Kısa cevap: Ümraniye kira avukatı, tahliye, bedel tespiti, alacak tahsili ve depozito uyuşmazlıklarını yürütür. İşyeri kiralarında ayrıca kira ilişkisinin devri öne çıkar: devir için yazılı rıza gerekir, ancak kiraya veren haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz (TBK m.323).
Kira hukuku, konut ile işyeri arasında ayrım yapar ve işyeri kiralarında kiracının tacir olup olmaması bile uygulanacak hükümleri değiştirebilir. Ümraniye, Dudullu ve Tepeüstü hattındaki sanayi siteleri, atölyeler, dükkânlar ve plaza katları nedeniyle ilçede işyeri kiraları konut kiraları kadar yoğundur. Bu da “devren kiralık” ilanlarıyla başlayan devir süreçlerini sık gündeme getirir.
Bu sayfada önce kira avukatının hangi davalara baktığını ve bir uyuşmazlığın hangi adımlardan geçtiğini ele alıyoruz. Ardından diğer sayfalarımızda ayrıntılı işlenmeyen bir alana iniyoruz: alt kira, kira ilişkisinin devri, kiralananın kullanılmaması ve erken boşaltılması. Tahliyeye özgü başlıklar için kiracı tahliye, ev sahibi ve ihtiyaç nedeniyle tahliye sayfalarımız ayrıca hazırlanmıştır.
Kira ilişkisi, kiraya verenin yazılı rızası alınmadan devredilemez (TBK m.323). Sözlü kabul veya sessiz kalma yazılı rızanın yerine geçmez ve devir sonradan tartışmaya açılır. Devir öncesi sözleşmenizi değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Kira Avukatı Hangi Davalara Bakar?
Kısa cevap: Tahliye, kira bedelinin tespiti, uyarlama, ödenmeyen kiranın tahsili, depozito ve ayıp uyuşmazlıkları ile alt kira ve devir kaynaklı davalar. Sözleşmenin kurulması ve müzakeresi de aynı kapsamdadır.
Bu davaların büyük bölümü, aslında sözleşme metninde çözülebilecek konulardan doğar: devir ve alt kira hükmünün hiç yazılmamış olması, depozitonun iade koşullarının belirsiz bırakılması, demirbaşların tutanağa bağlanmaması. İşyeri kiralarında ayrıca kiracının sıfatı belirleyicidir; kiracının tacir ya da tüzel kişi olması, geçmiş dönemler bakımından uygulanacak hükümleri değiştirebilir.
Kira Uyuşmazlığı Hangi Adımlarla Yürür?
Kısa cevap: Sözleşme ve kiracının sıfatı incelenir, talep belirlenir, kanunun aradığı yazılı bildirim veya ihtar yapılır, arabulucuya başvurulur ve anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır ya da icra takibi başlatılır.
Kiralananı Başkasına Bırakmak: Alt Kira
Kısa cevap: Genel kuralda kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı başkasına kiraya verebilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı rıza şarttır ve kiraya veren haklarını doğrudan alt kiracıya karşı da kullanabilir.
Alt kira ve devir tartışması, kiralananın kime ait olduğu ve mülkiyetin kapsamı sorusundan bağımsız değildir; taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklar için gayrimenkul sayfamıza, miras yoluyla intikal etmiş taşınmazlarda ise miras sayfamıza bakabilirsiniz.
Kira İlişkisinin Devri: “Devren Kiralık” İşyerinin Hukuku
Kısa cevap: Devir için yazılı rıza gerekir; işyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça rızayı vermekten kaçınamaz. Devralan kiracının yerine geçer, devreden borçlarından kurtulur; ancak işyerinde devreden en fazla iki yıl müteselsilen sorumlu kalır.
Devren kiralık bir işyerinde devir nasıl yürür?
Uygulamada en sık yapılan hata, işletme devri sözleşmesinin imzalanıp kiraya verenin devir iznine hiç başvurulmamasıdır. Bu durumda devralan, kiralananı kiraya verene karşı hukuken kiracı sıfatıyla değil, fiilî kullanan olarak işgal eder; kiraya veren ise sözleşmeye aykırılık ileri sürebilir. Devir bedeli ödenmiş olması bu sonucu değiştirmez. Devrin ticari boyutunda doğan alacak uyuşmazlıkları için icra ve çek davası sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Tacir Kiracılar İçin Sekiz Yıllık Erteleme Sona Erdi
Kısa cevap: Kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddeleri sekiz yıl süreyle uygulanmamıştır. Bu süre 1 Temmuz 2020’de dolmuştur; anılan maddeler artık bu kiralarda da uygulanır.
Bu düzenleme, Ümraniye gibi işyeri kirasının yoğun olduğu ilçelerde uzun yıllar sözleşme metinlerini belirleyici kıldı: erteleme döneminde taraflar devir, artış, güvence ve tahliye konularını sözleşme serbestisiyle düzenleyebiliyordu. Erteleme sona erdiğine göre, o dönemde imzalanmış ve hâlâ yürüyen sözleşmelerde hangi hükmün hangi döneme uygulanacağı ayrı bir inceleme konusudur.
Kiralanan Kullanılmazsa ve Erken Boşaltılırsa
Kısa cevap: Kiralanan kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece, kiracıdan kaynaklanan sebeple kullanılmasa bile kira ödenir. Erken boşaltmada borçlar yeniden kiraya verilebilecek makul bir süre devam eder; uygun yeni kiracı bulunursa sona erer.
Bu hükümler birlikte okunduğunda, erken çıkan kiracının “sözleşme süresinin tamamını ödemek” gibi mutlak bir borcu olmadığı görülür. Kanun iki yönlü bir denge kurar: kiracı boşluk süresinin makul kısmını üstlenir, kiraya veren ise kiralananı yeniden değerlendirmekten kasten kaçınamaz. Bu nedenle çıkış tarihinin, anahtar tesliminin ve kiraya verene yapılan bildirimlerin belgelenmesi sonucu doğrudan etkiler.
Kiraya Verenin Hapis Hakkı ve Sınırları
Kısa cevap: Kiraya verenin, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira için kiralanandaki taşınırlar üzerinde hapis hakkı vardır. Bu hak haczedilemeyen mallarda kullanılamaz ve üçüncü kişiye ait eşyada onların hakkı önce gelir.
Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk
Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetkili mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yer ile davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Ümraniye’de ayrı bir adliye bulunmadığından dosyalar İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Dosyanız Değerlendirilirken Nelere Bakılır?
İlk başlık kiralananın niteliğidir: konut mu, çatılı işyeri mi, yoksa bu hükümlerin dışında kalan bir kullanım mı.
İkincisi kiracının sıfatıdır; kiracı tacir veya tüzel kişi mi, sözleşme erteleme döneminde mi kurulmuş.
Üçüncüsü devir ve alt kira hükmüdür: sözleşmede devre izin veren ya da yasaklayan bir kayıt var mı, yazılı rıza alınmış mı.
Dördüncüsü bildirimlerdir; ihtar, fesih ve çıkış bildirimleri usulüne uygun yapılmış ve belgelenmiş mi.
Beşincisi güvence bedelidir: depozitonun miktarı, tutulduğu yer ve iade koşulları yazılı olarak kararlaştırılmış mı.
Süresinden önce boşaltmada borçlar, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder ve uygun yeni kiracı bulunursa sona erer (TBK m.325). Dosyanızı değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Ümraniye kira avukatı hangi davalara bakar?
Tahliye davaları, kira bedelinin tespiti, uyarlama, ödenmeyen kiranın icra yoluyla tahsili, depozito ve ayıp uyuşmazlıkları ile alt kira ve kira ilişkisinin devrinden doğan davalar başlıca alanlardır. Sözleşmenin kurulması ve müzakeresi de bu kapsamdadır.
Kira uyuşmazlığı hangi adımlarla yürür?
Önce sözleşme ve kiracının sıfatı incelenir, talep belirlenir, kanunun aradığı bildirim veya ihtar yapılır. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
Kiracı kiraladığı yeri başkasına kiraya verebilir mi?
Genel kuralda kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında bunun için kiraya verenin yazılı rızası gerekir (TBK m.322).
Alt kira ile kira ilişkisinin devri arasındaki fark nedir?
Alt kirada kiracı sözleşmede taraf olarak kalır ve kiraya verene karşı sorumluluğu sürer. Devirde ise devralan kiracının yerine geçer ve devreden kural olarak borçlarından kurtulur (m.322-323).
Devren kiralık işyerinde kiraya veren devre izin vermek zorunda mı?
Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini devredemez. Ancak kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz (m.323/1).
Kiraya verenin devre izin vermemesi hangi hâlde haklı sayılır?
Kanun haklı sebepleri saymamıştır; devralanın ödeme gücünün yetersizliği, faaliyetinin sözleşmeye veya binanın kullanım amacına aykırı olması ya da kiralananın niteliğini değiştirecek olması gibi somut gerekçeler tartışılır. Değerlendirme her dosyada ayrı yapılır.
İşyerini devreden kiracının sorumluluğu ne kadar sürer?
İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur (m.323/3). Sözleşmenin kalan süresi iki yıldan kısaysa sorumluluk o süreyle sınırlıdır.
Devir için sözlü izin yeterli mi?
Kanun yazılı rıza aramaktadır. Sözlü kabul veya kiraya verenin sessiz kalması yazılı rızanın yerine geçmez; bu nedenle iznin yazılı olarak alınması ve saklanması önemlidir.
Tacir kiracılar için ertelenen maddeler hangileriydi?
Kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354. maddeleri 1/7/2012’den itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmamıştır (6217 sayılı Kanun geçici m.2).
Bu erteleme hâlâ sürüyor mu?
Hayır. Sekiz yıllık süre 1 Temmuz 2020’de dolmuştur. Bu tarihten sonra anılan maddeler tacir kiracıların işyeri kiralarında da uygulanır; erteleme döneminde sözleşme serbestisiyle düzenlenmiş hükümlerin sonraki dönemlere etkisi ayrıca değerlendirilir.
Kiralananı hiç kullanmazsam kira ödemek zorunda mıyım?
Kiralanan kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece, kiracıdan kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı kullanılsa bile kira ödenir. Kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler bedelden indirilir (m.324).
Süresinden önce çıkarsam kaç ay kira öderim?
Kanun sabit bir süre öngörmemiştir. Borçlar, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam eder; bu süre kiralananın niteliğine ve piyasa koşullarına göre belirlenir (m.325/1).
Erken çıkan kiracı borcundan nasıl kurtulur?
Makul süre dolmadan, kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa borçları sona erer (m.325/2).
Kiraya veren yeni kiracı bulmakla yükümlü mü?
Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmek zorundadır (m.325/3). Bu, kiralananı boş tutmakta kasten direnmenin sonuçsuz kalması anlamına gelir.
Depozitomu kira borcuma saydırabilir miyim?
Takas kuralları uygulanır; ancak taraflar kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemezler (m.326). Sözleşmeye konulan böyle bir feragat hükmü geçerli değildir.
Kiraya veren eşyalarıma el koyabilir mi?
Taşınmaz kiralarında kiraya verenin, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olarak kiralanandaki taşınırlar üzerinde hapis hakkı vardır. Bu hak kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz (m.336).
İşyerindeki eşya başkasına aitse ne olur?
Kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği eşya ile malikin elinden iradesi dışında çıkmış eşya üzerindeki haklar, hapis hakkından önce gelir (m.337/1).
Taşınmak istediğimde eşyam alıkonulabilir mi?
Kiraya veren, alacağını güvence altına alacak miktardaki taşınırı sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir. Karara konu eşya gizlice veya zorla götürülürse on gün içinde kolluk yardımıyla kiralanana geri getirilir (m.338).
İşyeri kirasında yüzde 25 artış sınırı uygulanır mı?
Yüzde 25’lik tavan konut kiraları için getirilmiş geçici bir düzenlemedir ve 1/7/2024 tarihinde sona ermiştir. İşyeri kiralarında bu tavan uygulanmamıştır; artış, genel kurala göre değerlendirilir.
Kira sözleşmesi devredilirken depozito ne olur?
Kanun bu konuda özel bir hüküm getirmemiştir. Güvence bedelinin devralana geçip geçmeyeceği, devreden kiracıya iade edilip edilmeyeceği devir sırasında yazılı olarak kararlaştırılmalıdır; aksi hâlde üç taraf arasında uyuşmazlık doğar.
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
Kira davaları hangi mahkemede görülür?
Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Ümraniye’de ayrı bir adliye bulunmadığından dosyalar İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Yazar Hakkında
Av. Burakhan Çalışkan, İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat olarak Kartal’daki bürosunda kira uyuşmazlıklarını takip etmektedir. Ümraniye, Dudullu ve çevre semtlerden gelen dosyalarda; işyeri kiralarında devir ve alt kira tartışmalarından erken tahliye ve depozito uyuşmazlıklarına, kira bedelinin tespitinden tahliye davalarına kadar kiracı ve kiraya veren taraflarını temsil etmektedir. İletişim: 0 506 976 23 55 — Cevizli Mahallesi, Ulubey Sokak, No: 4A D: 46, Kartal/İstanbul.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.322-326, 336-340)
- 6217 sayılı Kanun geçici m.2 (4/7/2012 tarihli 6353 sayılı Kanunla değişik) — tacir ve tüzel kişi kiracıların işyeri kiralarında sekiz yıllık erteleme
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.4 kira ilişkisinden doğan davalarda görev)
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.
