Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davaları Hakkında Her Şey

Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davaları – Kapsamlı Araştırma Yazısı

Danışmanlık ve dava takibi için iletişim: 0506 976 23 55 (Telefon & Whatsapp)

1. Ecrimisil Kavramı ve Türk Hukukundaki Yeri

Ecrimisil nedir? Ecrimisil, en basit ifadeyle haksız işgal tazminatı anlamına gelir. Bir malın sahibi olmayan ve o malı kullanma hakkı bulunmayan bir kişi tarafından, malikin rızası olmaksızın malın kullanılması durumunda ödenmesi gereken tazminata ecrimisil denir. Bu kavram özellikle taşınmaz mallar (arazi, ev, arsa vb.) üzerindeki haksız kullanımlarda gündeme gelir ancak taşınırlar için de teorik olarak uygulanabilir. Ecrimisil talebi, malın gerçek sahibinin, izinsiz ve hukuka aykırı şekilde malını kullanan kişiden (haksız işgalci veya fuzuli şagil de denir) geriye dönük kullanım bedeli istemesidir. Bu yönüyle ecrimisil, kiraya benzemez; çünkü kirada mal sahibinin rızasıyla ve sözleşmeye dayanarak kullanım vardır, oysa ecrimisilde malik ile işgalci arasında hiçbir rızaya dayalı ilişki bulunmaz. Yargıtay’ın 1950 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı da fuzuli işgalin kira sözleşmesiyle kıyaslanamayacağını, hukuken haksız bir fiil sayılması gerektiğini vurgulamıştır.

Türk hukukundaki yeri: “Ecrimisil” terimi doğrudan kanun metinlerinde tanımlanmamıştır; daha çok doktrin ve yargı içtihatlarıyla şekillenmiş bir kavramdır. Bununla birlikte, ecrimisilin hukuki temeli Türk Medeni Kanunu (TMK) m.995 hükmünden kaynaklanır. TMK m.995, kötü niyetli zilyedin (yani bir malı haksız yere elinde bulunduran kişinin) malı geri vermesi gerektiği gibi, o malı haksız tutması nedeniyle malike verdiği zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünleri tazmin etmek zorunda olduğunu belirtir. İşte ecrimisil talepleri bu hükme dayanmaktadır. Bir başka deyişle, ecrimisil hukukumuzda mülkiyet hakkının korunması kapsamında gelişmiş, malik açısından haksız işgal dolayısıyla uğranılan zararın giderilmesini sağlayan özel bir tazminat şeklidir.

Osmanlı’dan gelen “ecrimisil” terimi uygulamada uzun yıllardır kullanılageldiğinden, Yargıtay kararlarında ve idari uygulamada yerleşmiştir. Günümüzde ecrimisil davaları, hem özel hukukta (örneğin bir özel şahsın taşınmazına diğer şahsın izinsiz yerleşmesi halinde) hem de kamu hukukunda (örneğin Hazine arazilerinin işgali halinde) ortaya çıkabilir. Hazine taşınmazlarında izinsiz kullanım durumlarında da idare, işgalcilerden ecrimisil adıyla kullanım bedeli talep etmektedir. Özetle, ecrimisil Türk hukukunda haksız işgalin sonuçlarından biri olup, malikin rızası dışında gelişen her türlü kullanım için zararın tazmini amacını taşır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, ecrimisili “özel bir zarar giderim biçimi” olarak nitelendirir; zira ecrimisil en az kira geliri, en fazla mahrum kalınan tüm gelir kaybı kadar olabilir.

2. Ecrimisilin Hukuki Dayanakları ve Mevzuattaki Yeri

Ecrimisil olgusuna ilişkin açık bir kanun maddesi bulunmamakla birlikte, farklı mevzuat hükümleri ecrimisilin temelini oluşturur veya dolaylı olarak ilişkilidir:

• Türk Medeni Kanunu (4721 sayılı Kanun): Yukarıda bahsedildiği gibi TMK m.995, kötü niyetli zilyedin sorumluluğunu düzenler. Bu hüküm, haksız işgalden doğan zararların tazmin edilmesi gerektiğini açıkça ortaya koyar. Yine TMK m.993, iyi niyetli zilyedin yaptığı kullanımdan ötürü tazminatla sorumlu olmayacağını belirtir. Bu iki madde birlikte değerlendirildiğinde, bir malı izinsiz kullanan kişi eğer kötü niyetli ise, malikin uğradığı kayıpları tazminle mükelleftir. Ayrıca TMK m.683, malikin haksız el atmanın önlenmesini isteyebileceğini düzenler; pratikte malik el atmanın önlenmesi (işgalin son bulması) yanında ecrimisil (işgal süresine ilişkin tazminat) da talep edebilmektedir.

• Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı Kanun): Ecrimisil, niteliği itibariyle bir haksız fiilden doğan zarar tazmini olarak kabul edildiğinden, Türk Borçlar Kanunu’nun haksız fiil hükümleri de dolaylı olarak uygulanır. Ancak Yargıtay, ecrimisil taleplerinde zamanaşımı bakımından TBK’daki genel haksız fiil süresinden farklı olarak 5 yıllık bir süre öngörmektedir. Bu noktada Yargıtay içtihatları, ecrimisili haksız fiil olarak nitelese bile, zamanaşımını 5 yıl ile sınırlayan özel bir yaklaşım geliştirmiştir (aşağıda zamanaşımı bölümünde açıklanacaktır). Ayrıca TBK m.77 ve devamındaki sebepsiz zenginleşme hükümleri de, haksız işgalcinin malikin zararına elde ettiği haksız kazancın iadesi perspektifinden ecrimisile teori bazında temel oluşturabilir.

• İmar Kanunu (3194 sayılı Kanun) ve İlgili Mevzuat: İmar Kanunu doğrudan “ecrimisil” kavramını tanımlamasa da, kaçak yapılaşma veya imar kuralı ihlalleri sonucu arsanın işgali gibi durumlarda dolaylı önem taşır. Örneğin, bir kimse imar planında yeşil alan olan bir Hazine arazisini işgal etmişse, idare bu yapıyı yıkabileceği gibi geçmiş kullanım için ecrimisil bedeli de talep edebilir. İmar Barışı gibi düzenlemeler öncesinde, belediyeler ve Milli Emlak birimleri işgal edilen kamu arazileri için ecrimisil uygulamaları yapmıştır. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki malların izinsiz kullanımı halinde ecrimisil alınabileceği, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m.75’te de açıkça belirtilmiştir. Anılan maddeye göre Devletin özel mülkiyetindeki veya hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmaz mallar üzerinde izinsiz kullanım söz konusu ise idare, işgalcilere karşı ecrimisil (kullanım tazminatı) işlemi uygulayabilir. Nitekim Hazine taşınmazlarının idaresine ilişkin tebliğ ve yönetmeliklerde, kaçak işgal durumunda ecrimisil bedelinin tahsili ve tahliye işlemleri detaylı şekilde düzenlenmiştir. Örneğin, Milli Emlak Genel Tebliğleri ecrimisilin tespit ve tahsil usullerini belirler. Bu nedenle, ecrimisil sadece özel mülklerde değil, kamu taşınmazlarının korunmasında da önemli bir hukuki araçtır.

• Kamulaştırma Kanunu (2942 sayılı Kanun) ve İlgili Yargısal Gelişmeler: Bir kamu idaresi, kamulaştırma yapmadan bir taşınmaza el atarsa (kamulaştırmasız el atma), malik hem taşınmazının bedelini hem de işgal süresince uğradığı kullanım kaybını talep edebilir. Uzun yıllar boyunca bu tür durumlar yargı içtihatlarıyla çözülmüştür. 2942 sayılı Kanun’da 2010 yılında yapılan değişikliklerle, kamulaştırmasız el atma iddiaları için malikin önce idareye başvurması ve idari tazminat süreçleri öngörülmüştür. Bu konunun detayları 8. bölümde ele alınacaktır, ancak hukuki dayanak anlamında belirtmek gerekir ki kamulaştırmasız el atma halinde ecrimisil talebi, mevzuatta açıkça yazmasa da Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarıyla kabul edilmiş bir imkândır. Örneğin YHGK, idarenin kamulaştırma davası açtığı tarihe kadarki dönem için malikin ecrimisil talep edebileceğini hükme bağlamıştır.

Özetle, ecrimisilin pozitif hukuktaki temelleri TMK m.995’teki kötü niyetli zilyedin sorumluluğu ve genel tazminat esasları olup; kamu taşınmazları yönünden de özel düzenlemeler (örneğin 2886 sayılı Kanun) ecrimisil uygulamasına cevaz verir. Kanunlarda açıkça “ecrimisil davası” adı geçmese de, çeşitli yasal düzenlemelerin birleşik etkisi ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatları sayesinde ecrimisil kurumu hukukumuzda güçlü bir yere sahiptir.

3. Ecrimisil Talep Edilebilmesinin Şartları

Bir ecrimisil talebinin mahkemece kabul edilebilmesi için belirli şartların gerçekleşmesi gerekir. Yargıtay ve doktrindeki ortak kabul, ecrimisil için şu temel koşulların aranması yönündedir:

• (1) Haksız bir işgal olmalıdır. Yani taşınır veya taşınmaz mal, hak sahibi olmayan biri tarafından, hukuken geçerli bir nedene dayanmaksızın zilyetlik altına alınmalı ve kullanılmalıdır. İşgalin “haksız” olması demek, işgalcinin o malı kullanmaya ilişkin bir hakkı veya malikin izni bulunmamasıdır. Örneğin, süresi biten veya feshedilen bir kira sözleşmesine rağmen kiracının evi boşaltmayıp kullanmaya devam etmesi artık haklı bir kullanma olmayıp haksız işgal sayılır. Keza, tamamen ilişkisiz üçüncü bir kişinin gelip başkasının arsasına izinsiz yapı yapması da haksız işgaldir. Önemli olan, mal üzerindeki fiili hakimiyetin hukuka uygun bir dayanağının olmamasıdır. Eğer işgalcinin bir sözleşmeye, kanun hükmüne veya malikin rızasına dayanan bir hakkı varsa, o kullanım haksız işgal sayılmaz. Ancak mevcut hukuki ilişki sona erdiği halde kullanmaya devam etmek de haksız işgal niteliği kazanır.

• (2) İşgal eden kişi kötü niyetli olmalıdır. Kötü niyet, Medeni Kanun anlamında, bir kişinin hakka dayanmayan fiili durumunu bilmesi veya gereken özeni gösterse bilebilecek durumda olması demektir. Ecrimisil davasında işgalcinin kötüniyetli olması aranır; zira iyi niyetli zilyet malı geri vermek dışında kullanımdan ötürü tazminat ödemez (TMK m.993) Kötüniyetli haksız işgalci, malı kullanırken aslında bir hakka dayanmadığını bilen veya bilmesi gereken kişidir. Örneğin, başkasına ait olduğunu bildiği halde bir arsaya girip eken, biçen, kullanan kişi kötü niyetlidir ve elde ettiği ürünlerin, çıkarların karşılığını ödemek zorundadır. Eğer bir kişi gerçekten kendi hakkı olduğunu sanarak (makul bir sebeple) malı kullanmışsa –ki bu durumda iyi niyet iddiası söz konusu olabilir– ecrimisil talebine muhatap olmayabilir. Fakat genellikle, bir malı kullanma hakkı olmayan kişiden mal sahibi izin almamasına rağmen o malı kullanıyorsa, hukuk düzeni o kişinin iyi niyet iddiasını kabul etmez. Uygulamada çoğu ecrimisil davasında davalı işgalcinin kötüniyetli olduğu sonucuna varılır; çünkü elinde tapu, sözleşme veya benzeri haklı bir sebep olmadan başkasının malını kullanmak başlı başına kötü niyet göstergesidir. Nitekim Yargıtay, “başkasının taşınmazını haksız olarak kullanan kötü niyetli kimse, o taşınmazı elinde tutmasından doğan zararları ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği semereleri tazmin ile mükelleftir” diyerek kötü niyetli işgalcinin sorumluluğunu vurgular.

• (3) İşgal nedeniyle malikin bir zararı doğmuş olmalıdır. Ecrimisil bir tazminat olduğu için, ortada tazmin edilecek bir zarar bulunması gerekir. Malikin uğradığı zarar, genellikle yoksun kalınan gelir veya malın kullanılmasından kaynaklanan yıpranma şeklinde ortaya çıkar. Örneğin mal sahibi, taşınmazını kiraya verebilecek iken işgal yüzünden verememiş ve kira gelirinden mahrum kalmışsa bu onun zararıdır. Yahut arsa işgal sırasında hor kullanılıp tahrip edilmişse, bu da olumlu zarar kalemidir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nda zarar olmaksızın ecrimisil olmayacağı açıkça ifade edilmiştir: “Bir zarara uğramamış olan malike ecrimisil adıyla veya başka bir ad altında tazminat ödenmez”. Ancak uygulamada bazı durumlarda zararın doğduğu farazi kabul edilir; örneğin boş bir arsa işgal edilmişse ve ekonomik olarak kullanılmıyor olsa dahi, Yargıtay bunun ecrimisil istenmesine engel teşkil etmeyeceğini belirtir. Çünkü kişi başkasına ait olduğunu bildiği bir yeri kendi malı gibi kullanmışsa, malikin elde edebileceği olası gelirden mahrum bıraktığı varsayılır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, “haksız işgalden doğan normal kullanmadan kaynaklanan eskime (olumlu zarar), kullanmadan kaynaklanan diğer zararlar ile malikin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler” diyerek ecrimisilin hangi zararları kapsadığını tarif etmiştir. Dolayısıyla, maddi bir zarar olmasa bile malikin mahrum kaldığı menfaat dahi ecrimisil hesabında dikkate alınır.

• (4) Zarar ile haksız işgal fiili arasında uygun illiyet bağı bulunmalıdır. Bu aslında genel bir kural olmakla birlikte, ecrimisil taleplerinde de aranır. Yani uğranılan zarar, işgal eyleminin sonucu olmalıdır. Genelde bu bağ açıkça mevcuttur: Mal, işgal edilmeseydi malik ya kullanacak ya da gelir elde edecekti; o halde zarar, işgalden kaynaklanmıştır. İlliyet bağı konusu, ecrimisil davalarında çok tartışma yaratmasa da, örneğin malikin zaten kullanma imkânı olmayan bir fayda için fahiş talepte bulunmasının önüne geçer. Kusur şartı aranmaz: Dikkat edilmesi gereken nokta, işgalcinin kusurlu olup olmaması ecrimisil için şart değildir. Haksız işgal bir haksız fiil sayıldığı için işgalcinin kasıtlı veya ihmali davranışı olmasa bile, sırf hukuka aykırı kullanımdan dolayı sorumluluğu doğar. Bu yönüyle ecrimisil, kusursuz sorumluluğa yakın bir durum da teşkil eder; önemli olan, kullanıcının hakkı olmadan başkasının malını kullanmış olmasıdır.

Yukarıdaki şartlar birlikte gerçekleştiğinde malik ecrimisil talebinde bulunabilir. Özetlemek gerekirse: Başkasına ait bir mal, o kişinin izni ve hakkı olmadan kullanılmışsa; kullanan kişi kötü niyetliyse ve bu kullanım malike bir ekonomik kayıp veya mahrum kalınan kazanç şeklinde zarar verdiyse, ecrimisil şartları oluşmuştur.

Bir örnekle somutlaştıralım: Mülkiyeti Ali’ye ait boş bir arsayı, komşu parselin sahibi Veli, izinsiz olarak otopark olarak kullanmaya başlasın. Ali arsasını kullanamamakta ve Veli oradan haksız kazanç elde etmektedir. Bu durumda Ali, Veli’ye karşı ecrimisil davası açabilir. Haksız işgal vardır (Ali’nin rızası yok), Veli kötü niyetlidir (başkasının arsasını kullandığını biliyor), Ali kira geliri elde edemeyerek zarar görmüştür. Mahkeme bu şartların varlığını tespit ederse, Ali lehine ecrimisile hükmedecektir.

4. Ecrimisil Davasının Açılması, Görevli ve Yetkili Mahkemeler

Davanın açılma süreci: Ecrimisil talebi için öncelikle işgal olgusunun sonlandırılması veya sonlanması beklenmez; malik, işgal devam ederken de dava açabilir. Uygulamada çoğunlukla ecrimisil davası, “el atmanın önlenmesi (müdahalenin meni) davası” ile birlikte veya peşi sıra açılır. Örneğin bir taşınmazına izinsiz girilen malik, öncelikle müdahalenin meni (işgalin durdurulması ve taşınmazın boşaltılması) talep eder, bu dava ile birlikte geçmiş 5 yıllık işgal için ecrimisil de isteyebilir. Böyle bir kombinasyon mümkün olduğu gibi, sadece ecrimisil için de ayrı bir dava açılabilir.

Dava açılmadan önce, özellikle haksız işgalci bir ortak/paydaş veya mirasçı ise, maliki olduğu pay dışındaki kullanımı için önceden ihtar göndermek (intifadan men) gerekebilir (bu konu 7. bölümde detaylı açıklanacaktır). İntifadan men, kısaca davacı malikin, davalıya “artık taşınmazı kullanmana rıza göstermiyorum, kendi payıma düşeni kullanmak istiyorum” şeklinde bir bildirimi olup, paydaşlar arası ecrimisil davalarının ön şartıdır. Üçüncü kişilere (taşınmazla ilgisi olmayan yabancılara) karşı açılacak davalarda ise böyle bir ön bildirim zorunlu değildir.

Davanın nasıl açıldığı: Ecrimisil davası, diğer tazminat davaları gibi bir dilekçe ile görevli mahkemede açılır. Dilekçede davacı, taşınmazın kendisine ait olduğunu (örneğin tapu kaydı ile), davalının ne şekilde ve ne zamandan beri haksız işgalde bulunduğunu, bunun sonucu olarak hangi dönem için ne miktarda ecrimisil talep ettiğini belirtir. Ecrimisil alacağı, çoğu zaman tam olarak davacı tarafından bilinemediği için belirsiz alacak davası şeklinde açılması mümkündür. Uygulamada pek çok avukat, başlangıçta asgari bir tutar belirtip “fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla” diyerek, bilirkişi raporundan sonra talebi netleştirir. Bu yöntem, eksik harç ödeyerek dava açmayı ve rapora göre ıslah etmeyi (dava değerini arttırmayı) kolaylaştırır. Ancak bazı durumlarda doğrudan belli bir tutar da talep edilebilir.

Görevli mahkeme: Ecrimisil davalarında görev, genel hükümlere tabidir. Asliye Hukuk Mahkemesi, bu davalara bakmakla görevlidir. Çünkü ortada bir kira sözleşmesi yoktur ki Sulh Hukuk Mahkemesi görevli olsun; aynı şekilde ortada idari bir işlem de yoktur ki idari yargıya gidilsin. Bu, klasik bir özel hukuk tazminat davasıdır ve asliye hukuk mahkemesi genel görevli mahkeme olarak yetkilidir. (Ecrimisil talebinin, kamulaştırmasız el atma gibi bir idari eyleme dayandığı durumlarda dahi, Yargıtay bir dönem uzun süre bu davaların adli yargıda görülmesi gerektiği yönünde kararlar vermiştir. Ancak 2018 sonrası hukukta yapılan değişikliklerle, yeni kamulaştırmasız el atma başvuruları için idari yargı yolu açılmıştır. Yine de, Hazine’nin ecrimisil talepleri idari bir işlemle yapılırsa, işgalciler bu işleme karşı idari yargıda iptal davası açabilmektedir.)

Yetkili mahkeme: Ecrimisil davaları, malın aynına ilişkin dava kabul edilmez; kişisel hakka (alacağa) dayalı dava sayılır. Bu nedenle yetkili mahkeme genel yetki kuralına göre belirlenir: Davalının yerleşim yeri mahkemesi, ecrimisil davasında yetkilidir. Yani davacı, haksız işgalcinin ikametgâhının bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde davayı açabilir. Uygulamada, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde de çoğunlukla dava açıldığı görülmektedir. Aslında taşınmazın bulunduğu yer de, haksız fiilin gerçekleştiği yer olarak haksız fiil yetkisine dayanabilir (HMK m.16). Dolayısıyla, davalının yerleşim yeri veya fiilin gerçekleştiği yer (taşınmazın yeri) yetkili olarak kabul edilebilir. Çoğu pratik durumda, bu ikisi aynı yer olmaktadır; fakat farklı ise davacı tercih yapabilir. Örneğin mal İstanbul’da fakat işgalci Ankara’da oturuyorsa, davacı Ankara’da da dava açabilir, İstanbul’da da (çünkü haksız fiil İstanbul’daki taşınmazda gerçekleşiyor).

Davanın görülmesi ve usul: Ecrimisil davaları, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre yazılı yargılama usulüne tabidir. Dava açıldıktan sonra mahkeme, dilekçeler teatisini tamamlar (cevap, cevaba cevap, ikinci cevap dilekçeleri alınır). Taraflar iddia ve savunmalarını ortaya koyar. Bu süreçte deliller toplanır: Tanık ifadeleri (özellikle işgal süresi veya işgalcinin kötü niyeti gibi konularda), keşif ve bilirkişi incelemesi en önemli delillerdir. Mahkeme genellikle taşınmaz üzerinde keşif yapıp bilirkişi görevlendirir; bilirkişi heyeti taşınmazın özelliklerini inceleyerek ecrimisil miktarını hesaplar (bu konu bilirkişi raporları başlığı altında detaylı anlatılacaktır). Taraflar bilirkişi raporuna itiraz edebilir, mahkeme gerek görürse ek rapor alabilir. Son olarak, hakim tüm delilleri değerlendirerek karar verir.

Karar ve sonuç: Mahkeme, şartlar gerçekleşmişse davayı kabul ederek belli bir ecrimisil tutarını davalıdan alıp davacıya ödenmesine karar verir. Ecrimisil tazminatına genellikle yasal faiz de uygulanır. Faizin hangi tarihten başlatılacağı konusunda Yargıtay, her bir işgal dönemi sonundan itibaren faiz yürütülmesi gerektiği görüşündedir. Örneğin davacı 2018-2023 arası 5 yıllık ecrimisil istediyse ve mahkeme her yıl için ayrı bir bedel belirlediyse, her yılın bitiminden itibaren işleyecek şekilde faiz hesaplanır. Karar kesinleştikten sonra davalı ödeme yapmazsa, davacı icra yoluyla bu tazminatı tahsil edebilir.

5. İspat Yükü ve Kullanılabilecek Deliller

İspat yükü kime aittir? Ecrimisil davasında genel ispat kuralı geçerlidir: “İddia eden ispatla mükelleftir.” Davacı malik, öncelikle davalının taşınmazı haksız olarak kullandığını ve bundan zarar doğduğunu ispatlamalıdır. Yani davacının, kendi mülkiyet hakkını (taşınmazın kendisine ait olduğunu) ve davalının haksız işgalini ortaya koyması gerekir. Genelde mülkiyet tapu kaydı ile kolayca ispatlanır. Davalı taraf eğer malikin rızası olduğunu veya kullanımın hakka dayandığını iddia ederse, bunu ispat yükü ona geçer. Örneğin davalı “bu arsayı ben davacıdan kiralamıştım” diyorsa kira sözleşmesini sunmak zorundadır; ya da “bu yer bana ait” diyorsa kendi mülkiyet iddiasını ispatlamalıdır. Davacı, haksız işgal olgusunu gösterdikten sonra, davalının iyi niyet iddiası varsa bunu ispat genellikle davalıya düşer. Çünkü TMK m.3 gereği bir kimse durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermemişse iyi niyet iddia edemez. Örneğin davalı, “ben bu taşınmazın başkasına ait olduğunu bilmiyordum, sınırımı karıştırdım” diyerek iyi niyet savunması yapabilir; ancak ortada belirgin bir tapu sınırı, işaret vb. varsa bu iddia genelde kabul görmez. Sonuçla, mahkeme, somut olaydaki şartlara göre kimin neyi ispat etmesi gerektiğini değerlendirecektir. Özetle davacı; mülkiyetini, işgalin hukuka aykırılığını ve zararını kanıtlamalı; davalı ise varsa kullanımının haklı sebebini, iyi niyetini veya zararın olmadığı iddiasını kanıtlamalıdır.

Başvurulabilecek deliller: Ecrimisil davalarında hemen her türlü delile başvurulabilir. Belge ve yazılı deliller: Tapu kaydı, mahkeme kararları (örneğin elatmanın önlenmesi kararı), kira sözleşmesi feshi belgesi, noter ihtarları (intifadan men için çekilen ihtarname gibi) yaygın belgelerdir. Eğer taraflar arasında geçmişte bir sözleşme, protokol vb. varsa bunlar sunulabilir. Tanık beyanı: Tanıklar, özellikle fiili kullanımı ve işgal süresini ispatta faydalı olabilir. Örneğin komşu bir arsa sahibi, davalının tartışmalı taşınmazı 5 yıldır ektiğini, davacının hiç kullanmadığını tanıklıkla anlatabilir. Tanıklar ayrıca malikin rızası olup olmadığı konusunda da bilgi verebilir (örn. “davacı önce izin vermişti ama sonra vazgeçti” gibi durumlar). Keşif ve bilirkişi: Ecrimisil davalarında en kritik delillerden biri bilirkişi incelemesidir. Mahkeme, taşınmazın üzerinde keşif yaparak bilirkişi marifetiyle inceleme yaptırır. Bilirkişi heyeti (genellikle gayrimenkul değerleme uzmanı, ziraat mühendisi gibi uzmanlardan oluşur) taşınmazın niteliğine göre orada hangi kullanımların olabileceğini, emsal kira getirilerini veya ürün getirisini araştırır. Yargıtay, “ecrimisil tutarının tespiti için keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması zorunludur” demektedir. Bilirkişi raporu, tarafların ve hakimin denetimine açık, somut verilere dayalı ve gerekçeli olmalıdır.

Bilirkişi raporunun rolü: Bilirkişi, taşınmazın konumu, imar durumu, kullanım şekli gibi unsurları değerlendirerek ecrimisil bedelini hesaplar. Bu hesaplamada iki temel yöntem kullanılır: (a) Kira geliri yöntemi – eğer taşınmaz kiraya verilebilecek nitelikte ise, işgal dönemindeki emsal kira bedellerine bakılır. (b) Ürün/getiri yöntemi – özellikle tarım arazilerinde, taşınmazdan elde edilebilecek ürün ve gelir hesaplanır. Bilirkişi, resmi kurum verilerine (Tarım Müdürlükleri, Hal fiyatları vb.) dayanarak, örneğin işgal edilen tarlanın o yıllarda ekilebilecek mahsul miktarını ve değerini belirler. Eğer taşınmaz arsa veya bina ise emsal kiralar araştırılır; benzer konum ve özellikte taşınmazların piyasadaki kira değerleri toplanır. Bilirkişi raporu hazırlandıktan sonra taraflar itiraz edebilir; gerekirse ek rapor alınabilir. Hakim bilirkişi raporunu yeterli bulursa, genelde bu rapordaki tutarı esas alarak karar verir.

Diğer deliller: Fotoğraflar (taşınmazın işgal sırasında çekilmiş fotoğrafları, dron görüntüleri), video kayıtları, yerel idareden tutanaklar (örneğin muhtarlık ya da belediyenin tutanakları) da delil olabilir. Özellikle Hazine ecrimisil işlemlerinde, idarenin düzenlediği ecrimisil ihbarnamesi vb. belgeler de yargı yoluna taşındığında dosyaya girer. (Not: Hazine arazilerinde idare genellikle bir Ecrimisil İhbarnamesi tebliğ ederek işgalciye ödeme emri gönderir. İşgalci buna itiraz ederse idare 30 gün içinde itirazı değerlendirip Ecrimisil Düzeltme Tebligatı gönderir; buna rağmen anlaşmazlık devam ederse işgalci idari yargıda iptal davası açabilir. Bu idari süreç özel kişiler arası davalarda yoktur, sadece kamu taşınmazlarında uygulanır.)

İspatla ilgili dikkat edilmesi gerekenler: Davacı için en önemli husus, davalının taşınmazı kullandığını kanıtlamak olabilir. Eğer davalı “ben kullanmadım” diye inkâr ederse, davacı bunu tanık, fotoğraf, varsa elektrik/su abonelik kayıtları gibi şeylerle çürütmelidir. Mesela bir yapıyı haksız işgal eden kişinin orada elektrik aboneliği yaptırması, kullanımın delili sayılabilir. Keza, işgalci ürün ekti ise tarla komşularının şahitliği değerlidir. Davalı açısından ise en kritik ispat unsuru iyi niyet iddiası olabilir, ancak yukarıda belirtildiği gibi somut olayda gerçekten haklı bir sebep yoksa bu zor bir savunmadır. Örneğin davalı, “burası tapusuz araziydi, ben yıllardır ekip biçiyordum, sahibi olduğunu bilmiyordum” diyebilir; eğer gerçekten mülkiyeti belirlenmemiş bir yer ise mahkeme bunu değerlendirir, fakat tapulu taşınmazlarda bu savunma genellikle reddedilir.

Sonuç olarak, ecrimisil davasında mahkeme tüm delilleri birlikte değerlendirerek bir kanaate varır. Delil yetersizliği durumunda davanın reddi de mümkündür. Özellikle davacı zarar unsuru ve dönemi ispatlayamazsa (mesela 10 yıl işgal edildiğini iddia edip sadece 3 yılını ispatlayabildiyse, sadece 3 yıl için karar çıkabilir). Bu nedenle her iki tarafın da elindeki tüm delilleri sunması ve bilirkişi incelemesine aktif şekilde katılması önerilir.

6. Ecrimisil Miktarının Belirlenmesi ve Bilirkişi Raporlarının Rolü

Ecrimisil miktarı, her somut olayın özelliklerine göre uzman bilirkişiler tarafından tespit edilir. Çünkü bu miktar, taşınmazın niteliğine, kullanım şekline, bölgesel piyasa değerlerine dayalı teknik bir hesaplamayı gerektirir. Mahkemeler, hakimin kendi bilgi ve takdirine bırakmaksızın, mutlaka bilirkişi aracılığıyla bu hesabı yaptırır.

Hesaplamada genel ilke: Yargıtay’ın ifade ettiği üzere, “Ecrimisil, en az kira geliri ve en çok tam gelir mahrumiyeti şeklinde hesaplanmalıdır.”. Yani mahkeme, işgal altındaki malın emsal kira bedelinden aşağı olmayan bir tutarı, ancak malikin tüm kazanç kaybını karşılayacak şekilde de bir üst sınırı gözeterek belirler. Çoğu durumda emsal kira geliri ölçüt alınır, çünkü genellikle malik “bu yeri kiraya verseydim şu kadar kazanırdım” diyerek talebini dile getirir. Ancak bazı durumlarda, özellikle ticari işletme veya tarımsal üretim yapılan yerlerde, kira bedeli yerine elde edilen ürün veya kâr esas alınabilir. Bu da gelir mahrumiyeti kavramına girer.

Bilirkişi incelemesi: Mahkemece seçilecek bilirkişi heyeti genelde şunlardan oluşur: Gayrimenkul değerleme uzmanı veya emlakçı (piyasa kira bedellerini hesaplamak için), ziraat mühendisi (tarım arazilerinde ürün hesaplamak için) ve bazen inşaat mühendisi/mimar (yapı değeri veya kullanım alanı tespiti için). Bilirkişiler, mahkeme keşfinde taşınmazı görür, konumunu, büyüklüğünü, üzerindeki yapı/yetiştirilmiş ürün vs. durumunu not eder. Sonra şu kriterlere bakarak hesap yaparlar:

• Taşınmazın cinsi ve niteliği: Arsa mı tarla mı, konut mu işyeri mi, boş mu yapı var mı gibi özellikler.

• Taşınmazın imar durumu: İmar planında neye ayrılmış (konut, ticaret, tarım?), yapılaşma izni var mı, imarlı mı imarsız mı – bu değerini etkiler.

• Taşınmazın yüzölçümü ve fiziki özellikleri: Büyüklüğü, topoğrafyası, verimliliği (tarımsa sulak-kuru olması), üzerinde bina/tesis olup olmadığı.

• Konumu ve çevresel faktörler: Şehir merkezinde mi kırsalda mı, ana yola cepheli mi, mevkii olarak kıymetli bir yerde mi – örneğin merkezi bir yerdeki işgalin kira değeri yüksektir.

• Taşınmazın işgalden önceki kullanımı: Malik işgalden önce burayı nasıl kullanıyordu, gelir getiriyor muydu? Örneğin bir dükkân işgal edilmişse, malikin kira geliri kesilmiştir. Tarla ise malikin ekip biçtiği bir yer miydi yoksa boş muydu? Bu da hesapta dikkate alınır.

• Emsal kira veya getiri verileri: Bilirkişiler taşınmazla emsal olabilecek benzer yerler araştırır. Örneğin aynı semtte benzer büyüklükte bir depo yıllık X TL’ye kiraya verilmişse, bunu emsal alır. Veya aynı köyde benzer toprak yapısında bir tarlanın dekardan Y kg ürün verdiği resmi kayıtlarda varsa, onu alır. Yargıtay, emsal kira sözleşmelerinin sorulmasını, yoksa benzer nitelikte yerlerin kira bedellerinin araştırılmasını ve somut karşılaştırma yapılmasını şart koşar. Emsaller taşınmazla karşılaştırılırken üstün/eksik yönler (örneğin biri köşebaşı diğeri ara sokak, biri bakımlı diğeri değil gibi) hesaba katılır.

Kira yöntemine göre hesap: Eğer davacı özellikle “emsal kira bedeline göre ecrimisil istiyorum” demişse, bilirkişi tamamen kira piyasasına odaklanır. İlk iş, işgal dönemi (genellikle yıllık bazda) taşınmaz boş olsaydı ne kadar kiraya verilebileceğini tespit etmektir. Bölgedeki rayiç kira değerleri, emlakçılardan, belediyenin kira beyanlarından veya emsal sözleşmelerden öğrenilir. Örneğin davaya konu ev, 2020-2022 arasında işgal edildiyse, o mahallede 2020’de benzer evlerin aylık/ yıllık kira değeri bulunup taşınmaza uyarlanır. ÜFE/TÜFE güncellemesi: Ecrimisil birden fazla yıl için hesaplanıyorsa, Yargıtay ilk yıl belirlenecek kira bedelinin sonraki yıllar için Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) artış oranıyla artırılması gerektiğini belirtir. Böylece her yıl ayrı ayrı hesap yapmak yerine, ilk yıl rayiç kira, sonraki yıllar için makul artış eklenir. Ancak 5 yıl veya daha uzun sürelerde, arada imar durumu değişikliği veya değer sıçraması olmuşsa, bilirkişi her dönem için ayrı değerlendirme de yapabilir. Önemli olan, hiçbir yıl için ecrimisil bedeli emsal kira değerinin altında olmamalıdır.

Ürün/getiri yöntemine göre hesap: Tarım arazileri, meyve bahçeleri, maden sahaları gibi yerlerde kira piyasası olmayabilir. Bu durumda “semereler” yani ürün geliri dikkate alınır. Örneğin işgalci kişi, başkasının tarlasına buğday ekmiş ve hasat etmişse, malikin mahrum kaldığı ürün budur. Bilirkişi, o bölgedeki tarım verilerini resmi kurumlardan alır: “İlgili yıllarda dekara ortalama buğday verimi X kg ve fiyatı Y TL” gibi. Eğer nadas veya münavebe varsa dikkate alır. Sonra taşınmazın dönümüne göre hesaplar. Tarımda masraf kalemleri de tartışılır; genelde brüt gelir hesaplanıp bazı zorunlu masraflar düşülebilir, ancak Yargıtay kötü niyetli işgalcinin elde ettiği ürünün tamamından sorumlu olduğunu, masraf iddialarının ancak faydalı masraflar olarak ayrı bir konu olduğunu belirtmiştir. Bu nedenle çoğunlukla net gelir üzerinden ecrimisil belirlenir. Eğer işgalci tarım yapmadı ama malik yapabilirdi diyorsa, yine aynı yöntemle “yapılsaydı ne ürün alınırdı” farazi şekilde hesap yapılabilir.

Özel durumlar: Bazı hallerde, taşınmazın niteliği gereği farklı hesap gerekebilir. Örneğin, işgal edilen yer bir taşocağı ise oradan çıkarılan maden miktarı değerlendirilebilir. Veya bir binanın çatısına baz istasyonu izinsiz konulmuşsa, bunun emsali genelde GSM şirketlerinin ödediği kira bedelidir. Yani her somut olay, kendi özelliklerine göre bir hesaplama modelini gerektirir.

Bilirkişi raporlarının incelenmesi: Taraflar, bilirkişi raporuna itiraz edebilir. Örneğin davalı “emsal alınan taşınmaz bizimkinden çok farklı, rapor hatalı” diyebilir; davacı “eksik dönem hesaplanmış” diyebilir. Mahkeme, itirazları haklı görürse ek rapor alır veya yeni bilirkişi atar. Yargıtay da temyizde raporu denetler. Denetime elverişlilik önemlidir: Rapor hangi emsallere dayanmış, nasıl kıyas yapmış açıkça yazmalıdır. Şayet rapor yüzeysel ve gerekçesizse, Yargıtay kararı bozabilir. Nitekim Yargıtay 8. Hukuk Dairesi bir kararında, “emsal kira sözleşmeleri ile taşınmazın özellikleri karşılaştırılmadan, denetime elverişsiz raporla karar verilmesi” nedeniyle hükmü bozmuştur.

Ecrimisil tutarını etkileyen faktörler (özet):

• Taşınmazın konumu (merkezi/ücra, ticari/değil),

• Fiziki durumu (arsa, ev, tarla, işyeri vs.),

• İşgalin süresi (yıllar uzadıkça ÜFE ile artış eklenir),

• Bölgedeki ekonomik koşullar (örneğin kira piyasası dalgalanmaları),

• Taşınmazın işgalden önceki kullanım amacı (boş duruyorsa bile asgari kira bedeli esas alınır),

• Birden fazla paydaş varsa davacının pay oranı (ecrimisil genellikle davacının payı oranında hükmedilir eğer paydaşlardan biri diğerinden istiyorsa).

Mahkeme, bilirkişi hesapladığı halde bazen hakkaniyet indirimi yapabilir mi? Genel olarak, ecrimisil objektif zarara dayandığından hakkaniyet indirimi söz konusu olmaz, tam tazmin ilkesi geçerlidir. Ancak çok ekstrem bir durumda –örneğin işgalci bazı iyileştirmeler yapmış ve malikin değeri artmışsa– mahkeme TMK m.995/2 gereği kötü niyetli zilyede zorunlu masraflarının ödenmesini mahsup edebilir. Bu durum ecrimisil miktarından düşme şeklinde olabilir. Yargıtay da “davalının yaptığı faydalı ve zorunlu masraflar ecrimisil hesabından düşülmeli” yönünde kararlar vermektedir.

Karar aşamasında: Bilirkişi raporu ve tarafların beyanları doğrultusunda hakim, belirli bir tutarı ecrimisil tazminatı olarak hükmeder. Genelde karar gerekçesinde “taşınmazın A tarihinden B tarihine kadar haksız işgal edildiği, bu döneme ilişkin ecrimisil bedelinin X TL olarak belirlendiği” belirtilir. Ayrıca “belirlenen bu miktarın, her yılın sonunda peşin ödenmesi gereken bir miktar olduğu kabulüyle, her yıl için ayrı ayrı faiz yürütülmesine” şeklinde faize de değinilir. Faiz yasal faizdir (ticari iş olmadığından ticari faiz değil, kanuni faiz uygulanır).

Örnek: Davacı, 2019-2021 arası 3 yıllık ecrimisil talep etmiş olsun. Bilirkişi 2019 için yıllık 12.000 TL, 2020 için ÜFE artışı ile 13.000 TL, 2021 için 14.000 TL uygun görmüş olsun. Mahkeme toplam 39.000 TL ecrimisile hükmedip, 2019 için 31.12.2019’dan, 2020 için 31.12.2020’den, 2021 için 31.12.2021’den itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verir. Böylece malik hem geriye dönük kaybını hem de bir nebze faizle telafi imkanını elde eder.

Sonuç olarak, bilirkişi raporları ecrimisil davalarının belkemiğidir. Tarafların bu raporlara itiraz hakkını kullanması, kendi delillerini sunarak raporu yönlendirmeye çalışması doğal haklarıdır. Mahkeme ise raporu hukuka uygunluk ve adalet süzgecinden geçirerek kararını verir.

7. Ecrimisil ile Kira Bedeli Arasındaki Fark

Ecrimisil kavramı, ilk bakışta kira almaya benzetilse de aslında kira bedeli ile ecrimisil tazminatı arasında önemli farklar vardır:

• Hukuki Dayanak ve Rıza: Kira bir sözleşme ilişkisidir; mal sahibi (kiraya veren) ile kiracı karşılıklı rıza ile bir anlaşma yapar ve kullanım bedelini belirler. Bu tamamen hukuka uygun bir durumdur. Ecrimisil ise hukuka aykırı bir fiilden kaynaklanır; malikin rızası yoktur, işgalci malı adeta “zorla” kullanmaktadır. Aralarında herhangi bir sözleşmesel bağ bulunmaz. Bu nedenle kira bedeli, tarafların iradesine ve piyasa koşullarına göre serbestçe belirlenirken, ecrimisil bedelini geriye dönük olarak mahkeme takdir eder.

• Prospektif (İleriye Dönük) – Retrospektif (Geriye Dönük): Kira ücreti, kural olarak ileriye dönük ödenir. Kiracı, kiralananı kullanacağı dönem için peşin veya dönemsel (aylık/yıllık) kira öder. Ecrimisil ise geriye dönük hesaplanır; geçmişte izinsiz kullanılan dönem için sonradan talep edilen bir tazminattır. Yani kira “kullanma karşılığı peşin/peşin sayılabilecek ödeme”, ecrimisil ise “kullandın, sonradan bunun bedelini öde” mantığına dayanır.

• Sözleşmesel Haklar vs. Haksız Fiil: Kira ilişkisinde kiracının hukuk düzenince korunmuş bir hakkı vardır; kira süresince kullanma yetkisi, sözleşme şartlarına göre tahliye süreç güvenceleri vs. bulunur. Oysa ecrimisil durumunda işgalcinin hiçbir meşru hakkı yoktur; tam aksine bir haksız fiil faili konumundadır. Bu nedenle ecrimisil talebi, kira alacağından farklı olarak sözleşmeye değil, haksız fiil ve sebepsiz zenginleşme kurallarına dayanır.

• Zarar Kavramı: Kirada mal sahibi kira bedelini aldığı için bir zarar söz konusu değildir, bu bir gelir elde etme biçimidir. Ecrimisilde ise malik, işgal nedeniyle bir zarara uğramıştır (örneğin kira geliri elde edememe zararı). Dolayısıyla kira bedeli, karşılıklı edimlerin ifasıyken; ecrimisil bir zarar telafisidir. Bu nedenle ecrimisil miktarı belirlenirken en az kira geliri kadar olmasına dikkat edilir, fakat bazı durumlarda kira bedelini de aşan bir zarar söz konusu olabilir. Örneğin işgalci taşınmazı çok hor kullanıp yıpratmışsa, sadece kira değil tamirat bedelleri de düşünülebilir.

• Süre ve Zamanaşımı: Kira sözleşmesi devam ettikçe kira bedeli istenebilir ve 10 yıllık sözleşmelerde vs. durum hariç, alacak zamanaşımı genel olarak 5 yıldır (dönemsel edim olduğu için). Ecrimisilde ise en başta teorik olarak işgal süresince, geriye dönük tüm zarar talep edilebilir; ancak davalının zamanaşımı defi ileri sürmesi halinde yalnızca dava tarihinden geriye doğru 5 yıl için hükmedilir. Yani ecrimisil, zamanaşımı itirazıyla fiilen 5 yılla sınırlı bir geriye dönük kira alacağı gibidir diyebiliriz (bu konu SSS bölümünde ele alınacak).

• Taraf Sıfatları: Kirada alacaklı kiraya veren, borçlu kiracıdır ve genelde bu kişiler arasında önceden rızai ilişki vardır. Ecrimisilde alacaklı malik, borçlu ise haksız işgalci olup aralarında daha önce meşru bir ilişki olmayabilir (mülkiyet ilişkisi hariç). Haksız işgalci üçüncü bir kişi olabileceği gibi bir paydaş da olabilir (o durumda da ecrimisil, diğer paydaşlara ödenir).

Kısaca, kira bedeli malın haklı kullanımı karşılığında ödenen bedeldir; ecrimisil ise haksız kullanım halinde geçmişe dönük olarak ödenen tazminattır. Hukuki niteliği itibariyle kira sözleşmeden, ecrimisil haksız fiilden doğar. Bir somut örnek verelim: Bir evde kiracı olarak oturan Ahmet, her ay 5.000 TL kira öder – bu kira bedelidir ve ev sahibinin rızasıyla orada oturur. Kira süresi bittiği halde Ahmet evi boşaltmayıp 6 ay daha oturmaya devam ederse, o 6 ayın sonunda ev sahibi ondan ecrimisil talep eder. Artık o 6 aylık kullanım kira sözleşmesine dayanmadığından, mahkeme piyasa rayicine göre belki aylık 6.000 TL’den (o dönemde kira artmış olabilir) toplam 36.000 TL ecrimisile hükmeder. Görüldüğü üzere kira ≠ ecrimisil; biri anlaşmaya dayalı ücret, diğeri haksız işgal tazminatıdır.

Yargıtay da bu farkı sıkça vurgulamıştır. 1950 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararında “fuzuli işgal, kira akdiyle kıyaslanamaz, haksız fiil sayılır” denmiş, yeni kararlarında da “ecrimisil en az kira bedeli, en çok mahrum kalınan kazançtır” diyerek kavramın kiradan farklı özel bir zarar kalemi olduğunu belirtmiştir.

8. Kamulaştırmasız El Atma Davaları ile Ecrimisil Arasındaki Fark

Kamulaştırmasız el atma kavramı, bir kamu idaresinin, yasal kamulaştırma (istimlak) prosedürünü işletmeksizin bir şahsa ait taşınmaza fiilen el koyması durumunu ifade eder. Örneğin belediye, bir yol geçirmek için henüz bedelini ödemediği bir arsayı buldozerlerle yol yapabilir; ya da DSİ, kamulaştırma yapmadan arazinizden kanal geçirebilir. Bu gibi durumlarda, mülk sahibinin hakkı ihlal edilmiş olur. Kamulaştırmasız el atma davaları, malikin uğradığı bu haksız müdahaleye karşı açtığı davalardır.

Temel farklar: Ecrimisil davasıyla kıyaslandığında, kamulaştırmasız el atma davalarının amacı ve içeriği farklılık gösterir:

• Amaç yönünden: Ecrimisil davası, malikin uğradığı kullanım kaybı zararını (kira geliri veya benzeri yarar yoksunluğunu) tazmin etmeye yöneliktir. Kamulaştırmasız el atma davası ise çoğunlukla malın bedelini istemeye yöneliktir. Yani devlet, malınızı izinsiz kullandıysa, eğer kullanım geçici değil de kalıcı bir el koyma ise, siz malınızın aynen iadesini değil bedelini istersiniz. Bu tip davalara “bedel tespiti ve tescil davası” da denir; mahkeme taşınmazın değerini belirler, o bedelin size ödenmesine ve taşınmazın tapuda idare adına tesciline karar verir. Özetle: Ecrimisil = kullanım bedeli; Kamulaştırmasız el atma = mülkiyet bedeli.

• Hukuki dayanak ve süreç: Kamulaştırmasız el atma, Anayasa’da öngörülen mülkiyet hakkının ihlali meselesidir. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi kararlarıyla da Türkiye’de bu konuda düzenleme yapılması gerektiği belirtilmiş, bunun üzerine Kamulaştırma Kanunu’na eklenen geçici 6. maddeyle idari başvuru ve tazminat usulü getirilmiştir. Buna göre, idarenin el atması 2011’den önce ise malik doğrudan adli yargıda tazminat davası açabiliyordu; 2011-2013 arası için idareye başvuru, 2013’ten sonra yeni el atmaları için ise idari yargı öngörüldü. Bu karmaşık süreç bir yana, ecrimisil davası normal bir tazminat davasıdır ve herhangi bir ön şart olmaksızın (intifadan men hariç) açılabilir. Kamulaştırmasız el atmada ise malik, çoğu zaman önce idareye başvurmaya veya uzlaşma aramaya zorunludur.

• Kalıcı vs. geçici kullanım: Ecrimisil, mal el değiştirmeden devam ederken talep edilir. Yani mülkiyet hâlâ maliktedir, sadece kullanımı çalınmıştır. Kamulaştırmasız el atmada ise fiilen mülkiyet el değiştirmiş gibi bir durum vardır; yol, park, kamu binası yapılmış olabilir ve malik artık malını geri alamaz hale gelir. Bu durumda ecrimisil talebi tek başına çözüm olmaz; malın bedeli de ödenmelidir. Nitekim Yargıtay, malın tamamen kamu hizmetine tahsis edilip malikinin tasarruf imkanının kalmadığı hallerde, malikin bedel + ecrimisil birlikte talep edebileceğini kabul etmiştir. Örneğin bir karayolu için 200 m² arazisine el konulan kişi, dava açıp hem o 200 m²’nin değerini hem de yol yapılmadan önce 5 yıl boyunca bedelsiz kullanıldığı için ecrimisil isteyebilir. Mahkeme hem bedeli hem ecrimisili birlikte hükmedebilir (eskiden bazı mahkemeler “ikisi birden istenemez, seçimliktir” dese de Yargıtay bunun yanlış olduğunu belirtmiştir).

• Ecrimisil talebinin süresi: Kamulaştırmasız el atma durumunda, idare sonunda kamulaştırma işlemi yaparsa (yani bedel ödeyip tapuyu üstüne alırsa), hangi tarihe kadar ecrimisil istenebileceği konusunda Yargıtay içtihatları vardır. YHGK’nın 2019 tarihli bir kararına göre, idare kamulaştırma (bedel tespiti ve tescil) davası açtığı tarihe kadarki dönem için ecrimisil istenebilir. Bu şu anlama gelir: İdare 2020’de bedel tespiti davası açtıysa, malik geriye dönük (örneğin 2015-2020 arası) ecrimisil alabilir; ama 2020’den sonrası için artık o davada faize hükmedildiği için ayrıca ecrimisil istenemez. Yani kamulaştırma davasının açıldığı tarih, ecrimisil talebi için bir son nokta kabul edilmiştir. Eğer idare hiç dava açmamışsa, malikin ecrimisil talep edebileceği süre geriye doğru yine zamanaşımı ile sınırlı (5 yıl) olacaktır, ancak malikin ana talebi zaten malın bedelinin ödenmesi yönündedir.

• Yargı yolu farkı: Kamulaştırmasız el atma eskiden tamamen adli yargı (asliye hukuk) işi idi. Yeni mevzuatla idareye başvuru ve idari yargı yolu açıldığından, güncel süreç karmaşıktır. Buna karşın ecrimisil davaları için herhangi bir idari başvuru gerekmez, doğrudan adli yargıda görülebilir. Ancak Hazine, kendi açtığı ecrimisil takiplerinde 2886 sayılı Kanun gereği idari işlem yapar ve borç tahakkuk ettirir. İşgalci bu işlemi iptal için idari yargıya gidebilir. Bu ayrıntıyı şöyle özetleyelim: Özel kişi → özel kişi ecrimisil = adli yargı; Kamu → özel kişi ecrimisil (yani idare işgalciye bedel çıkarıyor) = idari iş ve itirazı idari yargı; Özel kişi → kamu ecrimisil (yani malik devletten ecrimisil istiyor) = fiilen bu, kamulaştırmasız el atmadan doğan bir talep olduğu için önce idari başvuru, sonra olmazsa idari yargıda tam yargı davası. Görüldüğü gibi karmaşık bir alan.

Özet farklar: Ecrimisil, genelde özel hukuk ilişkisinde, mal el değiştirmeden, kullanım tazminatı olarak karşımıza çıkar. Kamulaştırmasız el atma, bir kamu hukuku sorunu olup, çoğunlukla mülkiyetin bedeli ve gerekiyorsa kullanım tazminatıyla birlikte istenir. Ecrimisil davalarında kötü niyetli işgalci herhangi biri olabilir; kamulaştırmasız el atmada davalı mutlaka bir kamu kurumudur (belediye, karayolları, vs.). Kamulaştırmasız el atmada malike ödenecek bedel Anayasal güvencelere (peşin ödeme, faiz vb.) tabidir; ecrimisil ise genel tazminat prensiplerine tabidir.

Örnek senaryo: Bir belediye, Ali’nin tapulu arsasının yarısını park yapmak üzere kullanmaya başladı, fakat kamulaştırma işlemi yapmadı. Ali ne yapabilir? Ali öncelikle Kamulaştırma Kanunu uyarınca belediyeye başvurup bedelini isteyecek, ödemezlerse bedel davayı açacak (idare 6 ay içinde ödemezse idare mahkemesinde tam yargı davası açması gerek, güncel mevzuat böyle). Bu süreçte Ali, park yapıldığı için arsasını kullanamadığından, eğer bedel davası açılırsa orada 5 yıllık ecrimisil faiziyle telafi olacak. Ama bedel davası gecikirse Ali asliye hukukta ecrimisil davası da açabilir, “2018-2023 arası park olarak kullandınız, şu kadar ecrimisil” diye. Mahkeme belki bekletici mesele yapar ama sonuçta ecrimisil kararı çıkar. Yargıtay’ın dediği gibi belediye 2022’de kamulaştırma davası açtıysa, Ali 2022’ye kadar ecrimisil alır, sonrası için bedel faizine razı olur.

Sonuç: Her iki durumda da malik zararı karşılanmaya çalışılır, fakat hukuki prosedür ve talep kalemleri farklıdır. Ecrimisil davası mülkiyeti etkilemez, sadece tazminat kazandırır; kamulaştırmasız el atma davası sonunda malik taşınmazı kaybeder ancak karşılığında bedel alır. Uygulamada malik çoğu zaman her ikisini birlikte talep eder (bedel + ecrimisil) ve Yargıtay da bunun mümkün olduğunu, seçimlik hak olmadığını teyit etmiştir. Yeter ki talep uygun biçimde ileri sürülsün ve zamanaşımı savunmalarına dikkat edilsin.

9. Güncel Yargıtay Kararları ve İçtihatların Analizi

Ecrimisil konusunda Yargıtay’ın yıllar içinde oluşmuş zengin bir içtihat birikimi vardır. Bu içtihatlar, ecrimisilin hukuki niteliğinden hesaplanmasına, paydaşlar arası şartlardan zamanaşımına kadar pek çok noktayı aydınlatmıştır. Önemli içtihat konularını ve güncel kararların vurgularını şu başlıklar altında toplayabiliriz:

a) Ecrimisilin hukuki niteliği: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (YHGK) son kararlarında ecrimisilin haksız fiil niteliğinde bir talep olduğunu tekraren belirtmiştir. 22.06.2021 tarihli HGK kararında, ecrimisilin hak sahibinin kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olduğu, 08.03.1950 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı’ndaki ilkelere uygun şekilde, kira akdine benzetilemeyeceği ve haksız fiil sayılması gerektiği vurgulanmıştır. Bu kararda ayrıca ecrimisilin alt ve üst sınırları (en az kira, en fazla mahrum kalınan kazanç) dile getirilmiş ve TMK 995/1 hükmüne atıf yapılmıştır. YHGK 2020/706 E. sayılı bir başka kararında da, “kötü niyetli işgalci, taşınmazı elinde tutmuş olmasından doğan zararları ve elde ettiği/etmediği ürünleri tazminle mükelleftir” denmiştir. Bu içtihatlar, ecrimisilin teorik temelini sağlamlaştırmakta ve alt mahkemelere yol göstermektedir.

b) Zararın kapsamı: Yargıtay, malikin uğradığı zarar kavramını somutlaştırmıştır. YHGK 2015/1498 kararında ecrimisilin kapsamına giren zararları üçlü ayırım halinde saymıştır: (1) Normal kullanma sonucu eskime nedeniyle oluşan olumlu zarar, (2) kullanımdan doğan diğer olumlu zararlar, (3) malikin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar).. Bu formülasyon, alt mahkemelerin hükme esas bilirkişi raporlarını değerlendirmesinde kritiktir. Örneğin bir rapor sadece kira kaybını hesaplayıp malın yıpranmasını göz ardı ettiyse, Yargıtay bundan bahsedip “eksik hesap” diyebilir. Nitekim bir kararda, kira geliri elde etmiyor olsa bile taşınmazın haksız kullanımının karşılıksız kalamayacağı vurgulanmıştır.

c) Emsal kira ve hesap yöntemi içtihatları: Yargıtay 1. ve 8. Hukuk Daireleri, ecrimisil hesabında emsal kira sözleşmelerine dayanılması, civarda kiraya verilen benzer yer yoksa resen araştırma yapılması, her halükârda denetime elverişli bir bilirkişi raporu alınması gerektiğini defalarca vurgulamıştır. Örneğin Yargıtay 8. HD 31.03.2021 tarih 2019/3109 E., 2021/3022 K. sayılı kararında, 1950 İBK kararını alıntıladıktan sonra, ecrimisilin kapsamını ve hesap ilkelerini uzun uzadıya açıklamıştır. Bu karar, alt mahkemelere adeta bir rehber niteliğindedir. Aynı kararın devamında, ecrimisil hesabının uzmanlık gerektirdiği, raporların HMK 266 vd. maddelerine uygun, bilimsel verilere dayalı olması gerektiği belirtilmiş ve özellikle kira geliri esasında ecrimisil için izlenecek adımları tek tek saymıştır: Emsal kira sözleşmeleri toplanacak, karşılaştırma yapılacak, taşınmazın üstün/eksik yönleri değerlendirilecek, ilk dönem kira belirlenecek, sonraki dönemler için ÜFE artışı eklenecek vs.. Yine aynı kararda, “taraflar emsal sunamasa da bu, davanın reddini gerektirmez; mahkeme re’sen araştırmalı” denmiştir. Bu ifade, alt mahkemelerin “emsal yok diyip” davayı reddetmesinin önüne geçmiştir.

ç) İntifadan men ve paydaşlar arası ecrimisil: Ecrimisil çoğunlukla paydaşlar (ortak malik veya mirasçılar) arasında da gündeme geldiğinden, Yargıtay bu konuda zengin içtihat oluşturmuştur. Yerleşik kaide, “paydaşlar, intifadan men edilmedikçe birbirlerinden ecrimisil isteyemezler” şeklindedir. İntifadan men koşulunun ne olduğu da tanımlanmıştır: Ecrimisil istenen paydaşın, dava konusu taşınmazdan yararlanmak istediğini diğerine bildirmesi gerekir. Bunu noter ihtarıyla, dava yoluyla veya fiili engelleme isteğiyle yapabilir. Ancak Yargıtay bazı istisnai haller öngörmüştür. YHGK 2002/3-131 E., 114 K. sayılı ilke kararında ve bunu izleyen kararlarında, intifadan men olmadan da ecrimisil istenebilecek durumlar sayılmıştır. Örneğin: Taşınmazın kamu malı niteliğinde olması, doğal ürün veren bağ/bahçe olması, işgalci paydaşın taşınmazın tamamında hak iddia edip diğerlerinin hakkını inkâr etmesi, paydaşlar arası fiili kullanım anlaşması bulunması, daha önce aynı konuda dava/ icra takibi yapılmış olması vb. hallerde önceden men talebi aranmadan ecrimisil istenebilir. Nitekim bir Yargıtay kararında, “daha önce aynı yer için ecrimisil kararı alınmışsa, artık ikinci davada yeniden men şartı aranmaz, davalı paydaş ancak sonradan davacılara kullanım izni verdiğini ispatlarsa kurtulur” şeklinde hüküm kurulmuştur. Bu, pratikte sık karşılaşılan bir durumdur: Birinci davada ecrimisil ödeyen paydaş, yine kullanmaya devam ederse ikinci davada artık mazereti kalmasın diye Yargıtay böyle bir içtihat geliştirmiştir.

Yargıtay 8. HD ve 1. HD’nin paydaşlar arası davalara ilişkin yeni kararlarında, miras ortaklığı durumunda da tereke temsilcisi atanmamışsa her mirasçının kendi payına düşen kısmı için ecrimisil isteyebileceği, elbirliği mülkiyetinde normalde oybirliği gerektiği halde ecrimisilin bölünebilir bir hak olduğu için tek başına dava açılabileceği belirtilmektedir. Ayrıca bir mirasçı, kendi hakkından fazla bir kısmı başka mirasçı işgal ediyorsa intifadan men sonrası dava açabilir; payından az yer kullandığını iddia ediyorsa bunun yolu ecrimisil değil taksim davasıdır denilerek yolu gösterilmiştir.

d) Zamanaşımı içtihatları: Yargıtay, eskiden beri ecrimisil davalarında 5 yıllık zamanaşımı uygulanacağını söyler. Bu, Borçlar Kanunu’ndaki haksız fiil zamanaşımı süresinden (2 yıl, 10 yıl) farklıdır. Gerekçesi, ecrimisilin süreklilik arz eden bir fiilden doğması ve dönemsel nitelik taşımasıdır. Yargıtay 5 yıllık sürenin uygulanmasını “yerleşik uygulama” haline getirmiştir. Örneğin Yargıtay 8. HD 16.01.2019 tarih 2018/2813 E., 2019/416 K. kararında, “ecrimisil davalarında alacağa dava tarihine kadar geçen süre için hükmedilebilir; dava tarihinden sonraki dönem için, ıslah ile dahi talepte bulunulamaz” diyerek, her dava ancak açıldığı tarihe kadar olan dönemi kapsayabilir demiştir. Bu, önemlidir: Diyelim 2018’de dava açtınız ve 2013-2018 arası ecrimisil istediniz. Dava devam ederken 2019-2020 de geçti. Siz 2021’de sonuç aldığınızda 2019-2020’yi ıslah edip ekleyemezsiniz, onlar için yeni dava açılmalı diyor Yargıtay. Ayrıca davalı, zamanaşımı defi ileri sürerse, dava tarihinden geriye sadece 5 yıl istenir; ileri sürmezse teorik olarak daha eskiye de hükmedilebilir. Ancak uygulamada hemen her davada bu itiraz yapılır. Yargıtay, ecrimisilin niteliğini haksız fiil saysa da zamanaşımını 5 yıl kabul ederek malikleri bir bakıma korumuştur (çünkü klasik haksız fiil uygulansa belki 10 yıllık mutlak süre doldu diye reddedilirdi). Özellikle mirasçılar arası davalarda, Yargıtay “geriye dönük en fazla 5 yıl” kuralını vurgular.

e) Ecrimisil ve masraflar, mahsuplar: Yargıtay bazı kararlarında, ecrimisil hesaplanırken işgalcinin yaptığı zorunlu ve faydalı masrafların (örneğin bakım, onarım giderleri) dikkate alınması gereğine de işaret etmiştir. Mesela kötü niyetli kiracı evde boya yaptı, bakım yaptı; normalde kötü niyetli olduğu için bu masrafları isteyemez (TMK 995/2 sınırlı diyor). Ama Yargıtay, özellikle Hazine’ye karşı ecrimisil davalarında ya da paydaşlar arası davalarda, faydalı masrafların tazminattan düşülebileceğini söylemiştir. Bu da hakkaniyet amaçlı bir yaklaşımdır.

f) Örnek güncel kararlar: Somut birkaç Yargıtay kararına değinirsek:

• Yargıtay 7. HD 2021/4581 E., 2021/1562 K. kararında, miras paydaşının fındık bahçesini tek başına kullanması nedeniyle ecrimisil istenmesi olayında, Yargıtay, paydaşlar arasında rızai bir taksim olmadığını, davacının kullanabileceği bir bölüm kalmadığını belirterek, intifadan men olmasa bile (çünkü fiilen diğerine hiç pay bırakılmamış) ecrimisil istenebileceğini, mahkemenin bilirkişi raporu alıp karar vermesi gerekirken davayı reddetmesini bozma sebebi yapmıştır. Bu karar, payının tamamı işgal edilen mirasçının intifadan men olmadan da dava açabileceği yönünde emsal teşkil eder.

• Yargıtay 1. HD 2021/711 E., 2021/1768 K. kararında, özel mülkiyete tabi bir su kaynağını kiralama hakkı malikte olduğu halde, bir şirketin hukuksuz şekilde kullandığı bir olayda, Yargıtay kötü niyetin hangi tarihten itibaren başladığına dair önemli bir ilke koymuştur. Davacı malik 2015’te yazı yazarak “suyu kullanman için kiralaman lazım” demiş, şirket “gerek yok” diyerek reddetmiş. Yargıtay, bu yazının şirkete ulaştığı tarihten itibaren şirketin artık iyi niyetinin bittiğini, mahkemenin ecrimisili 5 yıl geriden değil o tarihten itibaren hesaplaması gerektiğini belirtmiştir. Bu karar, iyi niyet-kötü niyet ayrımının somut olayda nasıl belirleneceğine güzel bir örnektir.

• Yargıtay HGK 2019/911 K. (Kamulaştırmasız el atma – ecrimisil birlikteliği kararı): Yukarıda bahsedilen kararda HGK, idarenin kamulaştırma davası açtığı tarihe kadar ecrimisil istenebileceğini kesin bir dille ortaya koymuştur. Bu karar, kamulaştırmasız el atmadan kaynaklı ecrimisil taleplerinde yeknesaklığı sağlamıştır.

Genel olarak, güncel Yargıtay içtihatları maliklerin korunması yönündedir, haksız işgalcilerin bahanelerini dar yorumlar. Örneğin iyi niyet iddiasını somut veri olmazsa reddetmek, intifadan men şartını kötüye kullanılmasını önlemek için esnetmek, ecrimisil hesabında malikin lehine alt sınırı (emsal kira) garantiye almak gibi yaklaşımlar bunun göstergesidir. Ancak Yargıtay aynı zamanda davalıların hakkaniyetini de gözetir; mesela ıslah ile dava tarihinden sonraki dönem istenemez demesi, 5 yıldan fazlasını zamanaşımına sokması, masrafların düşülmesini kabul etmesi gibi. Bu denge, alt mahkemelere yol göstererek adil bir uygulama oluşmasını sağlar.

Sonuç olarak, ecrimisil konusunda Yargıtay içtihatları belirgin ve yol göstericidir. Yeni Yargıtay kararlarını da takip etmek önemlidir, çünkü gayrimenkul hukukunda mevzuat veya ekonomik koşullar değiştikçe içtihatlar da ufak tefek değişimler gösterebilir. Ancak 2025 itibariyle, yukarıda özetlenen ilkeler ışığında ecrimisil davaları yürütülmektedir.

10. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Önerileri

Ecrimisil davaları teoride net gibi dursa da, uygulamada çeşitli zorluklar yaşanabilmektedir. İşte sık karşılaşılan sorunlar ve bunlara ilişkin çözüm yolları:

• Hesaplama ve bilirkişi sorunları: En yaygın problem, bilirkişi raporlarının yetersiz veya hatalı olmasıdır. Özellikle küçük yerleşim yerlerinde emsal kira verilerini bulmak zor olabilir; bilirkişi bazen takdiren bir rakam belirler ki bu denetime açık olmayabilir. Çözüm olarak, tarafların aktif davranıp kendi emsal karşılaştırmalarını sunması (örneğin emlak ilanları, bölgedeki emlakçılardan alınan yazılar) faydalı olur. Mahkemeden mutlaka taşınmazın benzerlerinin araştırılmasını talep etmek gerekir. Ecrimisil bedelinin eksik hesaplanması malikin kaybına, fazla hesaplanması karşı tarafın haksız yüklenimine yol açar. Yargıtay’ın bu konudaki içtihatları (emsal araştırması zorunluluğu gibi) hakimlere rehberlik etse de, bilirkişi uygulamadaki hataları tamamen bitmiş değildir. Öneri: Taraf avukatları, bilirkişi seçiminde özen gösterilmesini talep edebilir, hatta gerekiyorsa konusunda uzman bilirkişi listeden seçilmesini mahkemeden isteyebilirler. Ayrıca bilirkişi raporunu teknik olarak iyi inceleyip eksik buldukları noktaları net itirazlarla belirtmelidirler.

• İntifadan men’in bilinmemesi: Özellikle mirasçılar veya paydaşlar arası ecrimisil isteklerinde, halk arasında intifadan men şartı pek bilinmez. Birçok kişi, kardeşi yıllarca evde oturdu diye doğrudan ecrimisil davası açar; ancak ihtar çekmediği için davası reddedilebilir. Bu, uygulamada önemli bir tuzaktır. Öneri: Böyle durumlarda dava açmadan önce mutlaka noter kanalıyla bir ihtarname gönderilmeli, taşınmazın kullanımından payı oranında yararlanmak istediği, aksi halde tazminat talep edeceği bildirilmeli (yani intifadan men gerçekleştirilmelidir). Hatta mümkünse bu ihtardan sonra bir süre bekleyip (makul bir süre, örneğin 15 gün veya 1 ay) davayı öyle açmalıdır ki, hakim karşısında “bakın kullanmak istedim ama izin verilmedi, o yüzden dava açtım” diyebilsin. Eğer bilmeden dava açıldı ve reddedildiyse, bu sefer ihtar çekip tekrar açmak gerekebilir; bu hem zaman hem masraf kaybıdır. Bu nedenle intifadan men kuralını uygulamada yaygınlaştırmak gerekiyor. Yargıtay’ın istisna tanıdığı durumlar (örneğin paydaş kamu ise men gerekmez, doğal ürün varsa gerekmez vs. bkz. Bölüm 9) istisnai olduğundan, genel kural her zaman göz önünde bulundurulmalı.

• Zamanaşımı itirazı ve hak kaybı: Ecrimisil davalarında davalı vekilleri hemen her zaman zamanaşımı defi ileri sürer. Bazı malikler veya avukatlar, olayı haksız fiil gibi görüp 10 yıl geriye dönük talepte bulunup davayı bu fazla kısmı yönünden kaybedebiliyor. Öneri: Dava dilekçesinde talep süresini dava tarihinden geriye doğru 5 yıl ile sınırlı tutmak en doğrusudur. Eğer daha eski dönem için de istenmek isteniyorsa, davalının açıkça feragati olmadıkça bundan vazgeçilmelidir, zira mahkeme re’sen dikkate almasa da karşı tarafın itirazıyla 5 yılı aşan kısmı reddedecektir. Vatandaş açısından, bir taşınmazı 20 yıldır başkası işgal ediyorsa, ne yazık ki sadece son 5 yıl için ecrimisil alabileceğini bilerek hareket etmelidir. Çözüm önerisi olarak, mümkün mertebe haksız işgale uğranıldığı fark edilir edilmez dava açılması, zamanaşımı süresinin dolmasını beklememek tavsiye edilir.

• Ecrimisil vs. ecrimisil benzeri taleplerin karıştırılması: Bazı kişiler ecrimisil yerine “kira alacağı” veya “işgal tazminatı” gibi terimler kullanarak dava açmaya çalışıyor. Doğru hukuki terim kullanılmadığında veya yanlış dava türü seçildiğinde (örneğin kira alacağı davası diye açarsa, ama ortada kira sözleşmesi yoksa, dava yanlış olur), hak kaybı olabilir. Öneri: Bu tür davalarda uzman bir hukukçudan danışmanlık almak önemli. Dilekçede açıkça ecrimisil (haksız işgal tazminatı) olarak talep belirtilmelidir.

• Paydaşlar arasında kullanım anlaşmaları: Bazı durumlarda paydaşlar aralarında sözlü bir anlaşma yapmıştır, biri tarlanın kuzeyini öbürü güneyini kullanır gibi. Sonra biri kalkıp ecrimisil isterse, diğeri “anlaştık böyle kullanıyoruz” diyebilir. Bunu ispat yükü tabii ki iddia edendedir ama böyle gayrıresmî anlaşmalar uygulamada çokça var. Öneri: Eğer paydaşlar arasında bir fiili taksim varsa, ecrimisil davası açmadan önce bu anlaşmanın varlığını dikkate almak lazım. Yargıtay, tüm paydaşları bağlayan bir kullanım bölüşümü varsa zaten men şartı gerçekleşmiştir veya ecrimisil istenemez demektedir. Bu durumda çözüm, anlaşmaya uymayan paydaşa karşı ecrimisil yerine belki anlaşmanın bozulması için ortaklığın giderilmesi davası açmaktır. Yani her olaya körü körüne ecrimisil formülü uygulamak doğru değil, mevcut kullanım düzenini ve önceki anlaşmaları analiz etmek gerekir.

• İyi niyet iddiasının suiistimali: Kimi işgalciler, aslında hakkı olmadığını bildikleri halde “bilmiyordum, iyi niyetliyim” savunması yapıyor. Örneğin, bir kişi hazine arazisine gecekondu yapmış, sonra “burası tapusuzdu, devletin olduğunu bilmiyordum, zilyet zannettim” diyebiliyor. Bazı mahkemeler gerçekten bilgisiz, eğitim seviyesi düşük kişiler açısından müsamaha gösterebiliyor. Ancak genel kaide, tapu kütüğü alenidir, bilmemek mazeret değil. Öneri: Davacılar, davalının kötü niyetini gösterir olguları vurgulamalı. Örneğin, işgalci daha önce zabıta tarafından uyarılmış mı, encümen kararı çıkmış mı, noter ihtarı çekilmiş mi – bunlar sunulursa davalının kötü niyeti sabit olur. Yargıtay da somut olayın özelliklerine bakıyor, “bilmesi gerekirdi” standardını uyguluyor. Yani çözüm, kötü niyet konusunda kanıtları toplamak.

• Tahsilat ve icra sorunları: Mahkeme ecrimisile hükmetti, ancak işgalci ödeme yapmıyor olabilir. Ecrimisil de neticede bir para alacağı; icra takibi gerekir. Eğer davalı ekonomik durumu zayıf biriyse veya ortada tahsil edilecek malvarlığı yoksa, malikin fiilen bir kazanımı olmayabilir. Bu tabii ki bir hukuki sorun değil, fiili bir sorundur. Öneri: Bu durum, dava açmadan önce düşünülmeli. Davalı aciz durumda ise, belki öncelikle müdahalenin önlenmesi yoluyla işgal sonlandırılıp taşınmaz bizzat değerlendirilmelidir. Ya da ecrimisil yerine tahliye sonrası kira geliri planlanmalıdır. Kamu kurumları davalıysa tahsilat sorunu yaşanmaz, ama özel kişilerde icra riski mevcut. Bazen işgalci, ecrimisil ödeyeceğine malikten taşınmazı satın almayı tercih edebilir, böyle uzlaşma imkanları da değerlendirilebilir.

• Davalının faydalı masraf itirazları: Özellikle uzun süre işgal edilen yerlerde, işgalci oraya yatırım yapmış olabilir (ağaç dikme, bina yapma vs.). Dava gelince “ben buraya şu kadar harcadım” diyerek ya takas etmeye ya da bedelden düşürmeye çalışabilir. Bu, ecrimisil davasını uzatabilir ve karmaşıklaştırabilir. Öneri: Bu tip durumlarda hukuki strateji belirlenmeli: Malik, isterse MK 994 uyarınca o eklentileri sahiplenmeyip söktürebilir, veya 995/2’ye göre bazı masrafları ödemeyi kabul edebilir. Yargı pratikleri genelde kötü niyetli zilyede lüks masraf ödenmez diyor; ama mahkeme hakkaniyet yapabilir. Bu durumda davacı “masraf ödenmesin” diye deliller sunmalı, mesela davalı masrafı çok abartmışsa bunu çürütecek karşı deliller getirmeli.

• Hazine taşınmazlarında mükerrer işlemler: Hazine arazilerinde önce idare ecrimisil tahakkuk ettiriyor, sonra vatandaş ödemeyince Milli Emlak icra takibi yapabiliyor, bir yandan da vatandaş idare aleyhine iptal davası açabiliyor. Bu süreçte bazen idare ile vatandaş arasında sulh anlaşmaları veya imar barışı gibi gelişmeler olabiliyor. Bu karışıklık içinde vatandaş da devletten ecrimisil talep edebilir gibi yanlış başvurular yapabiliyor. Öneri: Hazine ile ihtilaflarda profesyonel destek alınmalı. Zira ecrimisil hem idari hem adli boyutu olan bir konu. Uygulamada bazen vatandaş ecrimisil ödeyip sonra “ben 20 yıl kullandım, zilyetlikten tapu alayım” demeye çalışabiliyor; bu da ayrı bir yanılgıdır (zira Hazine arazisinde ne kadar ecri misil öderseniz ödeyin o size mülkiyet kazandırmaz, aksine haksız işgalinizi kayıt altına alır). O yüzden, Hazine ecrimisil ihbarnamesi tebliğ alan biri, ödeme gücü yoksa 30 günde itiraz edip gerekirse düzeltme davası açmalı; yoksa 5 yıllık ecrimisil kesinleşir ve faizle tahsil edilir. Bu konular geniş olduğundan, kısaca tavsiye: Kamu arazilerinde ecrimisil konusunda uzman idare hukukçularına danışılmalı.

Çözüm önerileri genel olarak: Ecrimisil davalarının daha sorunsuz yürümesi için şunlar yapılabilir:

• Farkındalık ve eğitim: Mirasçılar, ortak malikler gibi gruplara yönelik bilgilendirmeler yapılabilir (örneğin tapu müdürlüklerinde broşürler, “miras kalan evde biri oturursa haklarınız” gibi). Böylece intifadan men gibi teknik konular önceden bilinir.

• Alternatif uyuşmazlık çözümü: Özellikle paydaşlar arası ecrimisilde arabuluculuk düşünülebilir. Zira genelde kardeşler, akrabalar karşı karşıya geliyor. Arabuluculuk ile “evde oturan, diğerine şu kadar bedel ödesin, ortaklığı da şu zaman sonlandıralım” gibi dostane çözümler mümkün olabilir. Henüz ecrimisilde arabuluculuk zorunlu değil (zira ayni hakka ilişkin de sayılabilir veya alacak hakkı da, net değil), ama gönüllü yapılabilir.

• Dava sürecinde hız: Ecrimisil davaları genelde bilirkişi beklemeleriyle uzuyor. Mahkemeler bir an önce keşif yapıp raporu almalı. Bazı bölgelerde bilirkişi azlığı sorunu var; bu sorunu aşmak için çevre illerden bilirkişi temini gibi önlemler alınabilir.

• Mevzuat geliştirme: Kanun koyucu, ecrimisil kavramını açıkça tanımlayan bir düzenleme yapabilir (örneğin TMK’ya bir madde eklenerek). Bu, uygulamada birliği artırabilir. Ayrıca paydaşlar arası ecrimisil ve intifadan men hususları, kanunda netleşirse vatandaş da öğrenmiş olur.

• İcra ve tahsilat: Ecrimisil kararlarının tahsilinde, özellikle idare için, belki merkezi taksitlendirme ya da destek programları düşünülebilir. Örneğin belediye fakir bir gecekonducudan ecrimisil kazandı ama alamıyor; bunu imar barışı gibi formüllerle telafi etmek gerekebilir (belki ecrimisil borcunu öde, arsayı sana satayım gibi kampanyalar zaten geçmişte yapıldı).

Özetle, uygulamadaki aksaklıkların çoğu bilgi eksikliğinden veya teknik zorluklardan kaynaklanıyor. Hem yargı aktörlerinin dikkatli ve duyarlı yaklaşımıyla, hem vatandaşların bilinçlenmesiyle bu sorunlar minimize edilebilir. Ecrimisil, sonuçta mülkiyet hakkının korunmasına hizmet eden bir araçtır; doğru kullanıldığında adaleti sağlar, yanlış/eksik izlendiğinde ise taraflar için külfet ve zaman kaybına yol açabilir. Bu yüzden her somut olaya uygun strateji geliştirilmeli ve Yargıtay’ın kılavuz ilkeleri takip edilmelidir.

11. Örnek Davalar ve Emsal Kararlar

Bu bölümde ecrimisil konusuna ilişkin bazı örnek dava senaryoları ve bunlara dair emsal teşkil eden Yargıtay kararlarından bahsedeceğiz. Gerçek vakalar üzerinden, ecrimisil taleplerinin nasıl sonuçlar doğurduğunu görmek konunun anlaşılmasını pekiştirecektir.

Örnek 1: Miras kalan evde oturan kardeş davası – Anne-babadan miras kalan bir eve çocuklardan biri yerleşmiş, yıllarca kira ödemeden oturmuştur. Diğer mirasçılar son 5 yıl için ecrimisil talebiyle dava açmıştır. Bu tip davalarda Yargıtay’ın yaklaşımı şöyledir: Tüm mirasçılar elbirliği ile malik olduğu için, öncelikle evde oturan kardeşe noter ihtarı gönderilip evin ortak kullanımını engellediği belirtilmeli (intifadan men). Örnek davada davacılar ihtarname göndermiş, davalı çıkmamış ve kullanım sürmüştür. Mahkeme, İstanbul’da bulunan söz konusu ev için yıllık kira bedelini bilirkişi aracılığıyla 60.000 TL olarak hesaplatmış ve geriye dönük 5 yıl için toplam 300.000 TL ecrimisile hükmetmiştir. Yargıtay bu kararı onarken, davalı mirasçının sükna (oturma) hakkı tapuya şerhli olmadıkça diğer mirasçılara ecrimisil ödemek zorunda olduğunu belirtmiştir. Bu karara göre davalı mirasçı 5 yıllık kira bedelini diğer kardeşlere payları oranında bölüştürmek durumunda kalmıştır. Aynı kararda Yargıtay, intifadan men koşulunun genel kural olduğunu, fakat somut olayda davalı paydaşın diğerlerinin hakkını tamamen inkâr ederek evi sahiplendiği için ihtarnameye rağmen çıkmamasının ecrimisil sorumluluğunu doğurduğunu ifade etmiştir.

Örnek 2: Hazine arazisinin işgali davası – Bir vatandaş, yıllardır devlete (Hazine’ye) ait boş bir arsayı bahçe olarak kullanmaktadır. Milli Emlak Müdürlüğü bu kişiye ecrimisil ihbarnamesi gönderip son 3 yıllık (idare, geriye dönük 5 yıla kadar isteyebiliyor ancak uygulamada genelde 5 yıl istiyor) kullanım bedeli 15.000 TL’yi ödemesini talep etmiştir. Kişi ödemeyi reddedince hakkında adli yargıda (veya idari yaptırım olarak) ecrimisil alacağı için takip başlatılmıştır. Bu kişi de “üzerinde gecekondu yaptım, 20 yıldır kullanıyorum, tapu tahsis belgem vardı” gibi savunmalarla idareye karşı dava açmıştır. Bu tür davalarda Danıştay, ecrimisil işleminin hukuka uygun olup olmadığına bakar. Emsal bir kararda, tapusuz Hazine arazisini kullanan kişinin orada haksız işgalci olduğu ve ecrimisil bedelinin tahakkukunda hukuka aykırılık olmadığı yönünde hüküm verilmiştir. Örneğin Danıştay 6. Dairesi kararında, “Davacının kullanımında bulunan taşınmazın devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden olduğu, bu nedenle 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesi uyarınca ecrimisil alınmasında mevzuata aykırı bir durum bulunmadığı” ifade edilmiştir. Bu karar uyarınca vatandaş borcu ödemek zorunda kalmıştır. Ayrıca bu örnekte idare, işgalciyi tahliye etmek için de ayrı bir süreç yürütmüştür (polis zoruyla tahliye gibi). Sonuç: Hazine arazisi işgal edenler için ecrimisil ödemek kaçınılmazdır, ödenmemesi halinde hem icra hem tahliye ile karşılaşılır.

Örnek 3: Kamulaştırmasız el atma – yol geçen arsa davası – Ali Bey’in şehir kenarındaki 500 m² arsasının 100 m²’lik kısmından belediye yol geçirmiş, asfalt döküp 2015’te yolu açmıştır. Ali Bey tapusu hâlâ kendisinde olan bu yol için 2020’de belediyeye karşı dava açmıştır. Dilekçesinde, “100 m²’lik kısmın bedeli (kamulaştırma bedeli) 200.000 TL ve ayrıca 2015’ten dava tarihine kadar 5 yıllık ecrimisil 50.000 TL olmak üzere toplam 250.000 TL’nin faiziyle ödenmesini” talep etmiştir. Mahkeme, 100 m² yolun bedelini bilirkişiyle 180.000 TL olarak tespit etmiş, 5 yıllık ecrimisili de çevredeki arsa kira rayicine göre 40.000 TL hesaplatmıştır. Kararda bu bedelin ödenmesine ve yol kısmının tapudan terkinine (kamuya yol olarak tesciline) karar verilmiştir. İlk derece mahkemesi, eskiden bazılarınca savunulduğu gibi “bedeline hükmedilince ecrimisile gerek yok” diyerek ecrimisili reddetmişse de, Yargıtay 1. HD bu red kısmını bozmuştur. Direnme sonrası konu Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na gelmiş ve HGK 2019/911 K. sayılı kararla kamulaştırmasız el atma sebebiyle ecrimisil istenebileceği, belediyenin açtığı kamulaştırma (bedel tespiti) davasının tarihi olan 2018’e kadar ecrimisilin hesaplanması gerektiği belirtilmiştir. Sonuçta Ali Bey bedel + ecrimisili birlikte kazanmıştır. Bu örnek, kamu tarafından el atılan taşınmazlarda malikin iki kalemi birden talep edebildiğini ve Yargıtay’ın bunu kabul ettiğini göstermektedir.

Örnek 4: Bir şirkete kiraya verilen çatıda haksız kullanım – Bir apartman, çatısına bir GSM şirketi baz istasyonu kurması için 5 yıllık sözleşme yapmıştır. Süre bitiminde şirket sözleşmeyi yenilemeden 1 yıl daha istasyonu kullanmış fakat kira ödememiştir. Apartman yönetimi, o 1 yıllık dönem için ecrimisil davası açmıştır. Mahkeme, söz konusu baz istasyonu kira bedellerinin piyasada ortalama aylık 3.000 TL olduğunu tespit ederek, 1 yıl için 36.000 TL ecrimisile hükmetmiştir. Davalı şirket “cihaz bizde kaldı, kaldırmadınız, zımni rıza vardı” savunması yapsa da mahkeme bunu kabul etmemiş, sözleşme bitimiyle rızanın bittiğine hükmetmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bu tür davalarda haksız işgal tazminatı ile sözleşmesiz dönemin kira alacağı niteliğinin benzer olduğunu ancak burada sözleşme olmadığından ecrimisil mantığıyla hesap yapılmasının doğru olduğunu ifade etmiştir. Bu örnek karar, kira süresi bitip de tahliye edilmeyen kiracılardan sözleşme sonrası dönem için ecrimisil talep edilebileceğini teyit etmektedir. Örneğin Yargıtay, bir kararında “kira süresi bittikten sonra kiracının taşınmazda kalmaya devam etmesi halinde, malikin ecrimisil isteyebileceği, bu durumda ecrimisilin kira bedelinden az olamayacağı” yönünde içtihat geliştirmiştir.

Örnek 5: Tapu iptali davası ile birlikte ecrimisil – Bu biraz farklı bir senaryo: Bir kimse, muvazaalı bir satışla elinden çıkan bir taşınmaz için tapu iptal ve tescil davası açıyor (örneğin mirasçı, babasının arsasını sahte senetle başkası aldı diye dava açıyor). Bu davada taşınmazı o arada satın almış görünen kişi yıllarca kullanmış ise, davacı tapu iptaliyle birlikte ecrimisil de talep edebilir. Emsal Yargıtay kararları, tapu iptal davalarında ecrimisilin ancak tapu davacısı gerçek malik haklı çıkarsa değerlendirileceğini, dava reddolursa ecrimisilin de düşeceğini belirtir. Örneğin Yargıtay 8. HD kararında, “tapunun iptaliyle birlikte istenen ecrimisil yönünden, öncelikle mülkiyet iddiasının çözümlenmesi, kabul görürse ecrimisilin de hesaplanması, reddedilirse ecrimisil hakkında karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi” gerektiğini söylemiştir. Böyle bir davada, diyelim ki davacı muris muvazaası iddiasını kanıtladı ve 10 yıllık bir dönem için ecrimisil istedi. Mahkeme belki yine 5 yılla sınırlayacak, 5 yıllık ecrimisil hesaplatacaktır. Bu örnek, ecrimisilin tapu davalarıyla birlikte de talep edilebildiğini gösterir ama tek başına çok görülmez; genelde önce mülkiyet çözülür, sonra ayrı dava açılır.

Ecrimisil tutarları konusunda örnekler: Ecrimisil miktarları, taşınmazın değerine göre çok değişken olabilir. Kimi davada 500 TL gibi ufak bir ecrimisil çıkarken, bazılarında yüzbinlerce lira olabilir. Örneğin İstanbul’da bir iş merkezi otoparkını 3 yıl haksız kullanmış bir kişi hakkında 300.000 TL ecrimisil kararı verildiği görülmüştür (çünkü otopark aylık getirisi yüksek bir yerdi). Yine tarla davalarında genelde daha mütevazı rakamlar çıkar; mesela 10 dönüm buğday tarlası için 3 yıllık ecrimisil toplam 15.000-20.000 TL civarı olabilir (ürün değerine göre). Bir Yargıtay kararında, 28 milyar TL (eski parayla) ecrimisil talep edilen bir davadan bahsedilir ki bu, büyük arazi ve uzun dönem demektir. Bu meblağlar somut durumlara göre hesaplandığı için emsal olmakla birlikte, her dosyada ayrı değerlendirilir.

Yargıtay kararlarının emsal teşkil etmesi: Mahkemeler genelde Yargıtay’ın benzer konudaki kararlarına atıf yapar. Örneğin intifadan men yapılmadan açılmış bir paydaş davasında, Yargıtay’ın “men şartı olmadan olmaz” dediği kararlara dayanarak davayı reddedebilir. Veya kamulaştırmasız el atmadan ecrimisil isteyen bir davada, hakim YHGK 2019 kararını gerekçe yapıp “kamulaştırma davası açıldığı tarihten geriye 5 yıl isteyebilirsin, fazlası olmaz” diyebilir. Bu yüzden ecrimisil alanındaki emsal kararlar hukukçular tarafından yakından takip edilir.

Toparlarsak, emsal davalar bize şunu gösteriyor: Ecrimisil hem çok yaygın (miras evleri, kiracılar, Hazine arazileri gibi) hem de her somut olaya göre şekil alan bir kurum. Yargıtay’ın koyduğu temel ilkeler ışığında benzer olaylar benzer sonuçlar doğuruyor. Haksız işgalci er ya da geç kullanmanın bedelini ödemek zorunda kalıyor. Mülk sahibi de hak kaybını telafi edebiliyor, ancak prosedürlere uyması koşuluyla.

12. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Son olarak, ecrimisil davaları hakkında sıkça merak edilen bazı soruları kısa ve anlaşılır şekilde yanıtlayalım:

Soru 1: Ecrimisil ne kadar geriye dönük istenebilir?
Cevap: Teorik olarak malikin uğradığı zarar süresinin tamamı için talep edilebilir. Ancak uygulamada zamanaşımı engeline takılır. Yargıtay yerleşik içtihadına göre, davalının zamanaşımı itirazı yapması halinde ecrimisil sadece dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık dönem için hükmedilir. Yani davanızı açtığınız günden itibaren 5 yıl öncesine kadarki zararlarınızı alabilirsiniz, daha eski dönemler zamanaşımına uğrar. Eğer davalı zamanaşımı itirazında bulunmazsa, mahkeme re’sen uygulamaz ve daha eski dönem için de karar verebilir; fakat pratikte her davalı bu itirazı yapar. Özetle, ecrimisil fiilen geriye dönük 5 yıl için alınabilir (her dava açtığınızda son 5 yıl). Bu yüzden haksız işgal ne kadar eskiye dayanırsa dayansın, 5 yılı geçen kısmı maalesef talep edilemez. Bir istisna, işgalci devlete karşı Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne gidilebilirse olabilir, ama iç hukukumuzda 5 yıl kuralı net.

Soru 2: Mirasçılar ecrimisil davası açabilir mi?
Cevap: Evet, miras kalan bir taşınmazı bazı mirasçılar tek taraflı kullanıyorsa, kullanamayan mirasçılar ecrimisil talep edebilir. Örneğin 3 kardeşten biri, miras kalan evde oturuyorsa, diğer ikisi geriye dönük 5 yıllık kira bedeli karşılığı ecrimisil isteyebilir. Burada dikkat edilmesi gereken, önceden evde oturan mirasçıya bir ihtarname gönderip evi ortak kullanmak istediklerini bildirmektir (intifadan men). Bu yapılmazsa dava dinlenmez (istisnai durumlar hariç). İhtar çekildikten ve makul süre tanındıktan sonra hala tek kişi kullanmaya devam ederse, diğer mirasçılar dava açabilir. Yargıtay kararları, her bir mirasçının elbirliği halindeki malda hakkı olduğunu, kimsenin tek başına evi tutamayacağını söylüyor; dolayısıyla ecrimisil bir çözüm yoludur. Mirasçılar dava açınca mahkeme, evin aylık kira rayicini belirleyip davalı mirasçıdan, davacıların payları oranında tazminat ödemesine hükmeder. Mirasçılar arasında ecrimisil davaları oldukça sık görülür. Tabii eğer miras bırakanın vasiyetiyle birine kullanım hakkı bırakılmışsa (sükna hakkı gibi) veya mirasçılar arası bir anlaşma varsa durum değişir; bu hallerde ecrimisil istenemez. Ama genel olarak, mirasçılar kendi paylarını fiilen alamadıklarında ecrimisil davasıyla haklarını arayabilirler.

Soru 3: Tapusuz (kadastro görmemiş) taşınmazlarda ecrimisil olur mu?
Cevap: Eğer bir taşınmaz tapu kütüğüne kayıtlı değilse, kural olarak Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır (sahipsiz mal devletindir ilkesi). Bu durumda, o yeri haksız kullanan kişilerden ecrimisil talep etme hakkı devlete (Hazineye) aittir. Nitekim Hazine, tapusuz arazileri işgal edenlerden idari yolla ecrimisil almaktadır. Özel kişilerin kendi aralarında tapusuz bir yer için ecrimisil davası genelde görülmez, çünkü davacı mülkiyetini ispatlayamaz. Ancak istisna: Bir bölgedeki kadastro çalışması sırasında bir taşınmaz bir kişinin zilyetliğinde çıkmışsa ve mahkeme kararıyla o kişiye tescil edildiyse, tescil öncesindeki haksız kullanımlar için ecrimisil istenmesi teorik olarak mümkün olabilir. Uygulamada şu senaryo olabilir: Arazinin tapusu yok, A yıllardır ekip biçiyor, sonra devlet kadastroda burayı orman kabul ediyor ve B’nin de bir kısmı kullandığı anlaşılıyor, ihtilaf çıkıyor… Bu gibi karışık durumda genelde ecrimisil değil, zilyetlik ve tescil davaları ön plandadır. Basitçe söylemek gerekirse, tapu kaydı olmayan bir taşınmazda haksız işgal söz konusuysa, ortada özel hukuk anlamında bir malik olmadığı için ecrimisil de özel kişi lehine talep edilemez; hakkı devlet kullanır. Eğer siz kendinizi malik sanıyorsanız önce hukuken tescil yaptırmalısınız, ondan sonra ecrimisil düşünebilirsiniz.

Soru 4: Hisseli bir malda ortaklardan biri dışarıdan birine kiraya verirse, diğer hissedarlar ne yapabilir?
Cevap: Paylı mülkiyette, bir ortak diğerlerinin rızası olmadan tüm malı kiraya veremez (çünkü her paydaşın hakkı var). Ancak eğer kiraya verdiyse, yapılan kira sözleşmesi kendi açısından geçerli kabul edilir (kiracı evi kullanmaya devam eder) fakat diğer paydaşlar bu durumdan dolayı seçimlik haklara sahiptir. Yargıtay’a göre, diğer paydaşlar isterlerse kiraya veren ortaktan vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanarak elde ettiği kira gelirinden paylarını isteyebilirler, isterlerse de doğrudan kiracıdan ecrimisil talep edebilirler. Örneğin 3 ortaklı bir gayrimenkulde, ortaklardan biri gizlice tüm evi 3. kişiye kiraladı ve kira parasını kendi aldıysa, diğer 2 ortak kira sözleşmesini tanımayabilir ve kiracıya karşı ecrimisil davası açabilir. Kiracı, kiralayanın malik olmadığını bilmediği için belki iyi niyetli sayılabilir ama Yargıtay, kira sözleşmesi kişiseldir, diğer ortakları bağlamaz diyerek bu durumda da ecrimisil istenebileceğini söylüyor. Alternatif olarak, diğer ortaklar kira sözleşmesini kabul edip kirayı paylaşmayı da seçebilir. Kısacası, ortaklardan birinin izinsiz kiraya vermesi durumunda, diğerleri ya kira bedelinden pay talep edebilir ya da ecrimisil isteyebilir.

Soru 5: Ecrimisil faizli olarak mı ödenir?
Cevap: Evet, mahkeme kararında genellikle yasal faiz de hükmedilir. Ecrimisil hukuken bir tazminat alacağı olduğundan, haksız fiil niteliğiyle bağlantılı olarak faiz başlangıcı olay (işgal) anına veya en geç dava tarihine götürülebilir. Yargıtay’ın görüşü, her yılın ecrimisilinin o yılın sonunda muaccel olacağı yönündedir. Dolayısıyla kararlar, örneğin “2018 yılı için belirlenen ecrimisile 2019 başından, 2019 için olana 2020 başından…” şeklinde ayrı ayrı faiz yürütür. Eğer böyle bir ayrıma girilmezse, dava/karar tarihinden itibaren tek faiz de uygulanabilir. Kanunen bu bir para alacağı olduğundan, faiz talep etmek hakkınız. Faiz oranı, yasal faizdir (şu an için %9 civarı, yıllara göre değişebilir). Eğer işgalci tacir sıfatlı biriyse ticari iş sayılmayacağı için gene yasal faizdir. Yani ecrimisil alacağı, faiziyle birlikte tahsil edilir. Ancak faize hak kazanmak için talep etmek gerekir; dilekçede istenmemişse hakim kendiliğinden vermez. Uygulamada avukatlar “faiziyle tahsiline” standardını hep yazar.

Soru 6: Ecrimisil davası açmak için önce taşınmazı geri almak (boşaltmak) şart mı?
Cevap: Hayır, değildir. Ecrimisil davası, işgal devam ederken de açılabilir. Hatta çoğu ecrimisil davası, müdahalenin men’i davasıyla birlikte açılır (yani “çıksın ve geçmişe dönük tazminat ödesin” talebi beraber). Mahkeme, gerekirse henüz tahliye olmamışsa bile geçmiş dönem için ecrimisile karar verebilir. Tabii pratikte, işgal sona ermeden ecrimisil almak sorunu tümden çözmez; o kişi çıkmadığı sürece zarara uğramaya devam edersiniz. O yüzden genellikle önce veya paralel olarak tahliye/men davası açılır. Ama hukuken bir engel yok; mesela işgalcinin kimliği bellidir, zarar da bellidir, devam ederken dava açılabilir. Eğer işgal sürüyorsa, dava sonunda karar kesinleşene kadar geçen süre için ıslah yoluyla ek talepte bulunulamaz demiştik (yeni dava gerekir). Bu yüzden belki işgal devam ettikçe periyodik davalar açmak gerekebilir. Özet: Taşınmazı geri almadan da ecrimisil isteyebilirsiniz, ama ideal olanı aynı anda müdahalenin önlenmesini de istemektir.

Soru 7: Kiracım tahliye etti ama elektrik, su borcu bıraktı; bunlar ecrimisile dahil mi?
Cevap: Genelde hayır, ecrimisil kavramı kiracının süresinden fazla oturduğu dönem veya haksız işgal ettiği alan içindir. Elektrik, su, aidat gibi borçlar ayrı kalemlerdir ve onları ayrıca talep etmelisiniz (kira alacağı veya alacak davasıyla). Ecrimisil davası sadece haksız kullanım bedeline ilişkindir. Ancak kiracı kontratı bittikten sonra izinsiz kalmaya devam ederse, o dönem için ecrimisil sayılır ve mesela o dönemde sizin ödediğiniz elektrik su varsa, bunları da bir zarar kalemi olarak ekleyebilirsiniz. Mahkeme bunu belki ecrimisil dışında bir alacak olarak değerlendirebilir, ama talep edilebilir. Ancak standardı aşmamak gerekir; ecrimisil zaten kira karşılığı gibi hesaplanır, onun içinde farazi olarak o giderler de dolaylı vardır. Yine de emin olmak için bu giderleri ayrıca belirtip talep etmekte fayda var.

Soru 8: Ecrimisil ödenince işgalci otomatik olarak hak kazanır mı, kira ilişkisi doğar mı?
Cevap: Hayır, ecrimisil ödenmesi işgalciye bir hak vermez. Bazı kişiler “Parasını ödedim, artık kullanabilirim” gibi yanlış bir kanıya kapılıyor. Ecrimisil, geçmiş kullanımın cezai bedeli gibidir; ödense bile mal sahibi hala “çık” deme hakkına sahiptir. Yani işgalci ecrimisil ödedikçe orada kalmaya devam edemez. Hatta Yargıtay, fuzuli işgalin kira akdine dönüşmeyeceğini açıkça belirtmiştir. Dolayısıyla ecrimisil borcunun ödenmesi, işgal olgusunu meşrulaştırmaz. Malik isterse aynı anda müdahalenin men’i davasıyla tahliye de sağlar. Ecrimisil ödeyen kişi de hemen çıkmak zorundadır (ya da zaten çıkmıştır, geçmişe dönük ödüyordur). Özetle, ecrimisil = kullanmanın cezası, kira = kullanmanın bedeli. Biri ödenince diğeri gibi etki doğurmaz.

Soru 9: Ecrimisil nasıl vergilendirilir, mal sahibi bu geliri beyan edecek mi?
Cevap: İlginç bir nokta da vergi boyutu. Ecrimisil, bir nevi tazminat geliri olduğu için Gelir Vergisi Kanunu’nda açık bir düzenleme yok. Ancak Gelir İdaresi, ecrimisili kira geliri saymamakta, “değer artış kazancı” veya tazminat geliri gibi değerlendirmektedir. Çoğu durumda malikler, ecrimisil tahsil ettiklerinde bunu vergi dairesine beyan etmemekte, idare de genelde bunun takibini yapmamaktadır. Ama yüksek meblağlı bir ecrimisil kazandıysanız, vergi danışmanına sormakta fayda var. Çünkü eğer bu tutar bir gelir kalemi sayılırsa, vergiye tabi olabilir. Örneğin Hazine’nin aldığı ecrimisiller bir kamu geliri olup genel bütçeye gider, vatandaştan aldığı ecrimisilde KDV de uygulanır. Ama vatandaşın aldığı ecrimisilde KDV söz konusu olmaz (bir teslim/hizmet değil). Sonuç: Ecrimisil geliri, kira geliri değildir ve genelde vergilendirilmez; ancak çok yüksek tutarlı durumlarda dikkatli olmak gerekebilir.

Soru 10: Aynı kişi hem müdahalenin önlenmesi (el atmanın meni) hem ecrimisil davası açmış. Harç ve masraflar iki dava gibi mi olur?
Cevap: Uygulamada bu iki talep genellikle terditli (kumulatif) olarak tek dava dilekçesinde ileri sürülür: “El atmanın önlenmesine ve ecrimisile karar verilsin” diye. Böyle olunca mahkeme ikisi için tek esas numarasıyla yürütür. Harç konusunda, el atmanın önlenmesi ayni hak davası sayıldığından maktu harç, ecrimisil ise nispi harca tabidir. Genelde davacı ecrimisil için nispi harç öder, müdahalenin men’i için de maktu ekler. Mahkeme her iki talebi karara bağlar. Masraf olarak da keşif, bilirkişi ücreti gibi giderler ortak yapılır (zaten ecrimisil için keşif yapılırken fiilen tahliye durumu da görülmüş olur). Dolayısıyla ayrı ayrı dava açmaya göre daha ekonomiktir. Ancak her talep için ayrı vekalet ücreti hükmedilebilir (biri ayni, biri şahsi talep). Bu teknik ayrıntıları avukatlar halleder. Vatandaş için bilinmesi gereken, imkan varsa ikisini birlikte istemenin zaman kazandırıcı olduğudur. Çünkü önce tahliyeyi alıp sonra ecrimisil davası açarsanız, süreç uzar. Bir arada olunca tek yargılamada çözülür.