Kısa cevap: Şile kira avukatı; tahliye, bedel tespiti, kira alacağı ve depozito uyuşmazlıklarını yürütür. Kiracı tarafında en çok gözden kaçan başlık ise ayıplı kiralanandır: kiraya veren, kiralananı yalnızca teslim etmekle değil, sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m.301) ve kusursuzluğunu ispat etmedikçe ayıptan doğan zarardan sorumludur (m.308).
Şile’de kira ilişkisi çoğu zaman yazlık konut, pansiyon ve sezonluk işyeri üzerinden kurulur. Bu yapılarda rutubet, ısıtma, su tesisatı ve deniz etkisiyle oluşan bozulmalar sık karşılaşılan sorunlardır ve kanun bunlara ayrı bir başlık ayırmıştır.
Aşağıda önce kira avukatının hangi uyuşmazlıklara baktığını ve sürecin nasıl çözüldüğünü ele alıyoruz. Ardından diğer sayfalarımızda ayrıntılı işlenmeyen bir alana iniyoruz: kiraya verenin borçları, ayıptan sorumluluk, indirim ve fesih hakları ile üçüncü kişilerin ileri sürdüğü haklar. Alacağın takibi için icra, taşınmazın mülkiyeti için gayrimenkul sayfamıza bakabilirsiniz.
Kiracı, ayıbın uygun bir sürede giderilmesini istemeden doğrudan masrafı kiradan indiremez; kanun önce süre verilmesini arar (TBK m.306). Dosyanızı değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Kira Avukatı Hangi Uyuşmazlıklara Bakar?
Kısa cevap: Tahliye, bedel tespiti, kira alacağı, depozito ve sözleşme hazırlığı; ayrıca teslim borcu, ayıplı kiralanan, indirim, masrafın mahsubu ve zapt başlıkları.
Bu başlıkların bir kısmı kiraya veren, bir kısmı kiracı lehinedir. Dosyanın hangi tarafta olduğunuza göre değil, hangi borcun ihlal edildiğine göre kurulması gerekir.
Kira Uyuşmazlığı Hangi Adımlarla Çözülür?
Kısa cevap: Sözleşme incelemesi, durum tespiti, yazılı bildirim ve uygun süre, ödeme kayıtları, dava şartı arabuluculuk, dava veya takip, keşif ve karar.
Şile Adliyesi’nde sulh hukuk mahkemesi ve icra müdürlüğü bulunur; birimler için Şile Adliyesi rehberimize bakabilirsiniz.
Kiraya Verenin Temel Borçları
Kısa cevap: Kiralananı amaçlanan kullanıma elverişli teslim etmek ve süre boyunca bu durumda tutmak; ayrıca zorunlu sigorta, vergi ve yan giderlere katlanmak. Bu kurallar konut ve çatılı işyerinde kiracı aleyhine değiştirilemez.
Kiralanan Ayıplıysa Kiracının Hakları
Kısa cevap: Giderim, orantılı indirim veya zararın tazmini; süre verilip giderilmezse masrafın kiradan indirilmesi ya da ayıpsız benzeriyle değiştirme; kullanım önemli ölçüde engellenmişse fesih.
Kiralananda ayıp çıkarsa ne yapılır?
Ayıp İddiasında Hangi Deliller Kullanılır?
Kısa cevap: Delil tespiti raporu, fotoğraf ve video, yazılı bildirim, fatura ve makbuzlar, teknik rapor, tanık beyanı ile teslim tutanağı.
Bu dosyalarda en sık yapılan hata, ayıbın sözlü olarak bildirilip belgelenmemesidir. Oysa indirim, ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden itibaren hesaplanır; öğrenme anının yazılı bir kayda dayanması gerekir.
Üçüncü Kişinin Hakları ve Tapuya Şerh
Kısa cevap: Üçüncü kişi hak iddia ederse kiraya veren davayı üstlenir ve zararı giderir. Kiralanan el değiştirirse yeni malik sözleşmenin tarafı olur; kiracılık hakkı tapuya şerh edilebilir.
Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk
Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetkili mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yer ile davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Şile Adliyesi’nde sulh hukuk mahkemesi bulunduğundan ilçedeki taşınmazlara ilişkin dosyalar burada görülebilir; aksi hâlde Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi gündeme gelir.
Dosyanız Değerlendirilirken Nelere Bakılır?
İlk olarak sözleşme: kira konut, çatılı işyeri yoksa başka bir kira mı.
İkincisi ayıbın niteliği: kullanımı ortadan kaldırıyor mu, önemli ölçüde engelliyor mu.
Üçüncüsü bildirim: durum kiraya verene yazılı olarak bildirildi mi, süre verildi mi.
Dördüncüsü zaman: ayıbın öğrenildiği ve giderildiği tarihler indirim hesabında esastır.
Beşincisi kusur: kiraya veren kusursuzluğunu ispatlayabiliyor mu.
Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Dosyanızı değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Şile kira avukatı hangi uyuşmazlıklara bakar?
Tahliye, kira bedelinin tespiti, ödenmeyen kira alacağı, depozito ve sözleşme hazırlığı işlerini yürütür. Kiralananın ayıplı olması hâlinde indirim, onarım ve fesih talepleri de bu kapsamdadır.
Kira uyuşmazlığı hangi adımlarla çözülür?
Sözleşme incelenir, kiralananın fiilî durumu belgelenir ve karşı tarafa yazılı bildirim yapılır. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır; anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
Kiraya verenin temel borcu nedir?
Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m.301/1).
Sözleşmeye aksi yazılabilir mi?
Bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamaz (m.301/2).
Emlak vergisi ve zorunlu sigortayı kim öder?
Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise kiraya veren katlanır (m.302).
Yan giderlerden kim sorumludur?
Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür (m.303).
Ev ayıplı teslim edilirse ne olur?
Kiralananın önemli ayıplarla teslimi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir (m.304/1).
Önemli olmayan ayıpta durum nedir?
Kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir (m.304/2).
Kiralanan sonradan ayıplı hâle gelirse hangi haklarım var?
Kiracı; kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir (m.305/1).
Zarar istemem diğer haklarımı engeller mi?
Hayır. Zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez (m.305/1). Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı da saklıdır (m.305/2).
Ayıbı kendim yaptırıp kiradan düşebilir miyim?
Kiracı, kiraya verenden ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir (m.306/1).
Ayıpsız benzerini isteyebilir miyim?
Evet. Verilen sürede ayıp giderilmezse kiracı, kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir (m.306/1).
Hangi hâllerde sözleşmeyi feshedebilirim?
Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı sözleşmeyi feshedebilir (m.306/2).
Kiraya veren onarım yerine başka bir yol izleyebilir mi?
Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir (m.306/3). Ayrıca aynı malın ayıpsız benzerini hemen vererek ve uğranılan zararı tamamen gidererek kiracının seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir (m.306/4).
Kira indirimi hangi dönem için istenir?
Kiracı, kullanımı etkileyen ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir (m.307).
Ayıptan doğan zararı kim karşılar?
Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür (m.308).
Üçüncü kişi evde hak iddia ederse ne olur?
Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür (m.309).
Ev satılırsa kira sözleşmesi biter mi?
Hayır. Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (m.310/1). Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.
Kiralanan üzerinde ayni hak kurulursa ne olur?
Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır (m.311).
Kiracılık hakkı tapuya işlenebilir mi?
Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir (m.312).
Yazlık evlerde sık görülen rutubet ayıp sayılır mı?
Kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişliliğini etkileyen her durum ayıp olarak değerlendirilebilir. Bu hâlde kiracı, ayıbın giderilmesini, orantılı indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini isteyebilir (m.305).
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
Kira davalarında görevli mahkeme hangisidir?
Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Şile’deki kira davaları nerede görülür?
Şile Adliyesi’nde sulh hukuk mahkemesi bulunmaktadır; Şile’deki taşınmazlara ilişkin kira davaları bu mahkemede görülebilir. Takip işlemleri ise Şile İcra Müdürlüğü’nden yürütülebilir.
Yazar Hakkında
Av. Burakhan Çalışkan, İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat olarak Kartal’daki bürosunda kira uyuşmazlıklarını takip etmektedir. Şile, Ağva ve çevre köylerden gelen dosyalarda; tahliye ve kira bedelinin tespiti davalarından depozito ve kira alacağının tahsiline, ayıplı kiralanan nedeniyle indirim ve fesih taleplerine kadar kiracı ve kiraya veren taraflarını temsil etmektedir. İletişim: 0 506 976 23 55 — Cevizli Mahallesi, Ulubey Sokak, No: 4A D: 46, Kartal/İstanbul.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.301-312)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.339-356 — konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — mevzuat.gov.tr (görev ve yetki)
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.
