Kısa cevap: Adalar gayrimenkul avukatı; tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil, önalım ve kamu kısıtlamalarına ilişkin uyuşmazlıkları yürütür. Arazinin altında ya da üstünde yapı yapma yetkisi verilecekse devreye üst hakkı girer: taşınmaz maliki üçüncü kişi lehine bu yetkiyi veren bir irtifak hakkı kurabilir ve en az otuz yıl için kurulan üst hakkı sürekli sayılır (TMK m.826).
Adalar’da arazi sınırlı, yapılaşma ise sıkı kurallara bağlıdır. Mülkiyeti devretmeden yapı yapma ya da mevcut bir yapıyı elde tutma ihtiyacı doğduğunda kanun ayrı bir araç sunar: üst hakkı. Bu hak kira gibi kişisel bir ilişki değil, tapuya tescil edilen aynî bir haktır; koşulları varsa kütükte ayrı bir taşınmaz olarak bile kaydedilebilir.
Sayfanın ilk yarısında gayrimenkul avukatının hangi işleri üstlendiğini ve uyuşmazlığın hangi sırayla yürüdüğünü anlatıyoruz. İkinci yarıda diğer ilçe sayfalarımızda işlemediğimiz bir başlığa giriyoruz: üst hakkının kurulması, sona ermesinin sonuçları ve süre, devir ve güvence kuralları. Kira ilişkisi için kira, miras yoluyla geçen taşınmazlar için miras sayfamıza bakabilirsiniz.
En az otuz yıl için kurulan üst hakkı sürekli niteliktedir ve tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir (TMK m.826/3); daha kısa süreli kurgular bu imkânı kapatır. Dosyanızı değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Adalar’da Gayrimenkul Avukatı Hangi İşleri Üstlenir?
Kısa cevap: Tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil, önalım, kamu kısıtlamaları ve alım–satım denetimi; arazi üzerinde yapı yetkisi söz konusuysa ayrıca üst hakkının kurulması, bağımsız kaydı ve sona ermesi.
| İş | İçerik |
|---|---|
| Tapu iptali ve tescil | Yolsuz tescil, muvazaa ve hile iddialarına dayanan davalar |
| Ortaklığın giderilmesi | Paydaşlar anlaşamadığında satış veya aynen taksim |
| Ecrimisil | Taşınmazı izinsiz kullananlardan haksız işgal tazminatı |
| Önalım | Paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde öncelik hakkı |
| Kamu kısıtlamaları | İmar, sit ve yapı yasaklarının taşınmaza etkisi |
| Alım–satım denetimi | Sözleşme öncesi kayıt, şerh ve takyidat incelemesi |
| Üst hakkı kurulması | Arazinin altında veya üstünde yapı yapma yetkisi veren irtifak (TMK m.826) |
| Bağımsız kayıt | Hakkın tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilmesi (m.826/3) |
| Sona erme | Sürenin dolmasıyla yapının arazi malikine geçmesi ve bedel (m.828-830) |
Tablonun son satırları yalnız üst hakkı kurgusuna aittir. Burada ilk soru, hakkın kaç yıl için kurulacağıdır; çünkü süre, hakkın tapuda nasıl görüneceğini de belirler.
Taşınmaz Uyuşmazlığı Hangi Sırayla Yürür?
Kısa cevap: Kayıt incelemesi, zeminin karşılaştırılması, imar durumunun istenmesi, hak sahiplerinin çıkarılması, belge toplanması, yazılı istem, dava ve tedbir, son olarak kesinleşen kararın tescili.
| Adım | İçerik |
|---|---|
| Kayıt incelemesi | Tapu kütüğü, şerhler, beyanlar ve takyidatlar çıkarılır |
| Zemin | Fiilî kullanım, yapı ve sınırlar yerinde karşılaştırılır |
| İmar durumu | Belediyeden plân ve yapı kayıtları istenir |
| Hak sahipleri | Malik, paydaş, irtifak sahibi ve zilyetler listelenir |
| Belge | Resmî senet, sözleşme ve ödeme kayıtları toplanır |
| Talep | Karşı tarafa yazılı istem iletilir |
| Dava | Görevli mahkemede dava açılır ve tedbir istenir |
| Tescil | Kesinleşen karar tapu siciline işlenir |
Adalar Adliyesi’nde asliye hukuk ve sulh hukuk mahkemeleri görev yapar; birimler için Adalar Adliyesi rehberimize bakabilirsiniz.
Üst Hakkı Nedir, Nasıl Kurulur?
Kısa cevap: Malik, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapma ya da mevcut yapıyı muhafaza etme yetkisi veren bir irtifak kurar. Hak kural olarak devredilebilir ve mirasçılara geçer; en az otuz yıllık haklar sürekli sayılır.
| Konu | Kural |
|---|---|
| Tanım | Taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak ya da mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir (m.826/1) |
| Devredilebilirlik | Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak devredilebilir ve mirasçılara geçer (m.826/2) |
| Bağımsız ve sürekli | Hak bağımsız ve sürekli nitelikteyse, sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir (m.826/3) |
| Süreklilik ölçütü | En az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir (m.826/3) |
| Resmî senet kayıtları | Yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır (m.827) |
| Tescil şartı | İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır; kurulma sözleşmesinin geçerliliği resmî şekle bağlıdır (m.780-781) |
Üst Hakkı Sona Erince Ne Olur?
Kısa cevap: Yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Malik, aksi kararlaştırılmadıkça bedel ödemez; bedel kararlaştırılmış ve ödenmemişse üç ay içinde ipotek tescili istenebilir.
| Konu | Kural |
|---|---|
| Yapının akıbeti | Üst hakkı sona erince yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur (m.828/1) |
| Sayfanın kapanması | Taşınmaz olarak kaydedilmiş üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır; sayfa üzerindeki rehin hakları ve diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sona erer (m.828/2) |
| Bedel kuralı | Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça kendisine kalan yapılar için bir bedel ödemez (m.829/1) |
| Bedel kararlaştırılmışsa | Uygun bir bedel kararlaştırılmışsa miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir; bu bedel, üst hakkı üzerinde rehin sahibi alacaklıların güvencesini oluşturur ve rızaları olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmez (m.829/1) |
| Ödenmezse | Bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada bir ipoteğin tescili istenebilir (m.829/2) |
| İpotek süresi | Bu ipotek, üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilir (m.829/3) |
| Şekil ve şerh | Bedelin miktarı, hesaplanış biçimi, borcun kaldırılması ve arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşmalar resmî şekle tâbidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir (m.830) |
Süre, Devir İstemi ve Güvence
Kısa cevap: Üst hakkı en çok yüz yıl için kurulur ve dörtte üçü dolduktan sonra yeniden uzatılabilir; önceden verilen uzatma sözü bağlayıcı değildir. Ağır aykırılıkta malik, bedel ödeyerek hakkın erken devrini isteyebilir.
| Konu | Kural |
|---|---|
| Üst sınır | Üst hakkı, bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir (m.836/1) |
| Uzatma | Süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir (m.836/2) |
| Önceden taahhüt | Uzatma konusunda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir (m.836/2) |
| Erken devir | Üst hakkı sahibi yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa, malik hakkın süresinden önce kendisine devrini isteyebilir (m.831) |
| Devrin bedeli | Malik devri, kendisine geçecek yapılar için uygun bir bedel ödemek kaydıyla isteyebilir; üst hakkı sahibinin kusuru indirim sebebi olarak göz önüne alınabilir (m.832/1) |
| Devrin şartı | Devir, bedelin ödenmesine veya güvence altına alınmış olmasına bağlıdır (m.832/2) |
| İrat güvencesi | Malik, irat biçiminde borçlanılan edimleri güvence altına almak için en çok üç yıllık irat için üst hakkının ipotek edilmesini isteyebilir (m.834/1) |
| İpoteğin durumu | Bu ipotek, üst hakkı devam ettiği sürece her zaman tescil edilebilir ve icra yoluyla satışta terkin olunmaz (m.835/1) |
İrtifak Hakkı Nasıl Kullanılır, Ne Zaman Terkin Edilir?
Kısa cevap: Hak tescilin terkiniyle sona erer; yararı kalmayan irtifakın terkini istenebilir. Hak sahibi en az zarar verecek biçimde kullanmak, malik ise engel olmamak zorundadır. Kapsamı kural olarak tescil belirler.
| Konu | Kural |
|---|---|
| Sona erme | İrtifak hakkı, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer (m.783) |
| Tek elde birleşme | Yüklü ve yararlanan taşınmazlara aynı kimse malik olursa hakkı terkin ettirebilir; terkin edilmedikçe irtifak aynî hak olarak varlığını sürdürür (m.784) |
| Yarar kalmazsa | Lehine irtifak kurulan taşınmaz için hiçbir yarar kalmamışsa yüklü taşınmaz maliki terkini isteyebilir; yüküne oranla çok az yarar sağlayan irtifakın bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir (m.785) |
| Kullanma ölçüsü | Hak sahibi gerekli önlemleri alabilir, ancak hakkını yüklü taşınmaz malikine en az zarar verecek biçimde kullanmak zorundadır; malik de kullanmayı engelleyecek veya zorlaştıracak davranışlarda bulunamaz (m.786) |
| Kapsamın belirlenmesi | Yetki ve yükümlülükleri açıkça belirlediği ölçüde tescil esas alınır; açık değilse kazanılma sebebi ya da uzun süreden beri davasız ve iyiniyetle kullanılış biçimi dikkate alınır (m.787) |
| İhtiyaç değişimi | Yararlanan taşınmazın ihtiyaçlarındaki değişiklik, yüklü taşınmazın yükünü ağırlaştıramaz (m.788) |
| Bakım gideri | Gerekli tesislerin bakımı yararlanan taşınmaz malikine aittir; tesisler yüklü taşınmaz malikine de yararlıysa yararları oranında katılırlar (m.790) |
| Kaynak hakkı | Başkasının arazisindeki kaynak üzerindeki irtifak, maliki suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar; bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl için kurulmuşsa taşınmaz olarak kaydedilebilir (m.837) |
| Diğer irtifaklar | Spor alanı veya geçit gibi belirli bir yararlanmaya hizmet eden irtifaklar da kurulabilir; bunlar aksi kararlaştırılmadıkça devredilemez ve mirasçılara geçmez (m.838) |
- 01
Arazi incelemesi
Mülkiyet durumu, plân ve yapı yasakları çıkarılır
- 02
Amaç belirleme
Yapılacak veya korunacak yapının niteliği somutlaştırılır
- 03
Süre tercihi
Sürekli nitelik için otuz yıllık eşik değerlendirilir (m.826/3)
- 04
Resmî senet
İçerik ve kapsam kayıtları senede yazılır (m.827)
- 05
Tescil
Hak tapu kütüğüne tescil edilir; koşulları varsa taşınmaz olarak kaydedilir
- 06
İrat ve güvence
Karşılık irat biçimindeyse ipotek tescili gündeme gelir (m.834)
- 07
Süre takibi
Dörtte üçlük eşikten sonra uzatma imkânı değerlendirilir (m.836/2)
- 08
Sona erme
Yapının malike geçişi ve bedel hesabı yapılır (m.828-829)
- 09
İpotek
Bedel ödenmezse üç ay içinde ipotek tescili istenir (m.829/3)
Üst hakkı dosyasında izlenecek yol
Taşınmaz bir kullanım ilişkisine konu olmuşsa kira başlıkları için kira, cebrî satış ve haciz başlıkları için icra sayfamıza bakabilirsiniz.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir: dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Tapu iptali ve tescil, irtifakın terkini, bedel ve ecrimisil talepleri asliye hukuk mahkemesinin; ortaklığın giderilmesi ise sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Ada sınırları içindeki taşınmazlara ilişkin dosyalar bu nedenle Adalar Adliyesi’nde görülür; görev alanı dışında kalan talepler Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi’ne gider.
Dosyanız Değerlendirilirken Nelere Bakılır?
İlk olarak kütük: hak tescilli mi, hangi sayfada görünüyor.
İkincisi süre: kurulma süresi otuz yıllık eşiği aşıyor mu.
Üçüncüsü senet: yapının niteliği ve amacı resmî senette yazılı mı.
Dördüncüsü bedel: sona ermede ödeme kararlaştırılmış mı, nasıl hesaplanacak.
Beşincisi güvence: irat varsa ipotek tescil edilmiş mi.
Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ipotek tescili istenir ve bu ipotek sona ermeden başlayarak üç ay içinde tescil edilmelidir (TMK m.829). Dosyanızı değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Adalar gayrimenkul avukatı hangi işleri üstlenir?
Tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil, önalım, kamu kısıtlamalarına ilişkin uyuşmazlıklar ve alım–satım öncesi kayıt denetimi. Arazi üzerinde yapı yetkisi veren üst hakkının kurulması ve sona ermesi de bu kapsamdadır.
Üst hakkı nedir?
Bir taşınmaz malikinin, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak ya da mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren irtifak hakkı kurmasıdır (TMK m.826/1).
Üst hakkı devredilebilir mi?
Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak devredilebilir ve mirasçılara geçer (m.826/2). Devir yasağı için sözleşmede açık kayıt gerekir.
Üst hakkı tapuya ayrı bir taşınmaz olarak kaydedilebilir mi?
Bağımsız ve sürekli nitelikte ise, üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir (m.826/3).
Hangi üst hakkı sürekli sayılır?
En az otuz yıl için kurulan üst hakkı sürekli niteliktedir (m.826/3). Daha kısa süreli haklar bağımsız kayıt imkânından yararlanamaz.
Resmî senetteki kayıtlar sonraki malikleri bağlar mı?
Evet. Yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır (m.827).
Üst hakkı nasıl kurulur?
İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır; kurulmaya ilişkin sözleşmenin geçerliliği resmî şekle bağlıdır (m.780-781). Adalar’da işlem tapu müdürlüğünde yapılır.
Üst hakkı sona erince yapı kime kalır?
Üst hakkı sona erince yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur (m.828/1).
Taşınmaz olarak kaydedilen üst hakkının sayfası ne olur?
Üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır; sayfa üzerindeki rehin hakları ile diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sona erer. Bedele ilişkin hükümler saklıdır (m.828/2).
Yapı için malik bedel öder mi?
Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez (m.829/1). Bedel isteniyorsa sözleşmeye yazılmalıdır.
Bedel kararlaştırılmışsa nasıl belirlenir?
Uygun bir bedel kararlaştırılmışsa miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir. Bu bedel, üst hakkı kendileri için rehnedilmiş alacaklıların güvencesini oluşturur ve rızaları olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmez (m.829/1).
Bedel ödenmezse ne yapılabilir?
Üst hakkı sahibi veya hak kendisine rehnedilmiş alacaklı, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir (m.829/2).
İpotek ne kadar sürede tescil edilmelidir?
Bu ipotek, üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilir (m.829/3).
Arazinin eski hâline getirilmesi kararlaştırılabilir mi?
Evet. Bedelin miktarı, hesaplanış biçimi, borcun kaldırılması ve arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşmalar resmî şekle tâbidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir (m.830).
Üst hakkı en fazla kaç yıl için kurulur?
Bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir (m.836/1).
Süre uzatılabilir mi?
Süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir (m.836/2).
Uzatma sözü baştan verilebilir mi?
Hayır. Uzatma konusunda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir (m.836/2).
Malik üst hakkını erken sona erdirebilir mi?
Üst hakkı sahibi yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa, malik hakkın süresinden önce kendisine devrini isteyebilir (m.831).
Erken devirde bedel ödenir mi?
Malik devri, kendisine geçecek yapılar için uygun bir bedel ödemek kaydıyla isteyebilir; üst hakkı sahibinin kusuru bedelde indirim sebebi olarak göz önüne alınabilir (m.832/1).
Devir ne zaman gerçekleşir?
Üst hakkının malike devri, bedelin ödenmesine veya güvence altına alınmış olmasına bağlıdır (m.832/2).
Üst hakkı karşılığı yıllık ödeme kararlaştırılırsa güvence var mı?
Malik, irat biçiminde borçlanılan edimleri güvence altına almak için en çok üç yıllık irat karşılığında üst hakkının ipotek edilmesini isteyebilir (m.834/1).
Bu ipotek icra satışında düşer mi?
Hayır. İpotek, üst hakkı devam ettiği sürece her zaman tescil edilebilir ve icra yoluyla satışta terkin olunmaz (m.835/1).
Üst hakkı ile kira arasındaki fark nedir?
Kira kişisel bir hak doğurur; üst hakkı ise aynî bir haktır, tapuya tescil edilir, kural olarak devredilebilir ve mirasçılara geçer. Kira uyuşmazlıkları için kira sayfamıza bakabilirsiniz.
İrtifak hakkı ne zaman sona erer?
İrtifak hakkı, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer (TMK m.783).
Yararı kalmayan irtifak kaldırılabilir mi?
Lehine irtifak kurulan taşınmaz için hiçbir yarar kalmamışsa yüklü taşınmaz maliki terkini isteyebilir; yüküne oranla çok az yarar sağlayan irtifakın bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir (m.785).
İrtifakın kapsamı neye göre belirlenir?
Yetki ve yükümlülükleri açıkça belirlediği ölçüde tescil esas alınır; tescilden açıkça anlaşılmıyorsa kazanılma sebebine veya uzun süreden beri davasız ve iyiniyetle kullanılış biçimine bakılır (m.787).
Adalar’da taşınmaz davaları nerede görülür?
Adalar Adliyesi’nde asliye hukuk ve sulh hukuk mahkemeleri görev yapmaktadır. Tapu iptali ve tescil gibi davalar asliye hukuk, ortaklığın giderilmesi ise sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır.
Yazar Hakkında
Av. Burakhan Çalışkan, İstanbul Barosu levhasına kayıtlı olup Kartal’daki bürosunda taşınmaz uyuşmazlıklarını yürütmektedir. Büyükada, Heybeliada, Burgazada ve Kınalıada’daki işlerde; tapu iptali ve tescil ile ortaklığın giderilmesi davalarından ecrimisil ve önalım taleplerine, irtifak kurulması ve üst hakkı sözleşmelerinden sona ermede bedel tartışmalarına kadar malik, paydaş ve hak sahiplerini temsil etmektedir. İletişim: 0 506 976 23 55 — Cevizli Mahallesi, Ulubey Sokak, No: 4A D: 46, Kartal/İstanbul.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.826-836 — üst hakkı)
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.779-783 — irtifak hakkının kurulması, şekil ve tescil
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.783-790, 837-838 — irtifakın sona ermesi, kapsamı, kaynak hakkı ve diğer irtifaklar
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12 — taşınmazın aynından doğan davalarda kesin yetki
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.