Kısa cevap: Üsküdar kira avukatı, tahliye, bedel tespiti, alacak tahsili ve depozito uyuşmazlıklarını yürütür. Bu dosyalarda sonucu çoğu zaman ispat belirler; kanun da bunun için iki araç verir: delil tespiti (HMK m.400) ve ihtiyati tedbir (m.389). İkisinin de kısa ve hak düşürücü nitelikte süreleri vardır.
Kira uyuşmazlıklarının büyük bölümü hukuk kuralından değil, ispat sorunundan doğar: kiralanan hangi hâlde teslim edildi, çıkarken nasıl bırakıldı, hasar kimden kaynaklandı. Üsküdar, Kuzguncuk ve Beylerbeyi gibi eski yapı stokunun yoğun olduğu semtlerde bu tartışma özellikle sıktır; çünkü taşınmazın durumu zamanla hızla değişir ve sonradan kanıtlanması güçleşir.
Bu sayfada önce kira avukatının hangi davalara baktığını ve bir uyuşmazlığın hangi adımlardan geçtiğini ele alıyoruz. Ardından diğer sayfalarımızda ayrıntılı işlenmeyen bir alana iniyoruz: delil tespiti ve ihtiyati tedbir — şartları, mercii, süreleri, itiraz yolları ve haksız tedbirin sonuçları.
İhtiyati tedbir kararının uygulanması, tefhim veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde talep edilmezse, dava açılmış olsa dahi tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m.393/1). Dosyanızı değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Kira Avukatı Hangi Davalara Bakar?
Kısa cevap: Tahliye, kira bedelinin tespiti, uyarlama, alacak tahsili, depozito, ayıp ve hasar-iade uyuşmazlıkları; ayrıca delil tespiti ve ihtiyati tedbir başvuruları ile sözleşmenin düzenlenmesi.
Bu davaların çoğunda taraflar hukuken ne isteyeceklerini bilir; asıl güçlük iddiayı belgelemektir. Kiralananın teslim ve iade anındaki durumu tutanağa bağlanmamışsa, yıllar sonra açılan davada tartışma büyük ölçüde tanık beyanına kalır. Kanunun bu noktada sunduğu çözüm, uyuşmazlık büyümeden durumu mahkeme eliyle kayda geçirmektir.
Kira Uyuşmazlığı Hangi Adımlarla Yürür?
Kısa cevap: Sözleşmenin okunması, durumun belgelenmesi, bildirim ve ihtar, dava şartı arabuluculuk, gerekiyorsa ihtiyati tedbir, dava veya icra, tahkikat ve infaz.
Üsküdar’da ayrı bir adliye bulunmadığından dosyalar İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür. Taşınmazın mülkiyetine ve kullanımına ilişkin başlıklar için gayrimenkul, alacağın tahsil aşaması için icra sayfamıza bakabilirsiniz.
Delil Tespiti: Ne Zaman, Nereden İstenir?
Kısa cevap: Dava açılmadan önce de istenebilir; şart hukuki yarardır ve delilin kaybolma ya da ileri sürülmesinin zorlaşma ihtimali varsa yarar var sayılır. Merci, esas mahkemesi veya şeyin bulunduğu yer sulh mahkemesidir.
Tespitin Yapılması ve Sonucu
Kısa cevap: Karar karşı tarafa tebliğ edilir ve karşı taraf tespitte hazır bulunabilir. Acele hâllerde tebligatsız tespit mümkündür; sonuç resen tebliğ edilir ve dosya asıl davanın eki sayılır.
Kiralananın durumu nasıl kayda geçirilir?
Delil tespitinin kira dosyalarındaki asıl değeri şudur: tespit hakkı doğurmaz, hakkı korur. Kiralananın hâli bir kez tutanağa ve bilirkişi raporuna bağlandığında, sonraki tahliye veya tazminat davasında tartışma ne olduğu üzerinden değil, kimin sorumlu olduğu üzerinden yürür.
İhtiyati Tedbir: Şartları ve Kararı
Kısa cevap: Gecikmeden doğacak sakınca veya ciddi zarar endişesi aranır. Talep eden, haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek ve kural olarak teminat göstermek zorundadır. Ret kararı gerekçelidir ve kanun yoluna açıktır.
Uygulama, İtiraz ve Tamamlayıcı İşlemler
Kısa cevap: Karar bir hafta içinde uygulatılmalı; itiraz süresi de bir haftadır ve icrayı durdurmaz. Dava açılmadan alınan tedbirde iki hafta içinde dava açılmazsa tedbir kalkar; aykırılık altı aya kadar disiplin hapsi gerektirir.
Tablodaki iki süre uygulamada en çok hak kaybına yol açan noktalardır: kararın alınması yetmez, bir hafta içinde uygulatılması gerekir; dava açılmadan alınan tedbirde ise iki haftalık dava açma süresi uygulama talebinden itibaren işler. Her iki hâlde de sonuç, tedbirin kendiliğinden kalkmasıdır.
Kiralanandaki hasarın giderimi talebi, kira ilişkisinin ötesine geçerek zarar sorumluluğuna dayandığında tazminat sayfamızdaki hesap ve rapor başlıkları da devreye girer.
Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk
Bu sayfadaki iki geçici koruma yolunun mercii birbirinden farklıdır ve karıştırılmamalıdır. Delil tespiti, dava henüz açılmamışsa esas davaya bakacak mahkemeden ya da keşif veya bilirkişi incelemesi yapılacak şeyin bulunduğu yer sulh mahkemesinden istenebilir; bu seçimlik yetki, taşınmazın bulunduğu yerden hızlı tespit alınmasını mümkün kılar. İhtiyati tedbirde ise böyle bir seçim yoktur: talep, dava açılmadan önce esas hakkında görevli ve yetkili mahkemeye, dava açıldıktan sonra ise yalnızca asıl davanın görüldüğü mahkemeye yöneltilir. Kira ilişkisinden doğan davalarda esas bakımından görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir ve ilamsız icra yoluyla tahliye ayrık tutulmak üzere arabuluculuk dava şartıdır. Üsküdar’da ayrı bir adliye bulunmadığından dosyalar İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Dosyanız Değerlendirilirken Nelere Bakılır?
İlk başlık belgelemedir: teslim ve iade tutanağı var mı, kiralananın hâli fotoğraf veya tespitle kayda geçirilmiş mi.
İkincisi hukuki yarardır; delil tespiti isteniyorsa delilin kaybolma veya ileri sürülmesinin zorlaşma ihtimali ortaya konulabiliyor mu.
Üçüncüsü tedbir gerekçesidir: gecikmeden doğacak somut bir sakınca veya ciddi zarar gösterilebiliyor mu.
Dördüncüsü sürelerdir; tedbir bir hafta içinde uygulatılmış mı, dava açma için iki haftalık süre korunmuş mu.
Beşincisi teminattır: talep resmî belgeye dayanıyor mu, teminatsız karar verilmesi istenebilir mi.
Tedbir dava açılmadan önce verilmişse, uygulanmasını talep ettiğiniz tarihten itibaren iki hafta içinde esas davayı açmanız ve evrakı dosyaya koydurtmanız gerekir; aksi hâlde tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m.397/1). Dosyanızı değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Üsküdar kira avukatı hangi davalara bakar?
Kiralananın boşaltılmasına yönelik istemler, yenilenen dönem bedelinin tespiti, uyarlama, birikmiş kira alacağının takibi, güvence bedeli ve ayıp iddiaları ile teslim-iade hâline ilişkin uyuşmazlıklar başlıca alanlardır. Delil tespiti ve ihtiyati tedbir başvuruları da bu kapsamdadır.
Kira uyuşmazlığı hangi adımlarla yürür?
Sözleşme incelenir ve taşınmazın hâli kanıt olarak sabitlenir. Usulüne uygun ihtar yapılır, arabuluculuk aşaması tamamlanır, zarar tehlikesi varsa geçici hukuki koruma istenir. Ardından sulh hukuk mahkemesinde dava veya icra dairesinde takip yürütülür.
Delil tespiti nedir?
Taraflardan her biri, görülmekte olan bir davada henüz inceleme sırası gelmemiş yahut ileride açacağı davada ileri süreceği bir vakıanın tespiti amacıyla keşif yapılması, bilirkişi incelemesi yaptırılması ya da tanık ifadelerinin alınmasını talep edebilir (HMK m.400/1).
Delil tespiti için hukuki yarar şart mı?
Evet. Delil tespiti istenebilmesi için hukuki yararın varlığı gerekir. Delilin hemen tespit edilmemesi hâlinde kaybolacağı yahut ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ihtimal dâhilinde bulunuyorsa hukuki yarar var sayılır (m.400/2).
Kiralananın hasarını tespit ettirebilir miyim?
Kiralananın fiilî durumu zamanla değişebileceğinden, hasar ve ayıp iddiaları delil tespitinin tipik konularındandır. Keşif ve bilirkişi incelemesiyle durumun kayda geçirilmesi istenebilir (m.400).
Delil tespiti nereden istenir?
Henüz dava açılmamışsa esas hakkındaki davaya bakacak mahkemeden veya üzerinde keşif yahut bilirkişi incelemesi yapılacak şeyin bulunduğu yer sulh mahkemesinden istenir (m.401/1). Dava açıldıktan sonra sadece davanın görüldüğü mahkeme yetkilidir.
Tespit yaptırdığım mahkeme yetkisiz çıkarsa ne olur?
Esas hakkında açılan davada, delil tespiti yapan mahkemenin yetkisiz ve görevsiz olduğu ileri sürülemez (m.401/3). Bu nedenle tespit sonucu davada kullanılabilir.
Noterden tespit yaptırmak yeterli mi?
Noterlerin Noterlik Kanunu uyarınca yapacağı vakıa tespitine ilişkin hükümler saklıdır (m.401/2). Noter tespiti mümkündür; ancak keşif ve bilirkişi incelemesi gereken hâllerde mahkeme yoluyla delil tespiti tercih edilir.
Delil tespiti dilekçesinde ne bulunmalı?
Tespiti istenen vakıa, tanıklara veya bilirkişilere sorulması istenen sorular, delillerin kaybolacağı veya gösterilmesinde zorlukla karşılaşılacağı kuşkusunu uyandıran sebepler ile aleyhine tespit istenen kişinin ad, soyad ve adresi yer alır (m.402/1).
Karşı tarafı gösteremiyorsam talep reddedilir mi?
Hayır. Tespit talebinde bulunan, durum ve koşulların imkân vermemesi nedeniyle aleyhine tespit yapılacak kişiyi gösteremiyorsa talebi geçerli sayılır (m.402/1).
Tespit gideri ödenmezse ne olur?
Mahkeme tarafından belirlenen tespit giderleri avans olarak ödenmedikçe sonraki işlemler yapılmaz (m.402/2).
Karşı taraf tespitte hazır bulunabilir mi?
Evet. Tespit kararında, tespitin nasıl ve ne zaman yapılacağı, tespitin icrası sırasında karşı tarafın da hazır bulunabileceği ve varsa itiraz ile ilave soruların bir hafta içinde bildirilmesi gerektiği belirtilir (m.402/3).
Acele hâllerde karşı tarafa haber verilmeden tespit yapılır mı?
Talep sahibinin haklarının korunması bakımından zorunluluk bulunan hâllerde, karşı tarafa tebligat yapılmaksızın da delil tespiti yapılabilir. Tespitten sonra belgeler kendiliğinden tebliğ edilir ve karşı taraf bir hafta içinde itiraz edebilir (m.403).
Tespit sonucunu davada kullanabilir miyim?
Delil tespiti dosyası, asıl dava dosyasının eki sayılır ve onunla birleştirilir. Asıl davanın taraflarından her biri, iddia veya savunmasını ispat için bu tutanak ve raporlara dayanabilir (m.405).
İhtiyati tedbir hangi şartlarda verilir?
Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağından ya da imkânsızlaşacağından, yahut gecikme sebebiyle bir sakıncanın veya ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi hâllerinde verilebilir (m.389/1).
Tedbir talebinde ispat ölçüsü nedir?
Tedbir talep eden taraf, dilekçesinde dayandığı tedbir sebebini ve türünü açıkça belirtmek ve davanın esası yönünden kendisinin haklılığını yaklaşık olarak ispat etmek zorundadır (m.390/3).
Karşı taraf dinlenmeden tedbir verilebilir mi?
Talep edenin haklarının derhâl korunmasında zorunluluk bulunan hâllerde hâkim, karşı tarafı dinlemeden de tedbire karar verebilir (m.390/2). Bu tür kararlara karşı itiraz yolu açıktır.
Tedbir için teminat yatırmak zorunda mıyım?
Kural olarak evet. Ancak talep resmî belgeye veya başkaca kesin bir delile dayanıyorsa yahut durum ve koşullar gerektiriyorsa mahkeme, gerekçesini açıkça belirtmek şartıyla teminat alınmamasına karar verebilir. Adli yardımdan yararlanan teminat göstermez (m.392/1).
Tedbir kararını ne kadar sürede uygulatmalıyım?
İhtiyati tedbir kararının uygulanması, kararın tefhim veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde talep edilmek zorundadır. Aksi hâlde kanuni süre içinde dava açılmış olsa dahi tedbir kendiliğinden kalkar (m.393/1).
Tedbir kararına itiraz süresi nedir?
Karşı taraf, tedbirin uygulanması sırasında hazır bulunuyorsa uygulamadan; hazır değilse tutanağın tebliğinden itibaren bir hafta içinde; tedbirin şartlarına, mahkemenin yetkisine ve teminata ilişkin olarak itiraz edebilir (m.394/2).
Tedbirden zarar gören üçüncü kişi ne yapabilir?
İhtiyati tedbir kararının uygulanması sebebiyle menfaati açıkça ihlal edilen üçüncü kişiler de ihtiyati tedbiri öğrenmelerinden itibaren bir hafta içinde şartlara ve teminata itiraz edebilir (m.394/3).
Tedbir kaldırılabilir mi?
Aleyhine tedbir kararı verilen kişi, mahkemece kabul edilecek teminatı gösterirse mahkeme tedbirin değiştirilmesine veya kaldırılmasına karar verebilir (m.395). Durum ve koşulların değiştiği sabit olursa teminat aranmaksızın da karar verilebilir (m.396).
Dava açmadan tedbir aldım, ne kadar sürede dava açmalıyım?
Tedbir kararı dava açılmasından önce verilmişse, talep eden, kararın uygulanmasını talep ettiği tarihten itibaren iki hafta içinde esas hakkındaki davasını açmak ve dava açtığına ilişkin evrakı dosyaya koydurtmak zorundadır. Aksi hâlde tedbir kendiliğinden kalkar (m.397/1).
Tedbire uymayan hakkında ne yapılabilir?
İhtiyati tedbir kararının uygulanmasına ilişkin emre uymayan veya karara aykırı davranan kimse, ihlalin öğrenildiği tarihten itibaren altı ay içinde şikâyet edilmesi üzerine altı aya kadar disiplin hapsi ile cezalandırılır (m.398).
Haksız tedbir nedeniyle tazminat istenebilir mi?
Lehine tedbir verilen taraf, talepte bulunduğu anda haksız olduğu anlaşılır yahut tedbir kendiliğinden kalkar ya da itiraz üzerine kaldırılırsa uğranılan zararı tazminle yükümlüdür. Dava hakkı, hükmün kesinleşmesinden veya tedbirin kalkmasından itibaren bir yılda zamanaşımına uğrar (m.399).
Üsküdar’daki kira davaları hangi mahkemede görülür?
Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Üsküdar’da ayrı bir adliye bulunmadığından dosyalar İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Yazar Hakkında
Av. Burakhan Çalışkan, İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat olarak Kartal’daki bürosunda kira uyuşmazlıklarını takip etmektedir. Üsküdar, Kuzguncuk, Beylerbeyi ve çevre mahallelerden gelen dosyalarda; tahliye ve kira bedelinin tespiti davalarından depozito ve hasar uyuşmazlıklarına, kiralananın durumunun delil tespitiyle kayda geçirilmesinden ihtiyati tedbir başvurularına kadar kiracı ve kiraya veren taraflarını temsil etmektedir. İletişim: 0 506 976 23 55 — Cevizli Mahallesi, Ulubey Sokak, No: 4A D: 46, Kartal/İstanbul.
Kaynaklar
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.389-406)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — mevzuat.gov.tr (kira sözleşmesine ilişkin hükümler)
- 22/7/2020 tarihli 7251 sayılı Kanun ve 2/3/2024 tarihli 7499 sayılı Kanun — ihtiyati tedbirde ret kararının kanun yoluna açılması ve tedbire muhalefette itiraz süresinin iki haftaya çıkarılması
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.
