). Şerh, taşınmazla ilgili anlaşma belgelerinde taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır.
Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir, Ne Zaman Açılır?
Kısa cevap: Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş, bir tescil yolsuz olarak terkin edilmiş ya da değiştirilmişse, ayni hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025). Uygulamada bu dava, muvazaalı devir, ehliyetsizlik, vekâletin kötüye kullanılması, sahte belgeyle yapılan işlem ve kadastro hatası gibi hâllerde açılır.
Bu davanın kaderini belirleyen asıl hüküm ise başka bir maddedir: tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Yani taşınmaz siz dava açmadan önce ya da dava sürerken, olup biteni bilmeyen bir alıcıya devredilmişse, haklı olduğunuz hâlde taşınmazı geri alamayabilir, yalnızca tazminat isteyebilirsiniz. Buna karşılık tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz (TMK m.1024).
Pratik sonuç açıktır: tapu iptali davasında dilekçeyle birlikte tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulmasını istemek, çoğu zaman davanın esasından daha önceliklidir. Şerh konulduktan sonra taşınmazı devralan kişi artık iyiniyet iddiasında bulunamaz.
Devrin şekli yönünden de bir uyarı gerekir: taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır (TMK m.706). Aranızda yapılan adi yazılı satış sözleşmesi mülkiyeti geçirmez. Ancak geçerli bir hukuki sebebe dayanarak tescil isteme hakkı olan kişi, malikin kaçınması hâlinde hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir (TMK m.716). Boşanma protokolüyle kararlaştırılan taşınmaz devirlerinin nasıl yapılacağını boşanma sonrası tapu devri yazımızda ayrıntılı ele aldık.
- 01
Tapu kayıtlarının ve dayanak belgelerin çıkarılması
Taşınmazın tapu kütüğü, akit tablosu, işlem dosyası ve varsa vekâletname örnekleri Kartal Tapu Müdürlüğü’nden istenir. Davanın kaderi çoğu zaman bu belgelerde yazılıdır.
- 02
Hukuki sebebin belirlenmesi
Muvazaa mı, ehliyetsizlik mi, vekâletin kötüye kullanılması mı, yolsuz tescil mi — her biri farklı ispat yükü ve farklı zamanaşımı rejimi taşır.
- 03
Dava dilekçesi ve tedbir talebi
Dilekçeyle birlikte tapuya ihtiyati tedbir şerhi talep edilir; aksi hâlde taşınmaz dava sürerken iyiniyetli üçüncü kişiye devredilirse TMK m.1023 karşınıza çıkabilir.
- 04
Ön inceleme ve tanık listesi
Uyuşmazlığın sınırı burada çizilir. Ön incelemeden sonra iddia ve savunmanın genişletilmesi kural olarak mümkün değildir.
- 05
Keşif ve bilirkişi incelemesi
Taşınmaz başında keşif yapılır; fen bilirkişisi sınırları, değerleme uzmanı rayiç bedeli, gerekirse tıbbi bilirkişi ehliyet durumunu raporlar.
- 06
Karar ve tapuya tescil
Kabul kararı kesinleştikten sonra mahkeme yazısıyla tapu müdürlüğünde tescil işlemi yapılır; kararın kesinleşmeden tescile esas alınamayacağı unutulmamalıdır.
Kartal’da bir tapu iptali ve tescil davasının tipik seyri
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nasıl İşler?
Kısa cevap: Paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.698). Mahkeme önce aynen taksimi değerlendirir; bu mümkün değilse taşınmaz satılarak bedeli paylaştırılır (TMK m.699).
Sıkça yapılan hata, davanın baştan “satış davası” sanılmasıdır. Kanun bunun tersini söyler: paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmezse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Satış, ancak bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğrayacağı hâllerde gündeme gelir. Bu nedenle taşınmazın imar durumu, ifraz kabiliyeti ve bağımsız bölüm oluşturmaya elverişli olup olmadığı, davanın en kritik teknik konusudur.
Paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıllık süreyle sınırlandırılabilir; taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir (TMK m.698/2-3). Ayrıca kanun “uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz” der. Kartal’daki paylı taşınmazlarda bu davanın ayrıntılarını izale-i şuyu davası sayfamızda ele alıyoruz. Mirastan kaynaklanan elbirliği mülkiyetinde ise önce paylı mülkiyete geçiş ya da miras taksimi gündeme gelir; bu konuda Kartal miras avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Önalım (Şufa) Hakkı: 2026’da Neler Değişti?
Kısa cevap: Paylı mülkiyette bir paydaş payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732). 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun, bu hakkın hem süresini hem de bedelini değiştirdi: satıştan itibaren hak düşürücü süre iki yıldan bir yıla indi ve yatırılacak tutar artık satış bedeli değil hâkimin belirlediği rayiç bedeldir.
| Konu | Değişiklikten önce | 25 Aralık 2025’ten sonra |
|---|---|---|
| Satıştan itibaren hak düşürücü süre | İki yıl | Bir yıl (TMK m.733/son) |
| Cebrî artırmayla satış | Önalım kullanılamaz | Önalım kullanılamaz — ayrıca 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar da eklendi |
| Yatırılacak bedel | Satış bedeli ve tapu masrafları esas alınırdı | Hâkimin belirlediği rayiç bedel + alıcıya düşen tapu giderleri (TMK m.734/2) |
| Bedelin yatırılmaması | — | Kesin süre kaçırılırsa tescile karar verilemez |
| Geçmişe etki | — | 733’teki değişiklik eski satışlara uygulanmaz; 734’teki değişiklik derdest davalara da uygulanır (Geçici m.1) |
Bu değişikliğin uygulamadaki en önemli sonucu şudur: tapuda düşük gösterilen satış bedeline güvenerek önalım davası açma stratejisi geçerliliğini yitirmiştir. Artık dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir ve önalım hakkı sahibi, bu rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez (TMK m.734/2).
Geçiş rejimi de ayrıca düzenlenmiştir. Türk Medeni Kanunu’na eklenen Geçici Madde 1 uyarınca, m.733’te yapılan değişiklikler yürürlükten önce yapılmış satışlara uygulanmaz; bu satışlar bakımından eski hükümler geçerliliğini korur. Buna karşılık m.734’te yapılan değişiklikler, yürürlükten önce açılmış davalar hakkında da uygulanır. Yani devam eden bir önalım davanız varsa, bedel rejimi yeni hükme göre işleyecektir.
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir; belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir (TMK m.733). Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m.734/1); paydaşa yapılan satışlarda ise önalım gündeme gelmez. Talebin nasıl kaleme alınacağına ilişkin örnek metin için önalım talebi örneği yazımıza bakabilirsiniz.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası
Kısa cevap: Taşınmazınızı sizin rızanız olmadan kullanan kişiden, kullanım süresi boyunca elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünlerin karşılığını talep edebilirsiniz. Dayanak, kötüniyetli zilyedin sorumluluğunu düzenleyen TMK m.995 ile malikin her türlü haksız el atmanın önlenmesini dava edebileceğini söyleyen TMK m.683/2’dir.
Kanun metni tazminatın kapsamını geniş tutar: iyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır. Bu son ibare pratikte çok önemlidir: işgalci taşınmazı boş tutmuş olsa bile, kiraya verilseydi elde edilebilecek gelir üzerinden sorumluluğu doğabilir.
| Soru | Cevap | Dayanak |
|---|---|---|
| Kimden istenebilir? | Taşınmazı hak sahibinin rızası olmaksızın kullanan kötüniyetli zilyetten | TMK m.995/1 |
| Neyi kapsar? | Haksız alıkoyma nedeniyle verilen zararlar ile elde edilen veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünler | TMK m.995/1 |
| Kaç yıl geriye gidilebilir? | Uygulamada dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem istenir | TBK m.146 genel zamanaşımı |
| Paydaş, diğer paydaştan isteyebilir mi? | Kural olarak önce intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranır | Yerleşik uygulama |
| El atmanın önlenmesiyle birlikte açılabilir mi? | Evet, aynı dilekçede talep edilebilir | TMK m.683/2 |
Ecrimisil talebi çoğu zaman el atmanın önlenmesi davasıyla birlikte açılır: biri geçmişin bedelini ister, diğeri geleceğe yönelik müdahaleyi durdurur. Kamu idaresinin izinsiz kullanımı söz konusuysa dava farklı bir zemine oturur; bu konuyu kamulaştırmasız el atma davası yazımızda, ecrimisilin hesaplanmasına ilişkin ayrıntıları ise ecrimisil davaları rehberimizde bulabilirsiniz.
Tapusuz Taşınmazın Tescili: Kazandırıcı Zamanaşımı
Kısa cevap: Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir (TMK m.713/1).
Aynı imkân, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın zilyedi için de tanınmıştır. Dava Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılır. Davanın konusu mahkemece bir gazetede, bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur. Son ilandan başlayarak üç ay içinde koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmezse tescile karar verilir.
Buradaki üç ölçüt birlikte aranır ve her biri ayrı ayrı ispatlanmalıdır: zilyetliğin davasız olması (süre içinde aleyhe dava açılmamış olması), aralıksız olması ve malik sıfatıyla sürdürülmesi. Kira sözleşmesine veya izne dayanan kullanım, ne kadar uzun sürerse sürsün bu davanın temelini oluşturmaz. Ayrıca orman, mera, yayla, kıyı ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler niteliği gereği bu yoldan kazanılamaz.
Tapu Sicilinden Doğan Zararda Devletin Sorumluluğu
Kısa cevap: Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur; Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder ve bu davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (TMK m.1007).
Bu hüküm, sahte vekâletname ya da sahte kimlikle yapılan devirlerde, kadastro hatalarında ve sicildeki yanlış kayıtlara güvenerek işlem yapan kişilerin uğradığı zararlarda önemli bir güvence sağlar. Sorumluluk kusursuz sorumluluktur: davacının tapu görevlisinin kişisel kusurunu ispat etmesi gerekmez, sicilin hatalı tutulması ile zarar arasındaki nedensellik bağını ortaya koyması yeterlidir. Husumet, tapu müdürlüğüne değil Hazineye yöneltilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme: Kartal’daki Taşınmazlar Nereye Bağlı?
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Kesin yetki, tarafların sözleşmeyle değiştiremeyeceği ve hâkimin kendiliğinden gözeteceği bir kuraldır; yanlış yerde açılan dava usulden reddedilir. Kartal, Maltepe, Pendik, Tuzla, Sultanbeyli, Sancaktepe, Ataşehir, Kadıköy, Ümraniye, Çekmeköy, Şile ve Beykoz’daki taşınmazlara ilişkin davalar İstanbul Anadolu Adliyesi‘nde görülür.
Görev yönünden ayrım da nettir: ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinde, tapu iptali ve tescil, önalım, ecrimisil, el atmanın önlenmesi ve kazandırıcı zamanaşımıyla tescil davaları ise asliye hukuk mahkemesinde açılır. Dava değeri görevi etkilemez.
| Süre | Neye ilişkin | Dayanak |
|---|---|---|
| 3 ay | Önalım hakkı: satışın notere bildirilmesinden itibaren | TMK m.733/son |
| 1 yıl | Önalım hakkı: her hâlde satış tarihinden itibaren | TMK m.733/son |
| 10 yıl | Paylı mülkiyeti sürdürme sözleşmesinin azami süresi | TMK m.698/2 |
| 20 yıl | Tapusuz taşınmazda kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği | TMK m.713/1 |
| 3 ay | Kazandırıcı zamanaşımı ilanından sonra itiraz süresi | TMK m.713/4 |
| 5 yıl | Ecrimisilde uygulamada geriye dönük talep dönemi | TBK m.146 |
Dosyanızı Değerlendirirken Nelere Bakılır?
Bir gayrimenkul dosyasında ilk incelenen şey iddianın gücü değil, belgelerin ne söylediğidir. Tapu kütüğü örneği, akit tablosu, tapu müdürlüğü işlem dosyası, varsa vekâletname örneği ve kadastro tutanakları çıkarılmadan hangi davanın açılacağına karar vermek mümkün değildir. Aynı olay, elde edilen belgeye göre tapu iptali davası, ecrimisil davası ya da tazminat davası olarak şekillenebilir.
İkinci bakılan şey sürelerdir. Önalımda satıştan itibaren bir yıl, kazandırıcı zamanaşımı ilanından sonra üç ay gibi hak düşürücü süreler kaçırıldığında esasa hiç girilmez. Üçüncüsü ise taşınmazın güncel durumudur: üzerinde haciz, ipotek veya şerh var mı, üçüncü kişiye devredilmiş mi, imar durumu ifraza elverişli mi. Bu üç başlık netleşmeden açılan dava, çoğu zaman zaman ve masraf kaybından ibaret kalır.
Taşınmaz uyuşmazlıkları sıklıkla başka hukuk alanlarıyla iç içe geçer. Kira ilişkisinden doğan tahliye ve uyarlama talepleri için Kartal kira avukatı, borcun tahsili ve haciz süreçleri için Kartal icra avukatı, boşanmada mal rejiminden kaynaklanan taşınmaz talepleri için Kartal boşanma avukatı sayfalarımıza bakabilirsiniz. Yalnızca tapu kaydına yönelik uyuşmazlıklar için tapu avukatı ve tapu iptal ve tescil davası sayfalarımız ayrıntılı bilgi içerir.
Gayrimenkul uyuşmazlıklarında doğru dava türü, ancak tapu kütüğü ve işlem dosyası incelendikten sonra belirlenebilir. Belgelerinizi değerlendirmek ve hangi sürelerin işlediğini görmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kartal’da gayrimenkul davası hangi mahkemede açılır?
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; taraflar aksini kararlaştıramaz. Kartal, Maltepe, Pendik, Tuzla, Sultanbeyli, Sancaktepe, Ataşehir, Kadıköy, Ümraniye, Çekmeköy, Şile ve Beykoz’daki taşınmazlar İstanbul Anadolu Adliyesi’ne bağlıdır. Tapu iptali, önalım ve ecrimisil davaları asliye hukuk, ortaklığın giderilmesi ise sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Önalım hakkım kaç gün içinde kullanılmalı?
Satış size noter aracılığıyla bildirilmişse bildirimden itibaren üç ay, bildirim hiç yapılmamış olsa dahi satış tarihinden itibaren bir yıl geçmekle hak düşer (TMK m.733/son). Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; hâkim kendiliğinden dikkate alır ve hiçbir şekilde durmaz veya kesilmez.
Önalımda 2026 itibarıyla ne kadar para yatırmam gerekiyor?
24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun’la TMK m.734 değişti: artık tapuda gösterilen satış bedeli değil, hâkimin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderleri esas alınır. Bu tutarın hâkimin verdiği kesin süre içinde yatırılmaması hâlinde adınıza tescile karar verilemez. Bu değişiklik, yürürlükten önce açılmış davalara da uygulanır.
Ortaklığın giderilmesi davasında taşınmaz mutlaka satılır mı?
Hayır. Kanun önce aynen taksimi emreder; parçaların değeri denk gelmezse eksik parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır (TMK m.699/2). Satış, ancak aynen bölme durum ve koşullara uygun görülmezse ya da bölme taşınmazın değerini önemli ölçüde düşürecekse gündeme gelir. Bu davadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
Ecrimisil davasında kaç yıl geriye dönük talepte bulunabilirim?
Uygulamada dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için ecrimisil istenir. Tazminatın kapsamı, kötüniyetli zilyedin elde ettiği ürünlerle sınırlı değildir; elde etmeyi ihmal ettiği ürünler de tazmin kapsamındadır (TMK m.995/1). Paydaşlar arasındaki ecrimisilde ise kural olarak önce intifadan men koşulunun gerçekleşmiş olması aranır.
Tapusuz kullandığım araziyi adıma tescil ettirebilir miyim?
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız yirmi yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi tescil davası açabilir (TMK m.713). Dava Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine karşı açılır, gazete ve internet haber sitesinde en az üç kez ilan edilir; son ilandan itibaren üç ay içinde yerinde bir itiraz gelmezse tescile karar verilir. Orman, mera ve kıyı nitelikli yerler bu yoldan kazanılamaz.
Tapuda hata yüzünden zarara uğradım, kimden tazminat isterim?
Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur (TMK m.1007). Dava tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür ve husumet Hazineye yöneltilir. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere sonradan rücu eder.
Satışı yapan kişi malik değilse taşınmazı kaybeder miyim?
Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Buna karşılık tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken kişi bu tescile dayanamaz (TMK m.1024). Bu yüzden tapu iptali davası açarken ilk iş, tapuya ihtiyati tedbir şerhi konulmasını istemektir.
Taşınmaz satış sözleşmesini noterde değil, aramızda yaptık; geçerli mi?
Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır (TMK m.706). Adi yazılı satış vaadi veya el senedi mülkiyeti geçirmez. Ancak geçerli bir hukuki sebebe dayanan kişi, malik devirden kaçınırsa hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir (TMK m.716).
Arabuluculukta anlaşırsak tapuyu nasıl devrederiz?
6325 sayılı Kanun’un m.18/B-5 hükmü uyarınca, taşınmazın devrine veya üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşma belgesinin taraflarından biri, icra edilebilirlik şerhi alındıktan sonra doğrudan tapu müdürlüğünden tescil talebinde bulunabilir; resmî senet düzenlenmesine gerek kalmaz. Şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır.
Gayrimenkul davası ne kadar sürer?
Süre; keşif ve bilirkişi incelemesinin sayısına, tapu kayıtlarının eksiksiz gelmesine, tanık sayısına ve mahkemenin iş yüküne göre değişir. Tapu iptali ve tescil davalarında keşif ve birden fazla bilirkişi raporu gerektiğinden süreç uzayabilir; ortaklığın giderilmesi davaları genellikle daha kısa sürer. Somut bir dosya için gerçekçi bir süre öngörüsü ancak belgeler incelendikten sonra verilebilir.
Davayı kazanma ihtimalimi baştan söyleyebilir misiniz?
Hiçbir avukat dava sonucunu garanti edemez; sonucu belirleyen şey belgeler, tanık beyanları ve bilirkişi raporlarıdır. Ancak tapu kayıtları ve işlem dosyası incelendiğinde iddianın hukuki dayanağının güçlü mü zayıf mı olduğu, hangi delillerin toplanması gerektiği ve hangi sürelerin kaçırılmak üzere olduğu net biçimde ortaya konulabilir.
Yazar Hakkında
Av. Burakhan Çalışkan, İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat olarak Kartal’daki bürosunda gayrimenkul ve eşya hukuku uyuşmazlıklarını takip etmektedir. Tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, önalım ve ecrimisil davalarında; tapu kayıtlarının ve işlem dosyalarının incelenmesinden keşif ve bilirkişi aşamasının yürütülmesine kadar sürecin bütün aşamalarında müvekkillerini temsil etmektedir. İletişim: 0 506 976 23 55 — Cevizli Mahallesi, Ulubey Sokak, No: 4A D: 46, Kartal/İstanbul.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.683, 698, 699, 706, 713, 716, 732-734, 995, 1007, 1023-1025 ve Geçici Madde 1)
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.18/B)
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — mevzuat.gov.tr
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — tkgm.gov.tr
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.