Kısa cevap: Beykoz kira avukatı; tahliye, bedel tespiti, alacak tahsili ve depozito uyuşmazlıklarını yürütür. Bu dosyaların kaderini çoğu zaman ispat kuralları belirler: yazılı sözleşmeye rağmen yapılan elden ödeme iddiası kural olarak tanıkla ispat edilemez (HMK m.201); ancak karşı taraftan gelmiş bir belge varsa tanık dinletme kapısı açılır (m.202).
Kira uyuşmazlıklarında taraflar çoğu zaman ne olduğunda değil, bunu nasıl kanıtlayacaklarında tıkanır. Elden verilen kira, sözlü olarak kararlaştırılan artış, makbuzsuz depozito… Bunların hepsi, sözleşme yazılı olduğunda özel bir ispat rejimine tabidir ve bu rejim, davanın sonucunu doğrudan belirler.
Bu sayfada önce kira avukatının hangi davalara baktığını ve bir uyuşmazlığın hangi adımlardan geçtiğini ele alıyoruz. Ardından diğer sayfalarımızda ayrıntılı işlenmeyen bir alana iniyoruz: belge ve senedin ispat gücü, senetle ispat zorunluluğu, senede karşı tanık yasağı, delil başlangıcı ve istisnalar. Taşınmazın mülkiyetine ilişkin başlıklar için gayrimenkul, alacağın tahsili için icra sayfamıza bakabilirsiniz.
Senede bağlı bir iddiaya karşı ileri sürülen ve senedin hüküm ve kuvvetini azaltacak nitelikteki işlemler, küçük miktarlar için bile tanıkla ispat olunamaz (HMK m.201). Dosyanızı değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Kira Avukatı Hangi Davalara Bakar?
Kısa cevap: Tahliye, bedel tespiti, uyarlama, alacak takibi, depozito ve tahliye taahhüdü; ayrıca ödeme iddialarının ispatı, senetle ispat zorunluluğu, tanık yasağı ve delil başlangıcı tartışmaları.
Listenin ortasındaki dört kalem, teknik görünmelerine rağmen dosyanın sonucunu en çok etkileyen başlıklardır. Bir kira dosyasında haklı olmak yeterli değildir; haklılığın kanunun izin verdiği delille gösterilmesi gerekir.
Kira Uyuşmazlığı Hangi Adımlarla Yürür?
Kısa cevap: Sözleşmenin okunması, ödeme kayıtlarının derlenmesi, ispat analizi, ihtar, dava şartı arabuluculuk, dava veya takip, delillerin sunulması ve infaz.
Beykoz’da adliye bulunmadığından dosyalar Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Belge Nedir, Hangi Belge Kesin Delildir?
Kısa cevap: Elektronik ortamdaki veriler dahil ispata elverişli her taşıyıcı belgedir. İlam ve düzenleme şeklindeki noter senedi sahteliği ispatlanmadıkça, onaylama şeklindeki senet ve resmî belgeler aksi ispatlanıncaya kadar kesin delildir. Güvenli e-imzalı veri senet hükmündedir.
Senetle İspat Zorunluluğu
Kısa cevap: Kanunda sayılan hukuki işlemler, yapıldıkları zamanki değerleri parasal sınırı geçiyorsa senetle ispat edilir. Sınır her yıl yeniden değerleme oranında artar ve işlemin yapıldığı tarihteki hâli uygulanır. Tutar sonradan düşse bile senetsiz ispat olunamaz.
2025’te yapılan değişiklik bu alanda önemli bir tereddüdü giderdi: parasal sınırın davanın açıldığı tarihe göre değil, hukuki işlemin yapıldığı tarihe göre belirleneceği açıkça yazıldı. Bu, yıllar önce kurulmuş kira ilişkilerinde hangi sınırın uygulanacağını netleştirir.
Senede Karşı Tanık Yasağı ve Delil Başlangıcı
Kısa cevap: Senedin gücünü azaltacak veya ortadan kaldıracak her iddia, tutar ne olursa olsun tanıkla ispatlanamaz. Ancak karşı taraftan gelmiş bir belge varsa bu, delil başlangıcı sayılır ve tanık dinlenebilir.
Bir ödeme iddiası nasıl ispatlanır?
Senetle İspat Zorunluluğunun İstisnaları
Kısa cevap: Yakın hısımlar arası işlemler, senede bağlanmaması teamül olan işler, olağanüstü hâller, irade bozukluğu ve aşırı yararlanma, üçüncü kişinin muvazaa iddiası ve senedin kaybı.
Kiralanandaki hasarın giderimi istendiğinde uyuşmazlık kira ilişkisinin ötesine geçerek zarar sorumluluğuna dayanır; bu başlıklar için tazminat sayfamıza bakabilirsiniz.
Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk
Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetkili mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yer ile davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Beykoz’da ayrı bir adliye bulunmadığından dosyalar İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Dosyanız Değerlendirilirken Nelere Bakılır?
İlk başlık yazılı sözleşmedir: kira ilişkisi senede bağlanmış mı, hükümleri neler.
İkincisi tutardır; işlem, yapıldığı yıl için geçerli parasal sınırın üstünde mi.
Üçüncüsü iddianın yönüdür: ileri sürülen olgu senedin gücünü azaltıyor mu, azaltıyorsa tanık yasağı devrededir.
Dördüncüsü delil başlangıcıdır; karşı taraftan gelmiş bir yazışma veya belge bulunuyor mu.
Beşincisi istisnalardır: taraflar arasında hısımlık, teamül veya olağanüstü hâl gibi bir istisna mevcut mu.
Delil başlangıcı; işlemi muhtemel gösteren ve karşı taraf ya da temsilcisi tarafından verilmiş veya gönderilmiş belgedir ve varlığı hâlinde tanık dinlenebilir (HMK m.202). Dosyanızı değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Beykoz kira avukatı hangi davalara bakar?
Tahliye, kira bedelinin tespiti, uyarlama, ödenmeyen kira alacağının takibi, depozito uyuşmazlıkları ve tahliye taahhüdüne dayalı istemler başlıca alanlardır. Ödeme iddialarının ispatı ve sözleşme hazırlığı da bu kapsamdadır.
Kira uyuşmazlığı hangi adımlarla yürür?
Sözleşme okunur, ödeme kayıtları derlenir ve hangi iddianın hangi delille ispatlanabileceği belirlenir. Usulüne uygun ihtar yapılır, dava şartı arabuluculuk tamamlanır; ardından sulh hukuk mahkemesinde dava açılır veya icra takibi başlatılır.
Hukuk davasında belge nedir?
Uyuşmazlık konusu vakıaları ispata elverişli yazılı veya basılı metin, senet, çizim, plan, kroki, fotoğraf, film, görüntü veya ses kaydı gibi veriler ile elektronik ortamdaki veriler ve benzeri bilgi taşıyıcıları belgedir (HMK m.199).
Hangi belgeler kesin delil sayılır?
İlamlar ile düzenleme şeklindeki noter senetleri sahteliği ispat olunmadıkça; noterlerin ilgililerin beyanına dayanarak tasdik ettiği senetler ve yetkili memurların usulüne uygun düzenlediği belgeler ise aksi ispatlanıncaya kadar kesin delil sayılır (m.204).
Adi senedin ispat gücü nedir?
Mahkeme huzurunda ikrar olunan veya mahkemece inkâr edenden sadır olduğu kabul edilen adi senetler, aksi ispat edilmedikçe kesin delil sayılırlar (m.205/1).
E-posta veya mesaj senet sayılır mı?
Usulüne göre güvenli elektronik imza ile oluşturulan elektronik veriler senet hükmündedir (m.205/2). Güvenli elektronik imza taşımayan mesaj ve e-postalar ise belge olarak değerlendirilir; koşulları varsa delil başlangıcı sayılabilir.
Senetteki karalama sonucu etkiler mi?
Senetteki çıkıntı, kazıntı veya silinti ayrıca onanmamışsa inkâr hâlinde göz önünde tutulmaz. Mahkeme bunu senedin geçerliliğine ve anlamına etkili görürse senet kısmen veya tamamen hükümsüz sayılabilir (m.207).
Senetle ispat zorunluluğu nedir?
Bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi, yenilenmesi, ertelenmesi, ikrarı ve itfası amacıyla yapılan hukuki işlemler, yapıldıkları zamanki miktar veya değerleri kanundaki parasal sınırı geçtiği takdirde senetle ispat olunmalıdır (m.200/1).
Kanundaki tutar hâlâ iki bin beş yüz lira mı?
Kanun metnindeki tutar iki bin beş yüz liradır; ancak bu parasal sınır her takvim yılı başından geçerli olmak üzere yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanır ve bin lirayı aşmayan kısımlar dikkate alınmaz (ek m.1/1).
Sınırın hangi tarihteki hâli uygulanır?
4/6/2025 tarihli 7550 sayılı Kanunla değiştirilen hükme göre, senetle ispat ve senede karşı tanık yasağına ilişkin parasal sınırların uygulanmasında hukuki işlemin yapıldığı tarihteki miktar esas alınır (ek m.1/2).
Borcun bir kısmı ödenince sınırın altına düşerse ne olur?
Hukuki işlemlerin miktar veya değeri ödeme ya da borçtan kurtarma gibi bir nedenle sınırın altına düşse bile senetsiz ispat olunamaz (m.200/1).
Karşı taraf kabul ederse tanık dinlenir mi?
Senetle ispatı gereken hususlarda, kanundaki düzenleme hatırlatılarak karşı tarafın açık muvafakati hâlinde tanık dinlenebilir (m.200/2).
Kira sözleşmesine rağmen elden ödeme tanıkla ispatlanır mı?
Senede bağlı bir iddiaya karşı ileri sürülen ve senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak veya azaltacak nitelikteki hukuki işlemler, parasal sınırdan az bir miktara ait olsa bile tanıkla ispat olunamaz (m.201).
Bu yasakta bir tutar sınırı var mı?
Hayır. Senede karşı tanıkla ispat yasağında parasal sınır aranmaz; küçük miktarlar bakımından da uygulanır (m.201).
Delil başlangıcı ne demektir?
İddia konusu hukuki işlemin tamamen ispatına yeterli olmamakla birlikte söz konusu işlemi muhtemel gösteren ve kendisine karşı ileri sürülen kimse veya temsilcisi tarafından verilmiş ya da gönderilmiş belgedir (m.202/2).
Delil başlangıcı bulunursa ne olur?
Senetle ispat zorunluluğu bulunan hâllerde delil başlangıcı bulunursa tanık dinlenebilir (m.202/1). Bu nedenle karşı taraftan gelen yazışmaların saklanması önemlidir.
Karşı taraftan gelmeyen bir belge delil başlangıcı olur mu?
Hayır. Kanun, belgenin kendisine karşı ileri sürülen kimse veya temsilcisi tarafından verilmiş ya da gönderilmiş olmasını aramaktadır (m.202/2).
Aile içi kira ilişkisinde tanık dinlenebilir mi?
Altsoy ve üstsoy, kardeşler, eşler, kayınbaba, kaynana ile gelin ve damat arasındaki işlemlerde tanık dinlenebilir (m.203/a). Bu, senetle ispat zorunluluğunun açık bir istisnasıdır.
Senede bağlanmaması âdet olan işlemlerde durum nedir?
İşin niteliğine ve tarafların durumlarına göre senede bağlanmaması teamül olarak yerleşmiş bulunan hukuki işlemlerde tanık dinlenebilir (m.203/b).
Olağanüstü hâllerde yapılan işlemler nasıl ispatlanır?
Yangın, deniz kazası, deprem gibi senet alınmasında imkânsızlık veya olağanüstü güçlük bulunan hâllerde yapılan işlemlerde tanık dinlenebilir (m.203/c).
Muvazaa iddiasında tanık dinletilebilir mi?
Hukuki işlemlere ve senetlere karşı üçüncü kişilerin muvazaa iddialarında tanık dinlenebilir (m.203/d). Taraflar arasındaki muvazaa iddiası bu istisnanın dışındadır.
Senet kaybolduysa ne yapılır?
Senedin sahibi elinde beklenmeyen bir olay veya zorlayıcı nedenle yahut usulüne göre teslim edilen bir memur elinde ya da noterlikte kaybolduğu kanısını kuvvetlendirecek delil veya emare bulunması hâlinde tanık dinlenebilir (m.203/e).
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
Beykoz’daki kira davaları hangi mahkemede görülür?
Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Beykoz’da ayrı bir adliye bulunmadığından dosyalar İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Yazar Hakkında
Av. Burakhan Çalışkan, İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat olarak Kartal’daki bürosunda kira uyuşmazlıklarını takip etmektedir. Beykoz, Kavacık, Çubuklu ve çevre mahallelerden gelen dosyalarda; tahliye ve kira bedelinin tespiti davalarından depozito ve ödeme iddialarının ispatına, tahliye taahhüdü tartışmalarından kira alacağının tahsiline kadar kiracı ve kiraya veren taraflarını temsil etmektedir. İletişim: 0 506 976 23 55 — Cevizli Mahallesi, Ulubey Sokak, No: 4A D: 46, Kartal/İstanbul.
Kaynaklar
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.199-207, ek m.1)
- 4/6/2025 tarihli 7550 sayılı Kanun m.20 — HMK ek m.1/2’de parasal sınırlarda hukuki işlem tarihinin esas alınması
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — mevzuat.gov.tr (kira sözleşmesine ilişkin hükümler)
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.
