Kira Davası Bilirkişi Raporuna İtiraz Dilekçesi

Bu yazımızda kira davası bilirkişi raporuna itiraz dilekçesi örneği nasıl olur, nelere dikkat etmek gerekir sorularına cevap verecek ve sizlerle bir adet kira davası bilirkişi raporuna itiraz dilekçesi örneği paylaşacağız.

Kira Davası Bilirkişi Raporuna İtiraz Dilekçesi Nasıl Olmalı?

Kira davası bilirkişi raporuna itiraz dilekçesi her şeyden önce bilirkişi raporundaki usuli ve esasa yönelik eksiklikleri tespit etmeli, ortaya koymalı. Kira davası bilirkişi raporuna itiraz dilekçesi, dava boyunca savunulan tezi desteklemelidir ve gerekirse teknik bir inceleme yapmalıdır. Emsal ücretler haricen araştırılmalı ve kanıtlarıyla dilekçede yer verilmeli. Bilhassa kira bedelinin tespitinin tartışıldığı davalarda bilirkişi raporları büyük öneme sahiptir. Söz konusu raporların doğru şekilde incelenmesi ve gerekli itirazların yapılması gerekmektedir. Özetle kira davası bilirkişi raporuna itiraz dilekçesi şu kurallara uygun yazılmalıdır;

1. İtiraz konusu tespitler doğru belirlenmeli ve özetlenmelidir.
2. İtirazlar kısa, sade ve öz olmalıdır.
3. Doğru kanıtlarla iddia ve tezleriniz desteklenmelidir.
4. Bilirkişi raporuna itiraz dilekçesi sonunda talebiniz yer almalıdır.
5. İtiraz, süresi içerisinde usul kurallarına uygun şekilde yapılmalıdır.

Kira Davası Bilirkişi Raporuna İtiraz Dilekçesi Örneği

İSTANBUL ANADOLU 5. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE / Dosya No: 2022/843

DAVALI: Kemal AKSAN VEKİLİ: Av. Burakhan ÇALIŞKAN

KONU: Bilirkişi raporuna karşı beyan ve itirazlarımızın saygı ile sunuluşudur.

AÇIKLAMALAR :

1-) Sayın Mahkemenizin yukarıda numarası belirtilen dosyasında dosyanın bilirkişiye tevdiine karar verilmiş olup; rapor tarafımıza tebliğ edilmiştir. Bilirkişi tarafından dosyaya sunulan rapora beyan ve itirazlarımızı sunmaktayız.
Bilirkişi raporunda yer verilen tespitlere katılmamız mümkün değildir. Şöyle ki;

2-) Dava konusu yerin korunumundan bahsedilirken ilgili mahallin orta üstü gelir seviyesine hitap eden bölgede olduğu iddia edilmişse de Üsküdar ilçesi, Mimar Sinan Mahallesi dava konusu taşınmaz mahalli incelendiğinde bu iddianın doğru olmadığı anlaşılacaktır. (Kira Davası Bilirkişi Raporuna İtiraz Dilekçesi Örneği)

Bununla birlikte, bilindiği üzere bir taşınmazın kira değerini belirleyen çok sayıda etken vardır. Taşınmazın bulunduğu bölgenin orta üst gelir düzeyine hitap eden bir bölge olduğunu kabul etmemekle birlikte, öyle olsa dahi tek başına bu durumun kira tespitinde etkili olmayacağı, ilgili taşınmazın niteliklerinin de etkili olacağı izahtan varestedir. Öyle ki bir taşınmazın kira değerinin tespitinde çoğunlukla bulunduğu mahalden çok bina yaşı, cephesi, metrekaresi, mantolaması vesair hususların etkili olduğu bilinmektedir. Oysa bilirkişi raporunda taşınmazın bulunduğu muhite olması gerekenden fazla değer atfedilmiş olup bu husus hatalı değerlendirmeye neden olmaktadır. (Kira Davası Bilirkişi Raporuna İtiraz Dilekçesi Örneği)

3-) Bilirkişi raporundaki tespitler eksik ve hatalıdır. Keşif esnasında dava konusu taşınmaza girilmeksizin değerlendirme yapılmış, eksik ve hatalı çıkarımlarla değer tespitinde bulunulmuştur. Söz konusu değerlendirmede piyasa değeri yaklaşımı esas alınmışsa da ilgili hesap yöntemi benzer yargılamalardan da görüleceği üzere hatalı ve fahiş sonuçlar ortaya çıkarabilmektedir. Zira kimi ortak özelliklere sahip bir başka gayrimenkulün kira değeri çok farklı faktörlerle değişkenlik gösterebilir. Yakın bölgedeki emlakçılardan ve internet ortamından emsal fiyat araştırması yapıldığı söylenmişse de biliyoruz ki bu türden araştırmalarda gerçek değerin tespitinde hata payı çok yüksektir. Her şeyden önce serbest piyasada kiraya verenin dilediği fiyattan kiraya verebileceği dikkate alındığında yapılan hesaplamanın doğru, tatmin edici ve inandırıcı sonuçlar vermeyeceği açıktır. (Kira Davası Bilirkişi Raporuna İtiraz Dilekçesi Örneği)

4-) Bilirkişi raporuna göre araştırmalar neticesinde dava konusu taşınmazın 3+1 ve 163,00 m2 boyutlarında olduğu tespit edildiği ifade edilmişse de hangi belgelere dayanarak bu sonuca ulaşıldığı, net mi yoksa brüt mü olduğu gibi kira değerini belirleyecek bilgilere yer verilmemiştir. Eksik ve hatalı araştırmalarla düzenlenen bilirkişi raporunun hükme esas alınmaması gerekmektedir. Ecrimisil bedelinin tespitinde böylesi öneme sahip hususların netleştirilmesi ve yeniden değerlendirilmesi gerekmektedir. (Kira Davası Bilirkişi Raporuna İtiraz Dilekçesi Örneği)

5-) Bilirkişi raporunda 2014 yılı için 1.300,00-TL, 2019 yılı için 2.137,00-TL ecrimisil bedeli tespit edilmiş ve bu doğrultuda hesaplama yapılmıştır. Ne var ki söz konusu tutarın hangi araştırmalar neticesinde ve hangi somut örneklerle kıyas yapılarak tespit edildiğine bilirkişi raporunda yer verilmemiştir. Örnek vermek gerekirse raporun ikinci sayfasında “internet ortamındaki benzer özelliklerde taşınmazlar araştırılmış” dense de hangi internet sitesinde, hangi türden ilanlarla kıyas yapıldığı ve ne tür somut çıktılar elde edildiği ortaya konmamıştır. Bilirkişi raporu bu haliyle şeffaf ve denetlenebilir olmaktan çok uzaktır. (Kira Davası Bilirkişi Raporuna İtiraz Dilekçesi Örneği)

6-) Belirtmek gerekir ki Yargıtay kira artış oranlarına göre yapılan hesaplamanın her somut olaya uygulanması hatalı sonuçlar ortaya çıkaracaktır. TÜFE oranları, kiracının mağdur olmasını engellemek amacıyla yapılabilecek maksimum seviyedeki zam oranını ifade etmektedir. Oysa hayatın olağan akışı içerisinde her zaman için maksimum seviyede zam yapılmamaktadır. Kiralayan ile kiracı arasındaki hususi ilişki, kiralanan üzerinde yapılan masraf ve tadilatlar, kiracının katlanacağı giderler gibi sair hususlarla kira artışı yapılmayabilir, yapılacaksa da TÜFE oranından daha düşük bir seviyede yapılabilir. Bilhassa 2019 tarihine yaklaşırken yaşanan ekonomik daralmanın da etkisiyle kimi ev sahiplerinin zam yapmadığı bilinmekte. Somut olayda da bu hususlar göz önüne alınmaksızın değer tespitinde bulunulması hatalı olacaktır. Zira hukuk yargılamasında olması gereken gerçek değerin tespiti olup nihai amaç maddi sonuca ulaşmaktır. İddiaları ve hesaplamaları kabul anlamına gelmemek kaydıyla, bir değer belirlenecekse de belirlenen ecrimisil tutarında hakkaniyet indirimi yapılması gerekmektedir. (Kira Davası Bilirkişi Raporuna İtiraz Dilekçesi Örneği)

SONUÇ VE İSTEM:

Yukarıda arz ve izah edilen nedenler ve sayın mahkemenizce resen ele alınacak hususlar ışığında;
Haksız ve mesnetsiz davanın reddine,
Bilirkişi raporuna itirazlarımızın kabul edilerek, ek rapor alınması talebimizin kabulününe,
Karar verilmesini saygılarımızla vekaleten arz ve talep ederiz.
Davalı Vekili
Av. Burakhan ÇALIŞKAN