Kısa cevap: Kiralanandaki ayıp uygun sürede giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertip masrafı kira bedelinden düşebilir (TBK m.306) ve ayıp süresince orantılı kira indirimi isteyebilir (m.307). İade aşamasında ise kiracı olağan eskimeden sorumlu değildir (m.334) ve kiraya veren eksiklikleri hemen yazılı olarak bildirmezse kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur (m.335).
Kira uyuşmazlıklarının büyük kısmı tahliye veya kira artışı değil, iki sıradan konu etrafında döner: bozulan bir şeyin masrafını kimin karşılayacağı ve çıkarken depozitonun iade edilip edilmeyeceği. Her ikisinde de kanun oldukça net kurallar koymuştur; sorun kuralların bilinmemesidir.
Bu sayfa Maltepe’deki kira dosyalarını ayıp, onarım ve kiralananın iadesi ekseninde ele alıyor. Kira tespiti, artış oranı ve tahliye sebepleri ayrı başlıklardır.
Kiraya veren, geri verme sırasında eksiklikleri hemen yazılı olarak bildirmezse kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur (TBK m.335). Depozito uyuşmazlığınızı değerlendirmek için iletişime geçebilirsiniz.
Kiralanandaki Ayıp ve Kiracının Hakları
Kısa cevap: Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir; zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez ve önemli ayıp durumunda fesih hakkı saklıdır (TBK m.305).
| Hak | İçerik | Madde |
|---|---|---|
| Ayıbın giderilmesi | Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir | m.306 |
| Kendi gidertip kiradan düşme | Verilen sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir | m.306 |
| Ayıpsız benzeriyle değiştirme | Kiracı, kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir | m.306 |
| Kira bedelinde indirim | Kullanımı etkileyen ayıplarda, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden giderilmesine kadar geçen süre için ayıpla orantılı indirim istenebilir | m.307 |
| Zararın giderimi | Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları ödemekle yükümlüdür | m.308 |
| Fesih | Ayıp, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırır ya da önemli ölçüde engeller ve verilen sürede giderilmezse kiracı sözleşmeyi feshedebilir | m.306 |
| Kiraya verenin savunması | Kiraya veren ayıbı gidermek yerine uygun sürede ayıpsız benzeriyle değiştirebilir; ayıpsız benzerini hemen vererek ve zararın tamamını gidererek seçimlik hakların kullanılmasını önleyebilir | m.306 |
Bu haklar arasında uygulamada en güçlü olanı, kiracının ayıbı kiraya veren hesabına gidertip alacağını kira bedelinden indirmesidir. Ancak bu yetki koşulsuz değildir: önce ayıbın uygun bir sürede giderilmesinin istenmiş ve bu sürenin sonuçsuz geçmiş olması gerekir. Süre verilmeden yapılan onarımın masrafı, sonradan tartışmaya açık hâle gelir.
Kira İndiriminin Başlangıcı: Bildirim Tarihi
Kira indirimi bakımından kanun, indirimin kapsayacağı dönemi açıkça belirler: kiracı, kullanımı etkileyen ayıpların varlığı hâlinde bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için ayıpla orantılı indirim isteyebilir (TBK m.307).
Bunun pratik sonucu şudur: indirim, ayıbın ortaya çıktığı tarihten değil, kiraya verenin öğrendiği tarihten işler. Kiracının ayıbı gecikmeksizin bildirme yükümlülüğü (m.318) burada iki yönlü çalışır — bildirmemek hem zarardan sorumluluk doğurur hem de indirim süresini kısaltır. Bu nedenle bildirim, ispatlanabilir bir biçimde yapılmalıdır.
Kiralananın İadesi ve Depozito
Kısa cevap: Kiracı kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK m.334). Kiraya veren, iade sırasında kiralananı gözden geçirip sorumluluk doğuran eksiklikleri hemen yazılı olarak bildirmezse, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur (m.335).
| Konu | Kural |
|---|---|
| Temel kural | Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür |
| Olağan eskime | Kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir |
| Peşin taahhüt yasağı | Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir |
| Kiraya verenin yükümlülüğü | Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır |
| Bildirim yapılmazsa | Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur |
| Gizli ayıplar | Teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek eksiklik ve ayıplarda kiracının sorumluluğu devam eder; kiraya veren bunları belirlediğinde hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır |
Depozito uyuşmazlıklarının çözümü çoğunlukla bu iki maddede yatar. Anahtar teslim edilirken karşılıklı imzalanmış bir tutanak yoksa ve kiraya veren hemen yazılı bildirim yapmamışsa, aylar sonra ileri sürülen hasar iddiaları m.335’in açık hükmüyle karşılaşır. Buna karşılık teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek gizli ayıplarda kiracının sorumluluğu devam eder — ancak bu hâlde de kiraya veren ayıbı belirlediğinde hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.
Tarafların Diğer Yükümlülükleri
Ayıp ve iade tartışmaları çoğu zaman “hangi gider kime ait” sorusuyla iç içe geçer. Kanun bu dağılımı da düzenlemiştir: yan giderler kiraya verene (m.303), olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderleri kiracıya aittir (m.317).
| Yükümlülük | Kim | Kural | Madde |
|---|---|---|---|
| Yan giderlere katlanma | Kiraya veren | Kiralananın kullanımıyla ilgili olarak kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanır | m.303 |
| Temizlik ve bakım | Kiracı | Kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini öder; yerel âdete de bakılır | m.317 |
| Ayıbı bildirme | Kiracı | Kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirir; aksi hâlde doğan zarardan sorumlu olur | m.318 |
| Çalışmalara katlanma | Kiracı | Ayıpların giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanır; kira indirimi ve zarar giderim hakları saklıdır | m.319 |
| Gezip görmeye izin | Kiracı | Bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiralananın gezilip görülmesine izin verir | m.319 |
| Önceden bildirim | Kiraya veren | Çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce bildirmek ve kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır | m.319 |
| Özenle kullanma | Kiracı | Kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür | m.316 |
- 01
Ayıbın bildirilmesi
Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; bildirmezse bundan doğan zarardan sorumlu olur (TBK m.318). Bildirimin yazılı ve ispatlanabilir olması, sonraki her aşamayı belirler.
- 02
Uygun süre verilmesi
Kiracı, ayıbın uygun bir sürede giderilmesini ister (m.306). Sürenin uygunluğu, ayıbın niteliğine ve onarımın gerektirdiği zamana göre belirlenir; kısa ve gerçekçi olmayan süreler sonradan aleyhe yorumlanabilir.
- 03
Kira bedelinde indirim
Kullanımı etkileyen ayıplarda kiracı, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden giderilmesine kadar geçen süre için ayıpla orantılı indirim isteyebilir (m.307). İndirim hakkı, ayıbın giderilmesini isteme hakkıyla birlikte kullanılabilir.
- 04
Kiraya veren hesabına giderme
Verilen sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir (m.306). Bu, kiracının tek taraflı kullanabileceği en etkili yetkidir; ancak süre verilmiş olması ön şarttır.
- 05
Fesih eşiği
Ayıp, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırıyor ya da önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede giderilmemişse kiracı sözleşmeyi feshedebilir (m.306). Eşik yüksektir: her ayıp fesih hakkı doğurmaz.
- 06
İade ve tutanak
Sözleşme sona erdiğinde kiracı kiralananı teslim aldığı durumda geri verir; olağan eskimeden sorumlu değildir (m.334). Kiraya veren iade sırasında gözden geçirip sorumluluk doğuran eksiklikleri hemen yazılı olarak bildirmezse kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur (m.335).
Kiralananda ayıp ortaya çıktığında izlenecek yol
Hapis Hakkı ve Sınırı
Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir (TBK m.336). Bu hak, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere alt kiracının getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar.
Sınır ise nettir: hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz. Haczedilemeyen malların kapsamı 2023’te genişlediğinden bu sınır bugün çok daha geniştir; ayrıntılar için Maltepe icra avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda — icra takibi yoluyla tahliye ve tahliye talepli icra takiplerine ilişkin istisnalar dışında — dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Maltepe’nin ayrı adliyesi bulunmadığından dosyalar Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi‘nde görülür.
Kira bedelinin güncellenmesine ilişkin talepler ayrı bir dava türüdür; bkz. Maltepe kira tespit davası. Kiralananın mülkiyetine, ortaklığına veya el atmanın önlenmesine ilişkin uyuşmazlıklar için Maltepe gayrimenkul avukatı sayfamıza bakabilirsiniz. Taşınmazın haksız kullanımından doğan talepler bakımından ecrimisil davası rehberi yazımız yol gösterici olacaktır.
Dosyanız Değerlendirilirken Nelere Bakılır?
İlk bakılan belge sözleşmedir: kiralananın teslim anındaki durumu nasıl tanımlanmış, bakım ve onarım yükümlülükleri nasıl dağıtılmış, sona erme hâline ilişkin peşin taahhüt niteliğinde geçersiz bir kayıt var mı. İkincisi bildirimlerdir — ayıbın hangi tarihte, hangi yolla bildirildiği hem indirim süresini hem de onarım yetkisini belirler.
Üçüncüsü iade anıdır: anahtar ne zaman teslim edilmiş, karşılıklı tutanak tutulmuş mu, kiraya verenin yazılı bildirimi var mı ve varsa ne zaman yapılmış. Dördüncüsü hasarın niteliğidir; olağan eskime mi, yoksa sözleşmeye aykırı kullanmadan doğan bir zarar mı olduğu ayrımı, uyuşmazlığın sonucunu belirler.
Kiracının onarımı kiraya veren hesabına yaptırıp kiradan düşme yetkisi, önce uygun süre verilmiş olmasına bağlıdır (TBK m.306). Sürecin doğru kurgulanması için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Evde ciddi bir arıza var, ev sahibi ilgilenmiyor, ne yapabilirim?
Kanun kiracıya sıralı bir yetki tanır. Önce kiraya verenden ayıbın uygun bir sürede giderilmesini istersiniz; bu sürede ayıp giderilmezse, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağınızı kira bedelinden indirebilirsiniz (TBK m.306). Dilerseniz kiralananın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini de isteyebilirsiniz. Süre vermeden doğrudan onarım yaptırıp kiradan düşmek, bu yetkinin şartını atlamak anlamına gelir.
Onarım süresince kira ödemeye devam etmeli miyim?
Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir (TBK m.307). Yani kira tamamen kesilmez; kullanım kaybıyla orantılı bir indirim söz konusudur ve indirimin başlangıcı kiraya verenin ayıbı öğrendiği andır — bu yüzden bildirimin tarihi kritiktir.
Ayıp yüzünden zarara uğradım, tazminat isteyebilir miyim?
Evet ve ispat yükü kiraya verendedir: kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür (TBK m.308). Ayrıca zararın giderilmesi istemi, diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez (m.305); tazminat istemek, indirim veya onarım talebinden vazgeçmek anlamına gelmez.
Ayıp yüzünden sözleşmeyi feshedebilir miyim?
Eşik yüksektir. Fesih için ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi gerekir (TBK m.306). Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde ise kiracı, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere de başvurabilir (m.304).
Ev sahibi “ayıbı gidermek yerine başka daire vereyim” diyebilir mi?
Evet. Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Dahası, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir (TBK m.306). Ancak buradaki iki şart — “hemen” verme ve zararın tamamını giderme — birlikte gerçekleşmelidir.
Çıkarken duvar boyası ve eskimelerden sorumlu muyum?
Kural açıktır: kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK m.334). Olağan yıpranma ile sözleşmeye aykırı kullanmadan doğan hasar arasındaki ayrım, uyuşmazlığın merkezindedir.
Sözleşmedeki “çıkarken daire boyanacak” maddesi geçerli mi?
Bu tür kayıtlar sınırsız değildir. Kanun, kiracının sözleşmenin sona ermesi hâlinde sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğunu hükme bağlar (TBK m.334). Yani aykırı kullanma yoksa, peşinen kabul edilmiş ek bir tazminat yükümlülüğü doğmaz.
Ev sahibi depozitomu iade etmiyor, hasar olduğunu söylüyor. Ne yapabilirim?
Burada çoğu uyuşmazlığı tek başına çözen bir hüküm var: kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur (TBK m.335). Anahtar teslim edilirken yazılı bir bildirim yapılmamışsa, aylar sonra öne sürülen hasar iddiaları bu hükümle karşılanır.
Ev sahibi sonradan fark ettiği bir hasarı ileri sürebilir mi?
Yalnızca dar bir istisnada. Teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde kiracının sorumluluğu devam eder; ancak kiraya veren bu tür eksiklikleri belirlediğinde de kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır (TBK m.335). Yani gizli ayıp istisnası, bildirimden vazgeçme anlamına gelmez.
Ev sahibi haber vermeden eve girip tadilat yapabilir mi?
Hayır. Kiracı, ayıpların giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür; ancak kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır (TBK m.319). Ayrıca kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.
Ev sahibi satış için daireyi göstermek istiyor, kabul etmek zorunda mıyım?
Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür (TBK m.319). Sınır “zorunlu olduğu ölçü” ve önceden bildirimdir; süresiz ve sınırsız bir gösterim yükümlülüğü yoktur.
Kira ödenmezse ev sahibi ne yapabilir?
Kiracı muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa edilmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür ve bu süre yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işler (TBK m.315).
Kiracı komşuları rahatsız ediyorsa ne olur?
Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Aykırılık hâlinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesi konusunda yazılı ihtarda bulunur. Ancak kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın komşular bakımından çekilmez olması hâlinde sözleşme yazılı bildirimle hemen feshedilebilir (TBK m.316).
Ev sahibi eşyalarımı alıkoyabilir mi?
Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir (TBK m.336). Ancak bu hak sınırsız değildir: hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz.
Bu uyuşmazlıklar hangi mahkemede görülür, arabuluculuk şart mı?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda — icra takibi yoluyla tahliye ve tahliye talepli icra takiplerine ilişkin istisnalar dışında — dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Maltepe’nin ayrı adliyesi bulunmadığından dosyalar Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Yazar Hakkında
Av. Burakhan Çalışkan, İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat olarak Kartal’daki bürosunda kira hukuku dosyalarını takip etmektedir. Maltepe ve çevre ilçelerden gelen dosyalarda; kiralanandaki ayıp ve onarım uyuşmazlıklarından kira indirimi taleplerine, depozito ve iade anlaşmazlıklarından tahliye süreçlerine kadar hem kiracı hem kiraya veren tarafında müvekkillerini temsil etmektedir. İletişim: 0 506 976 23 55 — Cevizli Mahallesi, Ulubey Sokak, No: 4A D: 46, Kartal/İstanbul.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.303-308, 315-319, 334-336)
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — mevzuat.gov.tr
- Adalet Bakanlığı — adalet.gov.tr
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.