Kısa cevap: Gayrimenkul avukatının baktığı davalar tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve el atmanın önlenmesi başlıkları altında toplanır. Bunların hepsinin altında aynı soru yatar: mülkiyetin kapsamı nereye kadar uzanır ve sınır neye göre belirlenir?
Bu sayfada önce gayrimenkul avukatının hangi davalara baktığını ve sürecin nasıl yürüdüğünü ele alıyor, ardından komşu taşınmazlar arasındaki uyuşmazlıkların kaynağına iniyoruz: mülkiyetin kapsamı, sınırların belirlenmesi ve arazideki yapılar.
Ümraniye’den gelen dosyalarda alanın tamamını ele alıyoruz: tapu kaydının okunmasından plân ile zeminin karşılaştırılmasına, keşif sürecinden kararın tapuda infazına kadar.
Tapu plânları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa asıl olan plândaki sınırdır (TMK m.719/2). Yıllardır kullanılan bir sınır bile plâna aykırıysa korunmayabilir; kaydınızı değerlendirmek için iletişime geçebilirsiniz.
Gayrimenkul Avukatı Ne Yapar, Hangi Davalara Bakar?
Kısa cevap: Çalışma üç eksende yürür — tapu kaydının ve plânın okunması, zemindeki durumla karşılaştırma ve talebe uygun davanın yürütülüp sonucun tapuya işlenmesi.
Taşınmazın kullanımına ilişkin kira boyutu için Ümraniye ev sahibi avukatı ve kiracı tahliyesi, terekedeki taşınmazlara ilişkin talepler için Ümraniye miras avukatı sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Gayrimenkul Uyuşmazlığı Hangi Adımlarla Yürür?
Kısa cevap: Tapu kaydı okunur; plân ile zemin karşılaştırılır ve beyanlar sütunu kontrol edilir. Talep belirlendikten sonra taşınmaz başında keşif yapılır ve kesinleşen karar tapuda infaz edilir.
Bu zincirde en sık atlanan adım üçüncüsüdür: taşınmazın heyelân bölgesinde olup olmadığı tapunun beyanlar sütunundan okunur ve bu kayıt, sınır kurallarının hangi hâliyle uygulanacağını değiştirir. Taşınmazın haksız kullanımından doğan talepler için Ümraniye tazminat avukatı, alacağın tahsili için icra sayfamıza bakabilirsiniz.
Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu ve Kapsamı
Kısa cevap: Mülkiyetin konusu arazi, bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyetindeki bağımsız bölümlerdir. Arazi mülkiyeti kullanılmasında yarar olduğu ölçüde hava ve arz katmanlarını, ayrıca yapıları, bitkileri ve kaynakları kapsar.
Buradaki ölçüt sık yanlış anlaşılır: mülkiyet yerin altına ve üstüne sonsuz biçimde uzanmaz; kanun kapsamı kullanılmasında yarar olduğu ölçüyle sınırlamıştır. Aynı şekilde işgal yoluyla kazanma da dar bir alana hapsedilmiştir — tapusuz taşınmazlarda bu yol tamamen kapalıdır.
Sınır uyuşmazlığında izlenen yol
Sınırlar: Plân mı, Zemin mi Esas?
Kısa cevap: Sınır, tapu plânları ve arz üzerindeki işaretlerle belirlenir; ikisi çelişirse plân esastır. Bu kural heyelân bölgelerinde uygulanmaz. Komşu, sınır belirleme çalışmasına katkıda bulunmakla yükümlüdür ve aradaki sınırlıklar paylı mal sayılır.
Arazideki Yapılar ve Malzeme
Kısa cevap: Kullanılan malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Sökme aşırı zarara yol açmıyorsa taraflar söktürme isteyebilir; sökülmezse tazminat gündeme gelir ve miktar iyiniyete göre değişir. Yapı arsadan değerliyse mülkiyetin devri istenebilir.
Bu hükümler, komşu parsele taşan veya başkasının arsasına yapılan yapılarda çözümün yalnızca yıkım olmadığını gösterir: kanun, iyiniyetli tarafa bedel karşılığı mülkiyeti edinme imkânı da tanır. Paydaşlar arasındaki kullanım ve yönetim uyuşmazlıkları için mal paylaşımı sayfamıza bakabilirsiniz.
Taşınmaz uyuşmazlıkları çoğu zaman başka bir hukuk alanıyla iç içe geçer: miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda paydaşlık ve tenkis tartışmaları için miras sayfamıza, taşınmazın kullanımına ilişkin sözleşmeler için kira sayfamıza bakabilirsiniz.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir: dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Görev bakımından ortaklığın giderilmesi sulh hukuk mahkemesinin; tapu iptali ve tescil, ecrimisil, el atmanın önlenmesi ve sınıra ilişkin davalar asliye hukuk mahkemesinin alanına girer. İlçede ayrı bir adliye bulunmadığından dosyalar İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Dosyanız Değerlendirilirken Nelere Bakılır?
İlk başlık tapu plânıdır: plân temin edilmiş mi, zemindeki işaretlerle karşılaştırılmış mı.
İkincisi beyanlar sütunudur; taşınmaz heyelân bölgesi olarak belirlenmiş bir yörede mi.
Üçüncüsü zilyetliğin niteliğidir: kazandırıcı zamanaşımı iddiası varsa süre davasız ve aralıksız mı geçmiş, iyiniyet koşulu sağlanmış mı.
Dördüncüsü yapı ve malzemedir; kimin malzemesi kimin arazisinde kullanılmış, taraflar iyiniyetli mi, sökme aşırı zarara yol açar mı.
Beşincisi sınırlıklardır: duvar veya çit hakkında paylı mülkiyet karinesinin aksi ispat edilmiş mi.
Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bedel karşılığında mülkiyetin kendisine verilmesini isteyebilir (TMK m.724). Dosyanızı değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Gayrimenkul avukatı hangi davalara bakar?
Başlıcaları: tapu iptali ve tescil, sınır uyuşmazlıkları, yapı malzemesinden doğan talepler, kazandırıcı zamanaşımıyla tescil, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil, el atmanın önlenmesi ve heyelân bölgelerine ilişkin kayıt sorunları.
Gayrimenkul avukatı somut olarak ne yapar?
İşe tapu kaydını okuyarak başlar; mülkiyet hanesinin yanında şerhler, beyanlar ve rehin kayıtları incelenir. Ardından tapu plânı ile zemindeki durum karşılaştırılır, talebin türü belirlenir, keşif ve bilirkişi süreci yürütülür ve kesinleşen karar tapuda infaz edilir.
Gayrimenkul uyuşmazlığı hangi adımlarla yürür?
Altı adım: tapu kaydının okunması, plân ve zemin karşılaştırması, beyanlar sütununun kontrolü, talebin belirlenmesi, keşif ve bilirkişi ve karar ile tapu işlemi.
Taşınmaz mülkiyetinin konusu nelerdir?
Kanun üç konu sayar: arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler (TMK m.704).
Arsamın mülkiyeti yerin altını ve üstünü kapsar mı?
Sınırlı biçimde kapsar: arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar (TMK m.718/1). Ölçüt mülkiyetin sonsuz derinliği değil, kullanmada yarar bulunmasıdır.
Arazideki yapı ve ağaçlar mülkiyete dahil midir?
Dahildir: bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer (TMK m.718/2). Bu nedenle arsa devrinde üzerindeki yapı ve ağaçlar da kural olarak devredilmiş sayılır.
Taşınmaz mülkiyeti nasıl sona erer?
İki hâlde: taşınmaz mülkiyeti, terkin veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer. Ayrıca kamulaştırma hâlinde mülkiyetin ne zaman sona ereceği özel kanunla belirlenir (TMK m.717).
Sınır uyuşmazlığında plân mı zemin mi esas alınır?
Kanun tercihini açıkça yapar: sınırlar tapu plânları ve arz üzerindeki işaretlerle belirlenir; tapu plânları ile arz üzerindeki işaretler birbirini tutmazsa, asıl olan plândaki sınırdır (TMK m.719/1-2).
Bu kuralın istisnası var mı?
Var: plânın üstünlüğü kuralı, yetkili makamlarca heyelân bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz (TMK m.719/3). Taşınmazın böyle bir yörede bulunduğu ilgililere bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılır (m.710).
Komşum sınır belirleme çalışmasına katılmak zorunda mı?
Zorundadır: her arazi maliki, komşusunun istemi üzerine belli olmayan sınırların belirlenmesi için tapu plânlarının düzeltilmesine veya arz üzerine sınır işaretleri konulmasına katkıda bulunmakla yükümlüdür (TMK m.720).
İki arsa arasındaki duvar kime aittir?
Kanun bir karine kurar: iki taşınmazı birbirinden ayırmaya yarayan duvar, parmaklık, çit gibi sınırlıklar, aksi ispat edilmedikçe, her iki komşunun paylı malı sayılır (TMK m.721). Aksini iddia eden taraf bunu ispat etmelidir.
Arazi kayması sınırı değiştirir mi?
Kural olarak değiştirmez: arazi kayması sınır değişikliğini gerektirmez ve kayma sebebiyle bir taşınmazdan diğerine geçen parçalar hakkında sürüklenen şeylere ve karışmaya ilişkin hükümler uygulanır (TMK m.709).
Sınır arazi kayması yüzünden gerçeği yansıtmıyorsa ne yapılır?
Yeniden belirleme istenebilir: sınır, arazi kayması sebebiyle gerçeği yansıtmıyorsa; ilgili taşınmaz maliki, sınırın yeniden belirlenmesini isteyebilir. Fazlalık ve eksiklikler denkleştirilir (TMK m.711).
Toprak kayması sonucu oluşan yeni arazi kimindir?
Kural Devlettir: birikme, dolma, toprak kayması veya suların yatağında değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur. Ancak toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları öğrendiği tarihten başlayarak bir ve her hâlde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir (TMK m.708).
Tapusuz taşınmaz işgal yoluyla kazanılabilir mi?
Kazanılamaz: tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz. Tapuya kayıtlı taşınmazda ise işgal yoluyla kazanma ancak kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır (TMK m.707).
Olağan kazandırıcı zamanaşımı nedir?
Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez (TMK m.712).
Başkasının arazisine yaptığım yapı kime ait olur?
Kural bütünleyici parça olmasıdır: kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesi ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesi kullanılırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur (TMK m.722/1).
Malzememi geri alabilir miyim?
Sökme aşırı zarara yol açmıyorsa evet: rıza olmaksızın kullanılan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir (TMK m.722/2). Aynı imkân, rızası olmadan yapı yapılan arazi maliki için de tanınmıştır.
Malzeme sökülmezse ne olur?
Tazminat gündeme gelir: malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür. Arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim zararın tamamının tazminine karar verebilir; malzeme sahibi iyiniyetli değilse hükmedilecek miktar malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir (TMK m.723).
Yapı arsadan değerliyse ne olur?
Kanun mülkiyetin devrini mümkün kılar: yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir (TMK m.724).
Bu davalar nerede görülür?
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir ve dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Ortaklığın giderilmesi sulh hukuk mahkemesinin; tapu iptali ve tescil, ecrimisil ve sınıra ilişkin davalar asliye hukuk mahkemesinin alanına girer. İlçede ayrı bir adliye bulunmadığından dosyalar Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Yazar Hakkında
Av. Burakhan Çalışkan, İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat olarak Kartal’daki bürosunda gayrimenkul dosyalarını takip etmektedir. Ümraniye ve çevre semtlerden gelen dosyalarda; tapu iptali ve tescil davalarından sınır uyuşmazlıklarına, kazandırıcı zamanaşımıyla tescil taleplerinden arazideki yapı ve malzemeye ilişkin davalara kadar müvekkillerini temsil etmektedir. İletişim: 0 506 976 23 55 — Cevizli Mahallesi, Ulubey Sokak, No: 4A D: 46, Kartal/İstanbul.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.704-724)
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.12 taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki)
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — tkgm.gov.tr
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.
