Kısa cevap: Beykoz gayrimenkul avukatı; tapu iptalinden arsa alım satımına, ortaklığın giderilmesinden kira ve miras kaynaklı taşınmaz uyuşmazlıklarına kadar dosyaları yürütür. İlçenin dokusuna özgü iki başlık öne çıkar: orman ve kıyı kaynaklı kamu kısıtlamaları ile kaynak suları. Kanun açıktır: ağaçlar ve ormanlar üst hakkına konu olamaz (TMK m.729/2) ve yeraltı suları kamu yararına ait sulardandır (m.756/3).
Beykoz’da taşınmaz dosyaları, kent merkezindeki ilçelerden farklı bir profil çiziyor: orman sınırı, kıyı mevzuatı, tarımsal nitelikli araziler ve kaynak suları sık sık tapu kaydının yanına ikinci bir katman ekliyor. Bu nedenle uyuşmazlığın çözümü çoğu zaman yalnızca mülkiyet değil, mülkiyetin sınırları sorusudur.
Bu sayfada önce gayrimenkul avukatının hangi uyuşmazlıklara baktığını ve dosyanın hangi adımlardan geçtiğini ele alıyoruz. Ardından diğer sayfalarımızda ayrıntılı işlenmeyen bir alana iniyoruz: arazideki yapılar ve mecralar, kamu yararına kısıtlamalar ve kaynaklar ile sular. Terekedeki taşınmazın paylaşımı için miras sayfamıza bakabilirsiniz.
Kanun bu konuda mutlak bir sınır çizmiştir (TMK m.729/2). Orman sınırına komşu taşınmazlarda kurulan yapı ve irtifak ilişkileri bu kural gözetilerek değerlendirilir. Dosyanızı değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Gayrimenkul Avukatı Hangi Uyuşmazlıklara Bakar?
Kısa cevap: Tapu iptali ve tescil, arsa alım satımı, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil, el atmanın önlenmesi, kira ve miras kaynaklı taşınmaz sorunları; ayrıca arazideki yapılar, mecralar, kamu kısıtlamaları ve kaynak suları.
Listenin son dört satırı, tapu kaydına bakarak görülemeyen başlıklardır. Bir arazinin üzerindeki baraka, geçen su hattı, sınırındaki orman ya da içindeki kaynak; mülkiyetin kapsamını ve devredilebilirliğini tapu kadar belirleyici biçimde etkiler.
Taşınmaz Uyuşmazlığı Hangi Adımlarla Yürür?
Kısa cevap: Tapu kaydının okunması, imar ve nitelik araştırması, zemin incelemesi, talebin seçimi, delil hazırlığı, dava, keşif ve tescil.
Beykoz’da adliye bulunmadığından dosyalar Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Arazideki Yapılar, Mecralar ve Fidanlar
Kısa cevap: Üst irtifakına dayalı yapılar irtifak sahibinindir; hafif yapılar malikine ait olup tapuya işlenmez; mecralar işletmenin eklentisi sayılır ve ağaçlar ile ormanlar üst hakkına konu olamaz.
Mülkiyetin Kamu Yararına Kısıtlanması ve Katlanma
Kısa cevap: Yasaklanmadıkça orman ve meraya girilebilir; arazinize giren hayvan ve düşen eşyanın alınmasına izin vermek zorunlusunuz; zorunluluk hâlinde müdahaleye katlanılır ve hakkaniyete uygun tazminat istenir.
Tablodaki m.755 satırı, kırsal nitelikli taşınmazlarda pratik önem taşır: iyileştirme işleri tek bir malikin isteğiyle değil, arazinin yarısından fazlasına sahip olmak koşuluyla maliklerin üçte ikisinin kararıyla yürütülebilir. Bu çifte eşik, azınlıkta kalan malikleri korur.
Kaynaklar ve Sular
Kısa cevap: Kaynak arazinin bütünleyici parçasıdır; başkasının arazisindeki kaynak üzerindeki hak tescille kurulan bir irtifaktır. Yeraltı suları kamu yararına aittir. Kaynağı kesen veya kirleten zararı giderir; susuz taşınmaz için zorunlu su irtifakı istenebilir.
Arazi ve su uyuşmazlığı nasıl kurgulanır?
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir: dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Görev bakımından ortaklığın giderilmesi sulh hukuk mahkemesinin; tapu iptali ve tescil, ecrimisil ve el atmanın önlenmesi asliye hukuk mahkemesinin alanına girer. Kaynak ve irtifak uyuşmazlıkları da taşınmazın aynına ilişkin sayıldığından aynı yetki kuralına tabidir. Beykoz’da ayrı bir adliye bulunmadığından dosyalar İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Dosyanız Değerlendirilirken Nelere Bakılır?
İlk başlık niteliktir: taşınmaz orman, kıyı veya tarım sınırı içinde mi, kamu kısıtlaması var mı.
İkincisi zemindeki yapılardır; yapı kalıcı mı hafif yapı mı, üst irtifakına mı dayanıyor.
Üçüncüsü mecralardır: geçen hatlar eklenti mi sayılıyor, irtifak tescili yapılmış mı.
Dördüncüsü kaynaklardır; kaynak arazinin bütünleyici parçası mı, üzerinde tescilli bir irtifak var mı.
Beşincisi zarardır: kaynağın kesilmesi veya kirletilmesi varsa eski hâle getirme ve tazminat talebi kurulabilir mi.
Gerekli sudan yoksun olup bunu aşırı zahmet ve gidere katlanmaksızın sağlayamayan malik, komşusundan ihtiyacından fazla olan suyu tam bir bedel karşılığında almasını sağlayacak irtifak kurulmasını isteyebilir (TMK m.761). Dosyanızı değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Beykoz gayrimenkul avukatı hangi uyuşmazlıklara bakar?
Tapu iptali ve tescil, arsa alım satımı, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil, el atmanın önlenmesi, kira uyuşmazlıkları ve miras kaynaklı taşınmaz sorunları ile arazideki yapılar, mecralar, orman kısıtlamaları ve kaynak suyu uyuşmazlıkları başlıca alanlardır.
Taşınmaz uyuşmazlığı hangi adımlarla yürür?
Tapu kaydı okunur, imar ve nitelik araştırılır, zemindeki yapılar ve kullanım tespit edilir. Talep belirlenir, deliller toplanır ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılır; keşif ve bilirkişi incelemesinden sonra karar tapuya işlenir.
Başkasının arazisine yapılan yapı kime ait olur?
Bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, irtifak hakkı sahibine ait olur (TMK m.726/1).
Kulübe, baraka gibi yapılar tapuya işlenir mi?
Hayır. Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar bunların malikine aittir; taşınır mal hükümlerine tâbi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez (m.728).
Su ve elektrik hatları kime aittir?
Su, gaz, elektrik ve benzerlerinin mecraları, işletmenin bulunduğu taşınmazın dışında olsalar bile aksine bir düzenleme olmadıkça o işletmenin eklentisi ve işletme malikinin malı sayılır (m.727/1).
Taşınmazım üzerinden mecra geçirilebilir mi?
Komşuluk hukukunun gerektirdiği hâller dışında bir taşınmazın mecra ile aynî hak olarak yüklenmesi, ancak bir irtifak hakkı kurulmasıyla mümkündür (m.727).
Dikilen fidanlar kime ait olur?
Bir kimse başkasının fidanını kendi arazisine ya da kendisinin veya üçüncü kişinin fidanını başkasının arazisine dikerse, başkasının malzemesini kullanarak yapılan yapılara ilişkin hükümler uygulanır (m.729/1).
Orman üzerinde üst hakkı kurulabilir mi?
Hayır. Ağaçlar ve ormanlar üst hakkına konu olamaz (m.729/2).
Başkasının ormanına veya merasına girilebilir mi?
Yetkili makamlar tarafından bitki örtüsünü korumak amacıyla yasaklanmadıkça herkes başkasının orman ve merasına girebilir ve orada yetişen yabanî meyve, mantar ve benzeri şeyleri yerel âdetlerin izin verdiği ölçüde toplayabilir (m.751).
Avlanmak için de aynı kural geçerli mi?
Hayır. Avlanmak ve balık tutmak için başkasının arazisine girme, özel kanun hükümlerine tâbidir (m.751).
Arazime giren hayvan veya düşen eşya için ne yapılır?
Doğal güçlerin etkisiyle ya da rastlantı sonucu başkasının arazisine sürüklenen veya düşen şeyler ile buraya giren hayvanların hak sahipleri tarafından aranıp alınmasına arazi maliki izin vermek zorundadır (m.752).
Tehlike hâlinde başkasının arazisine girilebilir mi?
Bir kimse kendisini veya başkasını tehdit eden zararı ancak başkasının taşınmazına müdahale ile önleyebilecekse ve bu zarar müdahaleden doğacak zarardan önemli ölçüde büyükse, malik buna katlanmak zorundadır (m.753).
Katlanmak zorunda kalan malik ne isteyebilir?
Malik, bu yüzden uğradığı zarar için hakkaniyete uygun bir tazminat isteyebilir (m.753).
Mülkiyet hangi kamu gerekçeleriyle kısıtlanır?
Yapı, yangın, doğal afetler ve sağlıkla ilgili kolluk hizmetleri; orman ve yollar, deniz ve göl kıyılarındaki yollar, sınır işaretleri ve nirengi noktaları ile toprağın iyileştirilmesi veya bölünmesi gibi başlıklar sayılmıştır (m.754).
İyileştirme işleri için hangi çoğunluk gerekir?
Sulama, kurutma, yol açma, orman yetiştirme ve toplulaştırma gibi işler ancak ilgili maliklerin ortak girişimiyle yapılabilecekse; arazinin yarısından fazlasına sahip olmak koşuluyla maliklerin üçte ikisinin karar vermesi gerekir (m.755).
Arazimdeki kaynak kime aittir?
Kaynaklar, arazinin bütünleyici parçası olup bunların mülkiyeti ancak kaynadıkları arazinin mülkiyeti ile birlikte kazanılabilir (m.756/1).
Başkasının arazisindeki kaynaktan yararlanabilir miyim?
Başkasının arazisinde bulunan kaynaklar üzerindeki hak, bir irtifak hakkı olarak tapu kütüğüne tescil ile kurulur (m.756/2).
Yeraltı suyu özel mülkiyete tabi midir?
Hayır. Yeraltı suları kamu yararına ait sulardandır (m.756/3).
Kaynağım kesilir veya kirletilirse ne yapabilirim?
Önemli ölçüde yararlanılan kaynakları veya kuyuları kazı, yapı veya benzeri faaliyetler yüzünden kısmen olsun keserek ya da kirleterek zarar veren kimse, bu zararı gidermekle yükümlüdür (m.757).
Eski duruma getirme istenebilir mi?
Bir taşınmazda oturmak, onu işletmek veya bir yerin içme ya da kullanma suyunu sağlamak için gerekli olan kaynaklar kesilir ve kirletilirse, kaynağın olabildiği ölçüde eski duruma getirilmesi istenebilir (m.758).
Komşu kaynaklar aynı ana kaynaktan besleniyorsa ne olur?
Maliklerden her biri, bu kaynakların birlikte tutulmasını ve suyun hak sahiplerine o zamana kadarki yararlanmaları oranında dağıtılmasını isteyebilir. Ortak tesis masrafları yararlanma oranında üstlenilir (m.759).
Susuz taşınmaz için komşudan su istenebilir mi?
Evi, arazisi veya işletmesi için gerekli sudan yoksun olup bunu aşırı zahmet ve gidere katlanmaksızın başka yoldan sağlayamayan malik, komşusundan onun ihtiyacından fazla olan suyu tam bir bedel karşılığında almasını sağlayacak bir irtifak kurulmasını isteyebilir (m.761).
Beykoz’daki taşınmaz davaları hangi mahkemede görülür?
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir ve dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Ortaklığın giderilmesi sulh hukuk, tapu iptali ve tescil ile ecrimisil asliye hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Beykoz’da ayrı bir adliye bulunmadığından dosyalar İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Yazar Hakkında
Av. Burakhan Çalışkan, İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat olarak Kartal’daki bürosunda gayrimenkul dosyalarını takip etmektedir. Beykoz, Çubuklu, Riva ve çevre mahallelerden gelen dosyalarda; tapu iptali ve tescil davalarından arsa alım satımına, ortaklığın giderilmesinden orman ve kıyı kaynaklı kısıtlamalara ve kaynak suyu uyuşmazlıklarına kadar müvekkillerini temsil etmektedir. İletişim: 0 506 976 23 55 — Cevizli Mahallesi, Ulubey Sokak, No: 4A D: 46, Kartal/İstanbul.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.726-729, 751-761)
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti ve kat irtifakı
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — tkgm.gov.tr
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.
