Kısa cevap: Taşınmaz alım satımında üç kural sonucu belirler. Birincisi şekil: taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır (TBK m.237) ve satış vaadi de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. İkincisi mülkiyet: taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tescille olur (TMK m.705). Üçüncüsü süre: ayıp davaları kural olarak iki yılda, yapının ayıbında beş yılda, satıcı ağır kusurluysa yirmi yılda zamanaşımına uğrar (TBK m.231, 244).
Bu sayfa gayrimenkul dosyalarının en sık uyuşmazlık doğuran ama en az yazılan tarafına odaklanıyor: satışın kurulması ve teslim sonrası sorumluluk. Tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, önalım, ecrimisil, kentsel dönüşüm ve komşuluk hukuku diğer sayfalarımızda ayrıntılı olarak ele alınmaktadır.
Sancaktepe’den gelen dosyalar için alanın tamamını ele alıyoruz: gayrimenkul avukatı hangi uyuşmazlıklara bakar, satış ve satış vaadi hangi şekle tâbidir, şerh ne işe yarar, mülkiyet ne zaman geçer, hasar kime aittir ve ayıp hangi sürede bildirilmelidir.
Taşınmaz satışı ve satış vaadi, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m.237). Elinizdeki protokolün hukuki değerini değerlendirmek için iletişime geçebilirsiniz.
Gayrimenkul Avukatı Hangi Uyuşmazlıklara Bakar?
Kısa cevap: Çalışma üç eksende yürür — sözleşme aşaması (şekil, şerh, ödeme ve tescil takvimi), teslim sonrası (ayıp, yüzölçümü, hasar) ve tapu ile kullanım davaları.
Tapu kaydına yönelik talepler için Sancaktepe tapu iptali ve tescil, kira uyuşmazlıkları için kira avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Satış ve Satış Vaadi Hangi Şekle Tâbi?
Kısa cevap: Hem satış hem satış vaadi için resmî şekil zorunludur; yalnızca önalım sözleşmesi yazılı şekilde geçerlidir. Mülkiyet tescille geçer. Satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri tapuya şerh edilebilir ve şerh, sonradan kazanılan haklara karşı ileri sürülebilir.
Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, tapu devri bugün yapılamayan işlemlerin adi yazılı bir protokolle yürütülmeye çalışılmasıdır. Kanunun öngördüğü araç bu değil, resmî şekilde düzenlenmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir; buna eklenecek tapu şerhi ise taşınmazın üçüncü bir kişiye devredilmesi ihtimaline karşı alıcıyı korur. Şerhin süresi ve etkisi sözleşme kurulurken birlikte planlanmalıdır.
Ayıptan Sorumluluk ve Süreler
Kısa cevap: Satıcı, ayıbı bilmese bile sorumludur. Alıcı ise taşınmazı imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve ayıbı uygun sürede, gizli ayıbı ise hemen bildirmek zorundadır. Dava süresi kural olarak iki yıl, yapının ayıbında beş yıl, satıcı ağır kusurluysa yirmi yıldır.
Bu tablodaki iki hüküm birlikte okunmalıdır. m.231 genel iki yıllık süreyi koyarken, m.244/3 yapılar için beş yıl, satıcının ağır kusuru hâlinde yirmi yıl öngörür. Konut ve işyeri alımlarında uygulanacak süre çoğu zaman bu ikincisidir. Ayrıca iki yıl içinde bildirilmiş bir ayıp bakımından def’i hakkı, zamanaşımı dolsa bile ortadan kalkmaz.
Yüzölçümü, Yarar ve Hasar
Kısa cevap: Sözleşmede yazılı yüzölçümü tutmazsa satıcı eksiği için tazminat öder; ancak eksiklik resmî ölçüme dayalı tapu kaydındaki yüzölçümüne ilişkinse sorumluluk ayrıca üstlenilmiş olmasına bağlıdır. Teslim için ayrı süre kararlaştırılmışsa hasar teslimle geçer ve bu anlaşma yazılı olmalıdır.
Taşınmaz alım satımında izlenen yol
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Taşınmaza ilişkin ayni hak uyuşmazlıkları kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmazın aynından doğan davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; bu nedenle tarafların yerleşim yeri yetkiyi değiştirmez. Sancaktepe’deki taşınmazlara ilişkin dosyalar Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi‘nde görülür.
Dosyanız Değerlendirilirken Nelere Bakılır?
İlk başlık sözleşmenin şeklidir: işlem tapu müdürlüğünde mi yapılmış, satış vaadi varsa resmî şekilde düzenlenmiş mi, şerh verilmiş mi.
İkincisi tapu kaydıdır — haciz, ipotek, aile konutu şerhi, kira şerhi veya tasarruf yetkisi kısıtlaması bulunup bulunmadığı.
Üçüncüsü tarihlerdir: tescil tarihi, teslim tarihi ve ayıbın öğrenildiği tarih. Yapı ayıbında beş yıllık sürenin başlangıcı mülkiyetin geçtiği andır. Dördüncüsü bildirim kayıtlarıdır; ayıp uygun sürede ve ispatlanabilir biçimde bildirilmiş mi. Beşincisi ölçü ve proje belgeleridir; yüzölçümü iddiasında tapu kaydı ile sözleşme metni karşılaştırılır. Haksız kullanım söz konusuysa tahliye talepleri ayrıca değerlendirilir.
Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın, satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar (TBK m.244/3). Sürenizi değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Gayrimenkul avukatı hangi uyuşmazlıklara bakar?
Dosyalar üç eksende toplanır: sözleşme aşaması (satış, satış vaadi, şerhler, ödeme ve tescil takvimi), teslim sonrası (ayıp bildirimi, seçimlik haklar, yüzölçümü eksikliği, hasar) ve tapu ve kullanım davaları (tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil, kira uyuşmazlıkları).
Taşınmaz satışı için yazılı sözleşme yeterli mi?
Yeterli değildir: taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır (TBK m.237/1). Aynı kural Medenî Kanun’da da tekrarlanır: taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır (TMK m.706).
Emlakçıda imzalanan protokol ve kaparo ne anlama gelir?
Resmî şekil şartını karşılamayan bir belge, taşınmaz satış sözleşmesi olarak mülkiyet devri sonucu doğurmaz. Bu tür belgelerin hukuki değeri, içeriğine ve tarafların iradesine göre ayrıca değerlendirilir; ödenen bedelin akıbeti ise sebepsiz zenginleşme ve genel hükümler çerçevesinde ele alınır.
Satış vaadi sözleşmesi nasıl yapılır?
Resmî şekilde: taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m.237/2). Önalım sözleşmesi ise istisnadır; geçerliliği yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır (m.237/3).
Satış vaadini tapuya şerh ettirmek ne sağlar?
Üçüncü kişilere karşı korunma sağlar: arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir ve bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009).
Alım ve geri alım hakkı ne kadar süreyle kurulabilir?
En fazla on yıl: önalım, geri alım ve alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir (TBK m.238). Ayrıca aksine anlaşma olmadıkça bu haklar devredilemez, ancak miras yoluyla geçer (m.239).
Mülkiyet ne zaman geçer?
Tescil anında: taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur (TMK m.705/1). Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal ve kamulaştırma gibi hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak bu hâllerde bile malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır.
Tescil ile teslim arasında zarar oluşursa kim sorumlu?
Sözleşmede teslim için ayrı bir süre kararlaştırılmışsa hasar teslimle geçer: satılanın tescilden sonraki bir zamanda alıcı tarafından teslim alınması için sözleşmeyle bir süre belirlenmişse, onun yarar ve hasarı, alıcıya teslimle geçer ve bu kural alıcının teslim almada temerrüde düşmesi durumunda da uygulanır. Bu anlaşmanın yazılı olması şarttır (TBK m.245).
Daire sözleşmede yazandan küçük çıktı, ne yapabilirim?
Kanun tazminat hakkı tanır: aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m.244/1). Ancak eksiklik resmî ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış yüzölçümüne ilişkinse, satıcı özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminatla yükümlü değildir.
Satıcı ayıbı bilmiyorsa yine sorumlu olur mu?
Olur: satıcı, bu ayıpların varlığını bilmese bile onlardan sorumludur (TBK m.219/2). Sorumluluk, satıcının bildirdiği niteliklerin bulunmamasını ve kullanım amacı bakımından değeri ve beklenen faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpları kapsar.
Sözleşmedeki ‘ayıplı hâliyle kabul edildi’ kaydı geçerli mi?
Sınırı vardır: satıcı satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurlu ise, ayıptan sorumluluğunu kaldıran veya sınırlayan her anlaşma kesin olarak hükümsüzdür (TBK m.221). Buna karşılık satış sözleşmesinin kurulduğu sırada alıcı tarafından bilinen ayıplardan satıcı sorumlu değildir (m.222).
Ayıbı ne zaman bildirmem gerekir?
İki ayrı ölçüt vardır. Görülebilir ayıplarda alıcı, satılanı işlerin olağan akışına göre imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve ayıbı uygun bir süre içinde bildirmek zorundadır; ihmal ederse satılanı kabul etmiş sayılır. Gizli ayıplarda ise ayıp sonradan anlaşıldığında hemen bildirilmelidir (TBK m.223).
Ayıplı çıkan taşınmazda hangi hakları kullanabilirim?
Kanun dört seçimlik hak sayar: satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme, satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme, aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere ücretsiz onarım isteme ve imkân varsa ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme. Ayrıca genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır (TBK m.227).
Dönme talebim kabul edilmezse ne olur?
Hâkimin takdir yetkisi vardır: alıcının sözleşmeden dönme hakkını kullanması hâlinde, durum bunu haklı göstermiyorsa hâkim, satılanın onarılmasına veya satış bedelinin indirilmesine karar verebilir. Buna karşılık satılanın değerindeki eksiklik satış bedeline çok yakın ise alıcı yalnızca dönme veya ayıpsız benzeriyle değiştirme haklarından birini kullanabilir (TBK m.227).
Ayıp davası için süre ne kadar?
Genel kural iki yıldır: satıcı daha uzun bir süre için üstlenmiş olmadıkça, satılanın ayıbından doğan sorumluluğa ilişkin her türlü dava, satılandaki ayıp daha sonra ortaya çıksa bile, satılanın alıcıya devrinden başlayarak iki yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Ayrıca satıcı ayıplı devretmekte ağır kusurlu ise iki yıllık zamanaşımından yararlanamaz (TBK m.231).
Binadaki ayıplarda süre farklı mı?
Evet, yapılar için özel ve daha uzun bir süre vardır: bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar (TBK m.244/3).
İki yıl içinde bildirdim ama dava açamadım, hakkım bitti mi?
Def’i hakkınız devam eder: alıcının satılanın kendisine devrinden başlayarak iki yıl içinde bildirdiği ayıptan doğan def’i hakkı, bu sürenin geçmiş olmasıyla ortadan kalkmaz (TBK m.231/1). Yani bedel talep edildiğinde ayıp savunma olarak ileri sürülebilir.
Taşınır satışı kuralları taşınmazda da geçerli mi?
Geçerlidir: taşınır satışına ilişkin kurallar, kıyas yoluyla taşınmaz satışında da uygulanır (TBK m.246). Ayıptan sorumluluğa ilişkin m.219 ve devamı hükümlerinin taşınmaz satışında uygulanmasının dayanağı bu maddedir.
Tapu kaydı hatalıysa ne yapılır?
Düzeltme davası açılır: bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025). Ancak tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (m.1023).
Bu davalar nerede görülür?
Taşınmaza ilişkin ayni hak uyuşmazlıkları kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür ve taşınmazın aynından doğan davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Sancaktepe’deki taşınmazlara ilişkin dosyalar Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi‘nde görülür.
Yazar Hakkında
Av. Burakhan Çalışkan, İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat olarak Kartal’daki bürosunda gayrimenkul hukuku dosyalarını takip etmektedir. Sancaktepe ve çevre ilçelerden gelen dosyalarda; taşınmaz satış ve satış vaadi sözleşmelerinin hazırlanmasından tapu şerhlerinin kurulmasına, ayıplı taşınmazda seçimlik hakların kullanılmasından tapu iptali ve tescil davalarına kadar alıcı ve satıcı tarafında müvekkillerini temsil etmektedir. İletişim: 0 506 976 23 55 — Cevizli Mahallesi, Ulubey Sokak, No: 4A D: 46, Kartal/İstanbul.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.219-231, 237-239, 244-246)
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.705, 706, 1009, 1023-1025)
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.12)
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — tkgm.gov.tr
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.
