Tahliye Talepli Kira Takibine İtiraz Dilekçesi Örneği (İİK 269) 2026

📌 Kısa Cevap: Tahliye talepli kira takibinde kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır (İİK m.269/2); itiraz takibi durdurur. Kiracı kira akdini ve imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse akdi kabul etmiş sayılır. İtiraz edilmez ve ihtar süresi içinde kira ödenmezse alacaklı altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir (m.269/a).

Kiracıya icra dairesinden “kira bedelinin ödenmesi ve kiralananın tahliyesi” içeren bir ödeme emri geldiğinde, kiracının önündeki süre çok kısadır. Kanun, adi kira ve hasılat kiraları için ilamsız icra yoluyla tahliyeye imkân tanır; ancak kiracının itirazına da kısa süre ve belirli bir usul bağlamıştır. Bu yazıda tahliye talepli kira takibine itiraz dilekçesini, 2026 güncel İcra ve İflas Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde; ödeme emrine (adi kira, m.269) ve tahliye emrine (süre bitimi, m.272) itirazı, itiraz süresini, itirazın içeriğini, alacaklının itiraz sonrası yollarını ve kiracı perspektifinden iki ayrı hazır şablonu ele alıyoruz. İcra takibine genel bakış için “İcra Takibi Başladı, Ne Yapmalıyım?” yazımıza da göz atabilirsiniz.

Tahliye talepli kira takibi nedir? İİK m.269 vd. çerçevesi

İİK Onuncu Bap, “Kiralar hakkında hususi hükümler ve kiralanan taşınmazların tahliyesi” başlığını taşır. İlk yol, adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin takibin tahliye talepli yürütülmesidir: takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini içerir (m.269/1). Uygulamada bu ödeme emri formu “Örnek 13” olarak anılır; ödeme emrinin başlığına ve içeriğine bakarak hangi yolun uygulandığını teyit etmelisiniz. İkinci yol, mukavele ile kiralanan taşınmazın süresi bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesinin istenmesidir; bu hâlde icra memuru bir tahliye emri tebliğ ederek taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder (m.272). Uygulamada bu form “Örnek 14” olarak anılır. Hangi form size tebliğ edildiyse itiraz usulü ve süresi ona göre incelenmelidir.

İki tahliye yolu: ödeme emri (m.269) ve tahliye emri (m.272)

Kira temerrüdü ve TBK m.315 (30 gün / 10 gün)

İİK m.269/1, ödeme emrinin Borçlar Kanununun 260 ve 288. maddelerinde yazılı ihtarı da içerdiğini belirtir; bu atıf mülga Borçlar Kanununa yapılmıştır. Güncel karşılığı TBK m.315’tir: kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür; bu süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar (TBK m.315/2). İİK m.269/b/4 ise takip, kanunda aranan belgelere dayanmaması sebebiyle alacaklı genel hükümler dairesinde dava açmaya mecbur kalırsa, ihtarlı ödeme emrinin eski Borçlar Kanununun 260 ve 288. maddelerinde yazılı ihtar yerine geçeceğini düzenler. Bu cümlede de mülga kanuna atıf bulunduğundan, uygulamada TBK m.315 ve ilgili süreler esas alınır.

İİK m.269/son fıkrası ayrıca eski BK m.260’a atıfla altı günlük mühlet hâlinde itiraz müddetinin üç gün olduğunu belirtir; TBK m.315 asgari ödeme süresini on gün (konutta otuz gün) olarak düzenlediğinden bu cümlenin güncel uygulamadaki karşılığı tartışmalı olabilir. Ödeme emrinde yazan itiraz süresine ve tebliğ tarihine göre hareket edilmesi gerekir. Kira bedelinin ödeme zamanı bakımından ise TBK m.314, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça kira bedelinin ve gerekiyorsa yan giderlerin her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenmesini öngörür. TBK m.316 ise kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu düzenler; kira bedeli temerrüdü hükmü m.315’tir, m.316 ayrı bir fesih sebebidir.

İtiraz süresi ve usulü (İİK m.62, 269/2, 274)

İİK m.269/2 uyarınca ödeme emrinin tebliği üzerine borçlu, yedi gün içinde itiraz sebeplerini 62. madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmek zorundadır. M.62/1 itirazın dilekçe ile veya sözlü olarak yapılabileceğini, itirazın takibi yapan icra dairesinden başka bir icra dairesine yapılması hâlinde bu dairenin gereken masrafı alarak itirazı derhâl yetkili icra dairesine göndereceğini düzenler. Borçlu veya vekili, dava ve takip işlemlerine esas olmak üzere borçluya ait yurt içinde bir adresi itirazla birlikte bildirmek zorundadır; adresini değiştiren borçlu yurt içinde yeni adres bildirmez ve tebliğ memurunca yeni adres tespit edilemezse takip talebinde gösterilen adrese çıkarılacak tebligat borçlunun kendisine yapılmış sayılır (m.62). Borcun bir kısmına itiraz eden borçlunun o kısmın cihet ve miktarını açıkça göstermesi lazımdır; aksi takdirde itiraz edilmemiş sayılır (m.62). Borçluya itiraz eylediğine dair bedava ve pulsuz bir belge verilir (m.62). Tahliye emrine itirazda ise itiraz etmek isteyen kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya şifahen icra dairesine bildirir; bu itiraz tahliye takibini durdurur (m.274). Süre hesabında ilk günün hesaba katılmadığı, son günün resmî tatile rastlaması hâlinde sürenin tatili izleyen günde biteceği kuralı (m.19) da uygulanır.

Süresi içinde yapılan itiraz takibi durdurur (m.66/1; m.269/2). Kiracı kusuru olmaksızın bir mani sebebiyle süresi içinde itiraz edememişse m.65 uyarınca paraya çevirme muamelesi bitinceye kadar itiraz edebilir; ancak maniin kalktığı günden itibaren üç gün içinde mazeretini gösterir delillerle birlikte itiraz ve sebeplerini bildirmek zorundadır. Kanun m.269/d’de m.62, 63, 65, 66, 68, 70 ve 72’nin kıyas yoluyla burada da uygulanacağını belirttiğinden, bu hükümlerin kira takibinde de işlediği kabul edilir.

İtirazda ne yazılmalı? Sözleşmenin ve imzanın reddi, ödeme ve takas

Tahliye talepli kira takibinde itirazın içeriği, sonucu belirleyen en önemli kısımdır. İİK m.269/2 ikinci cümlesi uyarınca borçlu itirazında kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse akdi kabul etmiş sayılır. Dolayısıyla “borcum yoktur” demekle yetinen kiracı, kira sözleşmesinin varlığını ve imzasını kabul etmiş sayılabilir. Kira sözleşmesi hiç yoksa, imza kiracıya ait değilse veya kiracı hiç kiracı olmadıysa, akit ve imzanın açıkça reddedilmesi gerekir. Bu durumda alacaklı, noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş bir mukavelenameye dayanıyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle tahliyeyi isteyebilir; borçlunun akde ve şartlarına dair mukabil iddia ve defilerini aynı kuvvet ve mahiyette belgelerle tevsik etmesi lazımdır. Akdi reddeden borçlu bu itiraz sebebiyle bağlıdır; itirazın varit olmadığı tahakkuk ettikten sonra ödeme, takas veya sair bir defide bulunamaz (m.269/b). Takip, belirtilen belgelere dayanmadığı için alacaklı genel hükümler dairesinde dava açmaya mecbur kalırsa ihtarlı ödeme emri, ihtar yerine geçer (m.269/b/4). Kira sözleşmesindeki imzanın inkârından dolayı alacaklı umumi mahkemede dava açmaya mecbur kalır ve lehine karar alırsa, borçlu ayrıca kanunda öngörülen para cezasına mahkûm edilir; bu nedenle akit ve imzanın reddi ancak gerçeğe uygun olduğunda yapılmalıdır.

Kiracı akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini veya sair bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmişse ya da takas istemişse, itiraz sebeplerini ve isteğini noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş ya da alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri dahilinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmeye mecburdur (m.269/c/1). Senet veya makbuzun alacaklı tarafından inkârı hâlinde m.68 hükmü kıyasen uygulanır (m.269/c/2). Pratikte kiracının “kirayı ödedim” itirazı, belge türüne göre icra mahkemesinde değerlendirilir; banka dekontu ve benzeri belgelerin kabul edilip edilmeyeceği icra mahkemesinin takdirine ve içtihada bağlıdır. Bu nedenle ödemelerin düzenli, belgeli ve mümkünse banka kanalıyla yapılması, ileride uyuşmazlıkta delil gücü bakımından yararlıdır.

Borçlunun itirazlarını ek bir yolla ileri sürmesi de mümkündür. M.269/d, m.72’nin kıyasen uygulanacağını belirttiğinden, kiracı borçlu olmadığını menfi tespit davasıyla da ileri sürebilir; ancak bunun tahliye bakımından etkisi ayrıca değerlendirilmelidir. Yetki itirazı da dikkat ister: İİK m.50 uyarınca para borcu için takip hususunda HMK’nın yetkiye dair hükümleri kıyas yoluyla uygulanır; takibe esas olan akdin yapıldığı icra dairesi de takibe yetkilidir; yetki itirazı esas hakkındaki itirazla birlikte yapılır. Kira takibinde yetkili icra dairesinin hangisi olduğu (kiralananın bulunduğu yer, sözleşmenin yapıldığı veya ifa yeri) somut olaya göre belirlenmelidir.

İtiraz edilmezse ve edilirse ne olur? İtiraz sonrası süreç

Kiracı itiraz etmez ve ihtar müddeti içinde kira borcunu ödemezse, ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (m.269/a). İcra mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; ancak tahliye için kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi lazımdır ve borçlu tahliye kararı hakkında m.36 hükmünden faydalanabilir (m.269/c/3). Bu, tahliye kararına karşı istinaf yoluna başvuran kiracı için teminat karşılığında icranın geri bırakılması yolunu hatırlatır; ayrıntıları “Tehiri İcra Başvuru Dilekçesi” yazımızda ele aldık.

Kiracı itiraz ederse takip durur (m.269/2). Bu durumda alacaklının önünde seçenekler vardır: itirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemek, itirazın kaldırılması için gerekli belge koşulları sağlanmıyorsa genel hükümler dairesinde dava açmak veya alacağını başka yollarla takip etmek. Altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoluyla takip yapamaz (m.269/2). İtiraz üzerine alacaklı genel mahkemede dava açarsa, uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde görülür: HMK m.4/1-a, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davaların sulh hukuk mahkemelerinde görüleceğini belirtir. HMK m.12 ise taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar; bu nedenle tahliye davasında yetki bakımından özel dikkat gerekir.

Kiracı için hukuki dayanaklar: TBK m.315, 347, 352

Takip sırasında ve itiraz sonrası genel mahkemedeki süreçte kiracının dayanabileceği materyal kira hükümleri şunlardır. TBK m.315: kira bedeli veya yan gider ödenmemesi hâlinde kiraya verenin yazılı bir süre verip feshi bildirmesi gerekir; süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. Dolayısıyla ödeme emri veya ihtarın, bu asgari süreleri içerip içermediği ve kiracıya usulüne uygun tebliğ edilip edilmediği itirazın dayanağı olabilir. TBK m.347: konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sürenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır ve kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresi sonunda belirli koşullarla sözleşmeye son verebilir. Bu hüküm özellikle tahliye emrine (m.272) itirazda, kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair iddia bakımından önem taşır. TBK m.352 ise kiracının kira süresi içinde kira bedelini ödemediği için yazılı iki haklı ihtara sebep olması hâlinde dönem sonu dava yoluyla sona erdirme imkânını ve diğer dava sebeplerini düzenler; bu hükümlerin koşulları ve sürelerinin somut olaya göre değerlendirilmesi gerekir.

Dilekçe şablonu 1: Tahliye talepli ödeme emrine itiraz (kiracı, İİK m.269)

Aşağıdaki şablon, adi kira için tahliye talepli ödeme emri tebliğ edilen kiracının, tebliğden itibaren yedi gün içinde icra dairesine sunacağı itiraz dilekçesidir. Köşeli parantezli alanları kendi durumunuza göre doldurunuz; kullanılmayacak seçenekleri siliniz.

Dilekçe şablonu 2: Tahliye emrine itiraz (süre bitimi, İİK m.272, 274)

Bu varyant, kira süresinin bittiği iddiasıyla Örnek 14 tahliye emri tebliğ edilen kiracı içindir. Tahliye emrine itiraz, tebliğden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya şifahen yapılır ve tahliye takibini durdurur (m.274). Kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair itiraz, alacaklının m.275 uyarınca itirazın kaldırılmasını istemesi hâlinde, aynı kuvvet ve mahiyette bir vesikayla desteklenmelidir.

Şablonlar genel örnektir; hangi itiraz sebebinin hangi belgeyle desteklenmesi gerektiği somut olayda değişir. Kanun belirli belge türlerini aradığından belgelerin niteliği dikkatle seçilmelidir. Harç ve avukatlık ücreti için güncel tarifelere bakınız.

Eklenecek belgeler

Sık yapılan hatalar

• Yedi günlük süreyi kaçırmak. Süre, ödeme emri veya tahliye emrinin tebliğinden başlar; tebligat zarfının tarihini saklayın.
• Yalnızca “borcum yok” demek. İİK m.269/2 uyarınca akit ve imza açık ve kesin reddedilmezse akit kabul edilmiş sayılır.
• İtirazı icra mahkemesine vermek. Ödeme emrine ve tahliye emrine itiraz icra dairesine yapılır; icra mahkemesi, itirazın kaldırılması aşamasında devreye girer.
• Ödemeyi belgesiz ileri sürmek. Kiranın ödendiği iddiası m.269/c’deki belgelerle ispat edilmelidir.
• Yurt içi adres bildirmemek. Adres bildirilmezse takip talebindeki adrese çıkarılan tebligat geçerli sayılabilir (m.62).
• Altı aylık süreyi bilmemek. Alacaklı itirazın kaldırılmasını altı ay içinde istemezse aynı alacaktan bir daha ilamsız takip yapamaz; kiracı bu hakkı bilerek stratejisini belirlemelidir.

Sonuç ve değerlendirme

Tahliye talepli kira takibine itirazda en kritik unsurlar süre ve içeriktir: ödeme emrine yedi gün içinde, dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine itiraz edilir ve itiraz takibi durdurur; kira akdi ve imza açık ve kesin reddedilmezse akit kabul edilmiş sayılır; ödeme veya takas itirazı ise kanunda sayılan belgelerle ispatlanmalıdır. İtiraz edilmezse ve ihtar süresi içinde kira ödenmezse alacaklı altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir; itiraz edilirse alacaklının itirazın kaldırılması veya genel mahkemede dava yolları devreye girer. Her olayda ödeme emri veya tahliye emrinin türü ve belgeler farklı olduğundan, tebliğ edilen evrakı süre dolmadan birlikte değerlendirmenizi öneririz.

İlgili yazılarımız

Tehiri İcra Başvuru Dilekçesi · Takibin Tedbiren Durdurulması Talebi · İcra Takibi Başladı, Ne Yapmalıyım? · Ümraniye Kiracı Tahliye Avukatı · Kartal Kira Avukatı · Ataşehir Kira Avukatı

İcra takibinden önce gelen ihtarnameye nasıl cevap verileceğini kira ihtarname cevabı yazımızda ele aldık.

Yazar Hakkında

Av. Burakhan Çalışkan, İstanbul Barosu’na kayıtlı olup Kartal’daki bürosunda hukuk ve ceza davalarında müvekkillerine hukuki destek vermektedir. Bu yazı, güncel mevzuat metinleri dikkate alınarak hazırlanmıştır; örnek dilekçeler genel şablondur ve somut olaya göre uyarlanmalıdır.

Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.