Kısa cevap: Üsküdar gayrimenkul avukatı, tapu iptalinden ortaklığın giderilmesine, ecrimisilden el atmanın önlenmesine kadar taşınmaz uyuşmazlıklarını yürütür. Tapu kaydına dayanmadan da korunma yolu vardır: zilyetlik. Taşınmazı elinden alınan kişi, karşı taraf üstün hak iddia etse bile geri verilmesini isteyebilir (TMK m.982) — ancak süre iki ay ve bir yıldır.
Taşınmaz uyuşmazlıklarında ilk refleks tapuya bakmaktır. Oysa kanun, tapudan bağımsız olarak fiilî hâkimiyeti de korur. Üsküdar, Kuzguncuk ve Çengelköy gibi eski yapı dokusunun yoğun olduğu semtlerde; bahçe sınırı, ortak giriş, müştemilat ve uzun süredir kullanılan bölümler üzerindeki tartışmalar çoğu zaman mülkiyet değil zilyetlik sorunudur.
Bu sayfada önce gayrimenkul avukatının hangi davalara baktığını ve bir uyuşmazlığın hangi adımlardan geçtiğini ele alıyoruz. Ardından diğer sayfalarımızda ayrıntılı işlenmeyen bir alana iniyoruz: zilyetlik — türleri, devri, gasp ve saldırı davaları, süreleri ve zilyedin gider ile tazminat hakları.
Gasp ve saldırıdan dolayı dava hakkı, fiili ve failini öğrenmekten başlayarak iki ay ve her hâlde fiilin üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.984). Bu süreler hak düşürücüdür. Dosyanızı değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Gayrimenkul Avukatı Hangi Davalara Bakar?
Kısa cevap: Tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil, el atmanın önlenmesi, önalım, kazandırıcı zamanaşımı, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları ve zilyetliğin gaspı ile saldırıya uğraması davaları.
Bu listede mülkiyete dayanan davalarla zilyetliğe dayananlar farklı mantıkla işler. Mülkiyet davalarında kimin hak sahibi olduğu tartışılır ve süreç uzundur; zilyetlik davalarında ise fiilî durumun hızla eski hâline getirilmesi amaçlanır. Bu nedenle iki yol çoğu zaman birbirinin alternatifi değil, tamamlayıcısıdır.
Gayrimenkul Uyuşmazlığı Hangi Adımlarla Yürür?
Kısa cevap: Tapu kaydının okunması, fiilî durumun tespiti, mülkiyet mi zilyetlik mi yoluna gidileceğinin seçimi, süre kontrolü, delil hazırlığı, dava, keşif ve infaz.
Üsküdar’da ayrı bir adliye bulunmadığından dosyalar İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür. Terekedeki taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda miras sayfamıza da bakabilirsiniz.
Zilyetlik Nedir, Türleri Nelerdir?
Kısa cevap: Fiilî hâkimiyeti bulunan kimse zilyettir. Malik sıfatıyla zilyet aslî, kiracı gibi kullananlar fer’î zilyettir. Hâkimiyeti doğrudan sürdüren dolaysız, başkası aracılığıyla sürdüren dolaylı zilyettir ve geçici kullanmama zilyetliği sona erdirmez.
Zilyetlik Nasıl Devredilir?
Kısa cevap: Kural teslimdir; ancak teslimsiz devir de mümkündür. Bu hâlde devir, şeyi elinde tutan üçüncü kişiye karşı ancak bildirimle hüküm doğurur ve üçüncü kişi devredene karşı ileri sürebileceği def’ileri edinene karşı da kullanabilir.
Zilyetlik Nasıl Korunur?
Kısa cevap: Üç yol vardır: kuvvet kullanarak savunma (ölçülü olmak kaydıyla), gasp davası (geri verme + zarar) ve saldırı davası (son verme + önleme + zarar). Karşı tarafın hak iddiası tek başına yetmez; üstün hakkını derhâl ispat etmesi gerekir.
Taşınmazınıza el konulduğunda hangi adımlar izlenir?
Bu davaların gücü, hak tartışmasını ertelemesinden gelir: mahkeme önce fiilî durumu düzeltir, mülkiyet tartışması ayrıca yürütülür. Zayıf yönü ise süredir; iki aylık süre öğrenmeyle başlar ve hak düşürücüdür. Bu nedenle olayın ve failin öğrenildiği tarihin belgelenmesi kritik önemdedir.
Zilyetliğin Sağladığı Karineler
Kısa cevap: Taşınırın zilyedi malik sayılır ve zilyet her davada üstün hak karinesine dayanabilir. Ancak karine, şeyi kendisine veren kişiye karşı ileri sürülemez. Çalınan veya kaybolan eşyada beş yıllık taşınır davası vardır.
İyiniyetli ve Kötüniyetli Zilyet
Kısa cevap: İyiniyetli zilyet kullanım için tazminat ödemez, hasardan sorumlu olmaz ve zorunlu ile yararlı giderleri ödeninceye kadar şeyi geri vermekten kaçınabilir. Kötüniyetli zilyet ise zararlar ve elde etmeyi ihmal ettiği ürünler için tazminat öder.
Zilyetlik tartışmaları çoğu zaman bir kullanım ilişkisinden doğar; kira sözleşmesine dayalı uyuşmazlıklar için kira sayfamıza, taşınmazın cebrî satışına ilişkin başlıklar için icra sayfamıza bakabilirsiniz.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir: dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Görev bakımından ortaklığın giderilmesi sulh hukuk mahkemesinin; tapu iptali ve tescil, ecrimisil ve el atmanın önlenmesi asliye hukuk mahkemesinin alanına girer. Zilyetliğin korunması davalarında görev, talebin niteliğine ve değerine göre belirlenir. Üsküdar’da ayrı bir adliye bulunmadığından dosyalar İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Dosyanız Değerlendirilirken Nelere Bakılır?
İlk başlık fiilî hâkimiyettir: taşınmazı kim, ne zamandan beri ve hangi sıfatla kullanıyor.
İkincisi öğrenme tarihidir; iki aylık süre bu tarihten işlediği için olayın ve failin ne zaman öğrenildiği belgelenir.
Üçüncüsü talebin niteliğidir: gasp mı, saldırı mı; geri verme mi, saldırının sona erdirilmesi mi isteniyor.
Dördüncüsü karşı tarafın iddiasıdır; üstün hak iddiası derhâl ispat edilebilir nitelikte mi.
Beşincisi giderlerdir: taşınmaz için yapılan zorunlu ve yararlı giderler belgelenmiş mi, iyiniyet tartışması nasıl kurulacak.
Gasbeden kimse, şey üzerinde üstün bir hakka sahip olduğunu iddia etse bile onu geri vermekle yükümlüdür; ancak bu hakkı derhâl ispat ederse geri vermekten kaçınabilir (TMK m.982). Dosyanızı değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Üsküdar gayrimenkul avukatı hangi davalara bakar?
Tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil, el atmanın önlenmesi, önalım, kazandırıcı zamanaşımıyla tescil, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları ile zilyetliğin gaspı ve saldırıya uğramasına ilişkin davalar başlıca alanlardır.
Gayrimenkul uyuşmazlığı hangi adımlarla yürür?
Tapu kaydı okunur, taşınmazın fiilî durumu tespit edilir ve mülkiyete mi zilyetliğe mi dayanılacağı belirlenir. Süreler kontrol edilir, deliller toplanır, dava açılır; keşif ve bilirkişi incelemesinden sonra karar verilir ve infaz edilir.
Zilyet kimdir?
Bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir (TMK m.973/1). Taşınmaz üzerindeki irtifak haklarında ve taşınmaz yüklerinde hakkın fiilen kullanılması da zilyetlik sayılır.
Kiracı da zilyet midir?
Evet. Zilyet, sınırlı aynî hak veya kişisel hakkın kurulması ya da kullanılması için şeyi başkasına teslim ederse ikisi de zilyet olur. Malik sıfatıyla zilyet aslî, diğeri fer’î zilyettir (m.974). Kiracı fer’î ve dolaysız zilyettir.
Taşınmazı bir süre kullanmazsam zilyetliğim biter mi?
Hayır. Fiilî hâkimiyetin geçici nitelikteki sebeplerle kullanılmaması veya kullanma olanağının ortadan kalkması zilyetliği sona erdirmez (m.976).
Zilyetlik nasıl devredilir?
Şeyin veya hâkimiyeti sağlayacak araçların edinene teslimi ya da edinenin önceki zilyedin rızasıyla hâkimiyeti kullanacak duruma gelmesiyle devredilir (m.977). Temsilciye yapılan teslim de temsil edilene yapılmış sayılır (m.978).
Teslim olmadan zilyetlik geçer mi?
Geçebilir. Üçüncü kişi veya devreden özel bir hukukî ilişkiye dayanarak zilyet olmakta devam ederse zilyetlik teslim gerçekleşmeksizin kazanılır. Ancak üçüncü kişiye karşı hüküm doğurması, durumun devreden tarafından ona bildirilmesine bağlıdır (m.979).
Taşınmazıma izinsiz girene karşı kuvvet kullanabilir miyim?
Zilyet, her türlü gasp veya saldırıyı kuvvet kullanarak defedebilir ve taşınmazlarda el koyanı kovarak zilyetliğini koruyabilir. Ancak durumun haklı göstermediği derecede kuvvet kullanmaktan kaçınmak zorundadır (m.981).
Zilyetliğin gaspı davası nedir?
Başkasının zilyet bulunduğu bir şeyi gasbeden kimse, o şey üzerinde üstün bir hakka sahip olduğunu iddia etse bile onu geri vermekle yükümlüdür. Dava, şeyin geri verilmesine ve zararın giderilmesine yönelik olur (m.982).
Karşı taraf tapunun kendisinde olduğunu söylerse ne olur?
Gasp davasında davalı, ancak o şeyi davacıdan geri almasını gerektirecek üstün bir hakka sahip olduğunu derhâl ispat ederse geri vermekten kaçınabilir (m.982/2). Bu ispat derhâl yapılamıyorsa zilyetliğin iadesine karar verilir.
Kullanımım engelleniyorsa hangi dava açılır?
Zilyetliği saldırıya uğrayan kişi, saldırıda bulunan şey üzerinde bir hak iddia etse bile ona karşı dava açabilir. Dava; saldırının sona erdirilmesine, sebebinin önlenmesine ve zararın giderilmesine yöneliktir (m.983).
Zilyetlik davalarında süre nedir?
Gasp ve saldırıdan dolayı dava hakkı, zilyedin fiili ve failini öğrenmesinden başlayarak iki ay ve her hâlde fiilin üzerinden bir yıl geçmekle düşer (m.984). Bu süreler hak düşürücüdür.
İki aylık süre kaçarsa hiçbir şey yapılamaz mı?
Zilyetliğe dayalı dava hakkı düşse de mülkiyete dayalı talepler ayrıca değerlendirilir. El atmanın önlenmesi, ecrimisil ve tapu iptali gibi davalar kendi şartlarına ve sürelerine tabidir.
Taşınırın zilyedi malik sayılır mı?
Taşınırın zilyedi onun maliki sayılır; önceki zilyetler de zilyetlikleri süresince o taşınırın maliki sayılırlar (m.985). Bu bir karinedir ve aksi ispat edilebilir.
Zilyetlik karinesini herkese karşı ileri sürebilir miyim?
Hayır. Sınırlı aynî hak veya kişisel hak iddiasıyla zilyet bulunan kimse, bu karineyi şeyi kendisine vermiş olan kişiye karşı ileri süremez (m.986/2).
Çalınan eşyamı iyiniyetle alan kişiden isteyebilir miyim?
Taşınırı çalınan, kaybolan ya da iradesi dışında elinden çıkan zilyet, o şeyi elinde bulunduran herkese karşı beş yıl içinde taşınır davası açabilir. Açık artırmadan veya pazardan iyiniyetle edinilmişse dava ancak ödenen bedelin geri verilmesi koşuluyla açılabilir (m.989).
Para ve hamile yazılı senetlerde durum nedir?
Zilyet, iradesi dışında elinden çıkmış olsa bile para ve hamile yazılı senetleri iyiniyetle edinmiş olan kimseye karşı taşınır davası açamaz (m.990).
İyiniyetli zilyet kullandığı için tazminat öder mi?
Hayır. Şeyi karineyle mevcut hakkına uygun şekilde kullanan veya ondan yararlanan iyiniyetli zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu kimseye bu yüzden tazminat ödemek zorunda değildir; kaybolma, yok olma ve hasardan da sorumlu olmaz (m.993).
Yaptığım masrafları geri alabilir miyim?
İyiniyetli zilyet, zorunlu ve yararlı giderlerinin tazminini isteyebilir ve bu tazminat ödeninceye kadar şeyi geri vermekten kaçınabilir. Diğer giderler için tazminat isteyemez; ancak zararsızca ayrılabilen eklemeleri ayırıp alabilir (m.994).
Elde ettiğim ürünler ne olur?
Zilyedin elde ettiği ürünler, yaptığı giderler sebebiyle doğan alacaklarına mahsup edilir (m.994/3).
Kötüniyetli zilyedin sorumluluğu nedir?
Kötüniyetli zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoyması yüzünden verdiği zararlar ile elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat öder. Giderlerden ise ancak hak sahibi için de zorunlu olanları isteyebilir (m.995).
Önceki zilyedin süresini kendi süreme ekleyebilir miyim?
Kazandırıcı zamanaşımından yararlanma hakkına sahip olan zilyet, zilyetliği kendisine devreden aynı yetkiye sahip idiyse onun zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilir (m.996).
Üsküdar’daki gayrimenkul davaları hangi mahkemede görülür?
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir ve dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Ortaklığın giderilmesi sulh hukuk, tapu iptali ve tescil ile ecrimisil asliye hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Üsküdar’da ayrı bir adliye bulunmadığından dosyalar İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Yazar Hakkında
Av. Burakhan Çalışkan, İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat olarak Kartal’daki bürosunda gayrimenkul dosyalarını takip etmektedir. Üsküdar, Kuzguncuk, Çengelköy ve çevre mahallelerden gelen dosyalarda; tapu iptali ve tescil davalarından ortaklığın giderilmesine, ecrimisil ve el atmanın önlenmesinden zilyetliğin korunmasına ilişkin davalara kadar müvekkillerini temsil etmektedir. İletişim: 0 506 976 23 55 — Cevizli Mahallesi, Ulubey Sokak, No: 4A D: 46, Kartal/İstanbul.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.973-996)
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.12 taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki)
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — tkgm.gov.tr
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.
