Kısa cevap: Riskli yapı tespitine karşı on beş gün içinde itiraz edilebilir ve itirazı üniversite öğretim üyelerinin de yer aldığı teknik heyet karara bağlar (6306 m.3). Tespit, on iş günü içinde tapunun beyanlar hanesine işlenir. Uygulama kararı ise 7 Kasım 2023’ten bu yana üçte iki değil, paydaşların salt çoğunluğuyla alınır (m.6); karara katılmayanların arsa payları rayiç değer üzerinden satışa çıkar.
Kentsel dönüşüm dosyalarında hak kaybı neredeyse her zaman iki anda gerçekleşir: tespit tutanağı binaya asıldıktan sonra geçen on beş gün ve karara katılmayan paydaşın arsa payının rayiç değer tespitiyle satışa çıkarıldığı aşama. Her ikisi de sessizce işler ve kaçırıldığında geri dönüşü yoktur.
Bu sayfa Maltepe’deki taşınmaz işlerini kentsel dönüşüm, riskli yapı ve arsa payı karşılığı inşaat ekseninde ele alıyor. Tapu sicili, şerhler, izale-i şuyu ve ecrimisil gibi konular ayrı başlıklardır.
Riskli yapı tespitinde tutanağın yapıya asılması tebliğ yerine geçer; ayrıca tebligat beklemek süreyi kaçırmak demektir. Durumunuzu değerlendirmek için iletişime geçebilirsiniz.
Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz
Kısa cevap: Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. İtirazlar, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişinin iştirakiyle teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır (6306 sayılı Kanun m.3).
Sürenin başlangıcı bakımından kanun özel bir usul benimsemiştir: tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanağın yapıya asılması, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine kaim olmak üzere kabul edilir. Bu nedenle ayrıca elden tebligat beklemek, itiraz hakkının kaybına yol açar.
Uygulama Kararı: Üçte İkiden Salt Çoğunluğa
Kısa cevap: Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde; yapılar yıktırılmadan önce parsellerin tevhidine, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usullerle yeniden değerlendirilmesine; yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir (6306 m.6).
Bu, 2023’te yapılan ve pek çok kaynağın hâlâ yansıtmadığı bir değişikliktir: 7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun’un 10. maddesiyle maddede yer alan “en az üçte iki” ibareleri “salt” şeklinde değiştirilmiştir. Eşiğin düşmesi, azınlıkta kalan paydaşlar bakımından süreci hızlandırıcı ve zorlayıcı bir etki doğurmuştur.
Riskli yapı sürecinde takvim
Karara Katılmayan Paydaşın Arsa Payı
Kanunun en sert sonucu burada doğar: hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlanan diğer paydaşlara satılır.
Pratik sonuç şudur: karara katılmamak süreci durdurmaz, yalnızca payın satışa konu olmasına yol açar. Dolayısıyla azınlıkta kalan paydaş için asıl mücadele alanı “karara katılmama” değil, rayiç değer tespitinin doğruluğudur. Değerin gerçek piyasa koşullarını yansıtmadığı düşünülüyorsa, bu tespite karşı hukuki yollara süresinde başvurulması gerekir. Taşınmaz üzerindeki haksız kullanımdan doğan talepler için ecrimisil davası sayfamıza bakabilirsiniz.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Dönüşümün en yaygın hukuki aracı, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Sözleşme taşınmaz mülkiyetinin devrini içerdiğinden resmî şekilde düzenlenmesi gerekir (TMK m.706); adi yazılı bir metin mülkiyeti geçirmez.
Arsa sahibi bakımından en kritik koruma ise şerhtir: arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009). Şerh verilmemişse, yüklenicinin devrettiği payları iyiniyetle devralan üçüncü kişilerin kazanımı korunabilir ve arsa sahibinin elinde yalnızca tazminat talebi kalır.
İkinci koruma, arsa paylarının kademeli devridir: payların tamamının başlangıçta devredilmesi yerine, inşaatın ilerleme seviyesine bağlanması arsa sahibini teminatsız kalmaktan korur. Uyuşmazlık doğduğunda ise ilk adım, çekişmeli hakların korunmasına ilişkin ihtiyati tedbir kararının tapuya şerh edilmesidir (TMK m.1010). Tapu kaydına ilişkin uyuşmazlıklar için tapu iptali ve tescil sayfamıza bakabilirsiniz.
Kiracılar ve Diğer Hak Sahipleri
Riskli yapı süreçlerinde kanun ayni ve şahsi hak sahiplerini birlikte anar; kiracı, şahsi hak sahibi olarak tebligat ve ilan kapsamındadır. Tahliyesi istenen yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir ve muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.
Kira ilişkisinin sona ermesi, taşınma ve depozito gibi konular ise kira hukuku kurallarına göre çözülür; ayrıntılar için Maltepe kira avukatı sayfamıza bakabilirsiniz. Miras yoluyla gelen paylı taşınmazlarda dönüşüm kararı alınması, mirasçılar arasındaki elbirliği mülkiyeti nedeniyle ayrı bir aşama gerektirir; bkz. Maltepe miras avukatı.
Görevli Yargı Yolu
Kentsel dönüşüm dosyaları iki ayrı yargı koluna dağılır. Riskli yapı tespiti, tahliye ve yıkım gibi idari işlemlere karşı açılacak iptal davaları idare mahkemesinde görülür. Buna karşılık arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar, tapu iptali ve tescil ile ecrimisil davaları asliye hukuk mahkemesinin görevindedir.
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Maltepe’nin ayrı adliyesi bulunmadığından adli yargı dosyaları Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi‘nde görülür. İdarenin fiilî el atması söz konusuysa süreç farklı bir zemine oturur; bkz. kamulaştırmasız el atma davası.
Dosyanız Değerlendirilirken Nelere Bakılır?
İlk bakılan şey takvimdir: tespit tutanağı ne zaman asıldı, on beş günlük itiraz süresi içinde miyiz, tapuya belirtme işlenmiş mi. İkincisi paydaş yapısıdır — hisse oranları, salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı ve karara katılmayan paydaşların durumu.
Üçüncüsü sözleşmedir: arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi resmî şekilde mi düzenlenmiş, tapuya şerh edilmiş mi, payların devri kademeli mi. Dördüncüsü ise değer tespitidir; arsa payı satışı gündeme gelmişse rayiç değerin gerçek piyasa koşullarını yansıtıp yansıtmadığı bağımsız olarak incelenmelidir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar şerh edilmedikçe, taşınmazı devralan üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Sözleşmenizi değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Binam riskli yapı ilan edildi, itiraz edebilir miyim?
Evet. Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir (6306 sayılı Kanun m.3). İtirazlar, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkta/Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır. Süre kısadır ve tutanağın yapıya asılmasıyla işlemeye başlar.
Tebligat gelmedi, süre nasıl işliyor?
Kanun burada özel bir tebliğ usulü öngörmüştür: tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanağın yapıya asılması, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ yerine kaim olmak üzere kabul edilir. Yani ayrıca elden tebligat beklemek, on beş günlük itiraz süresinin kaçırılmasına yol açar. Ayrıca tahliyesi istenen yapılar Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süreyle ilan edilir.
Kentsel dönüşüm kararı için kaç kişinin onayı gerekiyor?
Bu kural 2023’te değişti. Eskiden aranan “en az üçte iki” çoğunluk, 7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun’un 10. maddesiyle salt çoğunluğa indirildi. Güncel hâliyle; parsellerin tevhidine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usullerle yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir (6306 m.6).
Karara katılmazsam ne olur?
Kanun bu durumu açıkça düzenler: hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlanan diğer paydaşlara satılır. Yani karara katılmamak süreci durdurmaz; katılmayan paydaşın payı satışa konu olur. Bu aşamada yapılabilecek en önemli şey, rayiç değer tespitinin doğruluğunu denetlemektir.
Ruhsat ve izin işlemleri için herkesin imzası şart mı?
Hayır, bu da 2023’te değişti. Yeni uygulamaların gerektirdiği tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil ve benzeri işlemler ile yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri ve diğer kurumlar nezdinde maliklerin tamamının muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile aldıkları karara istinaden yapılır (6306 m.6).
İdareye hangi belgeyi sunmamız gerekiyor?
İdareye, paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara ilişkin olarak anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait vekâletname/sözleşme örnekleri sunulabilir (6306 m.6). Bu belgelerin usulüne uygun düzenlenmesi, sürecin idare nezdinde tıkanmaması bakımından belirleyicidir.
Riskli yapı şerhi tapuya işleniyor mu?
Evet. Riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde Başkanlık veya İdare tarafından ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir (6306 m.3/2). Bu belirtme, taşınmazın satışını ve üzerine kredi kullanılmasını fiilen etkilediği için, tespite itiraz edilecekse süre kaçırılmamalıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl yapılmalı?
Sözleşme taşınmaz mülkiyetinin devrini içerdiğinden resmî şekilde düzenlenmelidir (TMK m.706); adi yazılı sözleşme mülkiyeti geçirmez. Ayrıca arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009). Şerh verilmemiş bir sözleşme, arsanın üçüncü kişiye devri hâlinde arsa sahibini savunmasız bırakabilir.
Yüklenici işi yarım bıraktı, ne yapabilirim?
Öncelikle sözleşmedeki arsa payı devri düzeni incelenir: paylar peşin mi devredilmiş, yoksa iş ilerledikçe kademeli mi. Peşin devir yapılmışsa arsa sahibi teminatsız kalır ve talepler sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tazminat ekseninde yürür. Uyuşmazlık sürerken taşınmazın üçüncü kişilere devrini önlemek için ihtiyati tedbir kararının tapuya şerhi (TMK m.1010) ilk adımdır.
Yüklenici daireleri üçüncü kişilere sattıysa ne olur?
Belirleyici olan tapu kaydındaki durumdur. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur; buna karşılık yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişi bu tescile dayanamaz. Bu nedenle sözleşmenin ve tedbir kararının tapuya şerh edilmiş olup olmaması, sonucu doğrudan belirler.
Kiracıysam kentsel dönüşümde hakkım var mı?
Riskli yapı tespiti ve tahliye süreçlerinde ayni ve şahsi hak sahipleri birlikte anılır; kiracı şahsi hak sahibi olarak tebligat ve ilan kapsamındadır. Kira ilişkisinin sona ermesi, tahliye ve taşınma süreçleri ise kira hukuku kurallarına göre değerlendirilir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır.
Bu uyuşmazlıklar hangi mahkemede görülür?
Riskli yapı tespiti ve idari işlemlere karşı açılacak iptal davaları idare mahkemesinde; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar, tapu iptali ve tescil ile ecrimisil davaları ise asliye hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Maltepe’nin ayrı adliyesi bulunmadığından adli yargı dosyaları Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi‘nde görülür.
Süreç ne kadar sürer?
Süre; tespite itiraz edilip edilmediğine, maliklerin salt çoğunluğa ulaşma hızına, ruhsat süreçlerine ve yüklenici seçimine göre değişir. Hukuki açıdan kritik olan noktalar sürenin uzunluğu değil, on beş günlük itiraz süresi ile arsa payı satışı aşamasındaki değer tespitidir; bu iki an kaçırıldığında sonradan telafisi çok güçtür.
Yazar Hakkında
Av. Burakhan Çalışkan, İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat olarak Kartal’daki bürosunda gayrimenkul hukuku dosyalarını takip etmektedir. Maltepe ve çevre ilçelerdeki taşınmazlara ilişkin işlerde; riskli yapı tespitine itirazdan malikler arası karar sürecine, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanmasından tapu iptali ve tescil davalarına kadar sürecin bütün aşamalarında müvekkillerini temsil etmektedir. İletişim: 0 506 976 23 55 — Cevizli Mahallesi, Ulubey Sokak, No: 4A D: 46, Kartal/İstanbul.
Kaynaklar
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun — mevzuat.gov.tr (m.2, 3, 6)
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.706, 1009, 1010, 1021, 1023)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — mevzuat.gov.tr
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı — csb.gov.tr
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.
