Kısa cevap: Çekmeköy kira avukatı; tahliye, bedel tespiti, kira alacağı ve depozito uyuşmazlıklarını yürütür. İlçenin kırsal dokusunda ise ayrı bir sözleşme tipi öne çıkar: ürün kirası. Burada bedel kural olarak kira yılının sonunda ödenir ve temerrütte fesihten önce en az altmış günlük önel verilmesi gerekir (TBK m.362).
Çekmeköy’de kira ilişkisi yalnızca daire ve dükkânla sınırlı değil: Ömerli, Alemdağ ve çevre mahallelerde tarla, bahçe ve bağ kiralamaları yaygın. Kanun bu ilişkiyi konut kirasından ayrı bir başlıkta düzenlemiş; ödeme zamanından fesih mevsimine kadar farklı kurallar koymuştur.
Aşağıda önce kira avukatının hangi uyuşmazlıklara baktığını ve sürecin nasıl çözüldüğünü ele alıyoruz. Ardından diğer sayfalarımızda ayrıntılı işlenmeyen bir alana iniyoruz: ürün kirası — tanımı, tutanak, altmış günlük önel, verim düşüşünde indirim, fesih süreleri ve geri verme. Taşınmazın mülkiyeti için gayrimenkul, alacağın tahsili için icra sayfamıza bakabilirsiniz.
Vadesi gelmiş kira bedeli ödenmezse kiraya veren, yazılı olarak en az altmış günlük bir önel verip bu süre içinde ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (TBK m.362/2). Dosyanızı değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Kira Avukatı Hangi Uyuşmazlıklara Bakar?
Kısa cevap: Tahliye, bedel tespiti, kira alacağı, depozito ve sözleşme hazırlığı; ayrıca ürün kirası, ürüne katılmalı kira, verim düşüşünde indirim ve devşirilmemiş ürün tartışmaları.
Bir arazi kirasının adi kira gibi yürütülmesi, tarafların kanunun tanıdığı hakları kullanamaması sonucunu doğurur. Bu nedenle ilk iş, sözleşmenin tipini doğru belirlemektir.
Kira Uyuşmazlığı Nasıl Çözülür?
Kısa cevap: Sözleşme okuması, kira türünün belirlenmesi, kayıtların derlenmesi, önel ve ihtar, dava şartı arabuluculuk, dava veya takip, keşif ve karar.
Çekmeköy’de ayrı bir adliye bulunmadığından dosyalar Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Ürün Kirası Nedir?
Kısa cevap: Ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanımı ile ürünlerin devşirilmesinin bedel karşılığı bırakılmasıdır. Bedel ürünün belli bir oranı olarak da kararlaştırılabilir; oran yoksa yerel âdet uygulanır.
Kiracının Borçları ve İndirim Hakkı
Kısa cevap: Bedel kural olarak kira yılı sonunda ödenir; temerrütte altmış günlük yazılı önel verilir. Olağanüstü felaket veya doğal olaylarda orantılı indirim istenebilir. Kiracı işletme ve bakım borcu altındadır, alt kira yasaktır.
Sözleşmenin Sona Ermesi
Kısa cevap: Belirli süreli sözleşme kendiliğinden sona erer, örtülü sürdürmede birer yıl yenilenir. Belirsiz sürelide altı aylık bildirim ve tarımsal taşınmazlarda bahar veya güz mevsimi kuralı vardır. İflas sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirir.
Tarla veya bahçe kirasında yol haritası
Geri Verme, Ürün ve Hayvan Kirası
Kısa cevap: Kiralanan tutanaktaki eşyalarla birlikte geri verilir; devşirilmemiş ürün üzerinde hak ileri sürülemez ama tarım giderleri istenebilir. Saman, kuru ot ve gübre bırakma yükümlülüğü vardır; hayvan kirasında ispat yükü kiracıdadır.
Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk
Kira uyuşmazlıklarında dava sulh hukuk mahkemesinde görülür; taşınmazın bulunduğu yer ile davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Dava açmadan önce arabuluculuk aşamasının tamamlanması aranır; ilamsız icra yoluyla tahliye bunun dışındadır. Tarımsal taşınmaz kiralarında uyuşmazlık çoğu zaman zeminde yapılacak incelemeyle çözüldüğünden, keşif ve bilirkişi aşaması ayrı bir ağırlık taşır. Çekmeköy’de ayrı bir adliye bulunmadığından dosyalar Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Dosyanız Değerlendirilirken Nelere Bakılır?
İlk olarak sözleşme tipi: ilişki adi kira mı, ürün kirası mı.
İkincisi bedel düzeni: ödeme yıl sonunda mı, ürün payı olarak mı kararlaştırılmış.
Üçüncüsü önel: temerrüt hâlinde yazılı ve en az altmış günlük süre verilmiş mi.
Dördüncüsü tutanak: araç, gereç ve hayvanlar için değer tutanağı düzenlenmiş mi.
Beşincisi sona erme: fesih bildirimi süresinde ve uygun mevsimde yapılmış mı.
Kiracı, sözleşme sona erdiğinde devşirilmemiş ürün üzerinde hak ileri süremez; ancak ürünün yetişmesi için yaptığı tarım giderlerini tazminat olarak isteyebilir (TBK m.374). Dosyanızı değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Çekmeköy kira avukatı hangi uyuşmazlıklara bakar?
Tahliye, kira bedelinin tespiti, kira alacağı ve depozito uyuşmazlıklarını yürütür. Tarımsal taşınmaz, bahçe ve arazi kiralarına özgü ürün kirası hükümlerinden doğan talepler de bu kapsamdadır.
Kira uyuşmazlığı nasıl çözülür?
Sözleşme okunur, ilişkinin adi kira mı ürün kirası mı olduğu belirlenir ve ödeme kayıtları derlenir. Kanunun aradığı önel verilerek bildirim yapılır; arabuluculuk sonrası dava açılır veya icra takibi başlatılır.
Ürün kirası nedir?
Ürün kirası, kiraya verenin kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir (TBK m.357/1).
Ürüne katılmalı kira ne demektir?
Kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa yerel âdete göre belirlenir (m.357/2).
Ürün kirasında hangi hükümler uygulanır?
Bu ayırımda ürün kirasına ilişkin özel hüküm bulunmadıkça, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulanır (m.358).
Araç gereç ve hayvanlar için tutanak şart mı?
Kira sözleşmesi araç ve gereçleri, hayvanları, devredilen eşyayı veya stoklanmış malları da içeriyorsa taraflar, bunların değerlerini birlikte takdir ederek iki nüsha düzenleyecekleri tutanağa geçirip imzalamakla yükümlüdür (m.359).
Kiraya verenin teslim borcu nedir?
Kiraya veren, birlikte kiralanmış taşınır şeyler varsa bunlar da içinde olmak üzere kiralananı, sözleşmenin amacına uygun biçimde kullanılmaya ve işletilmeye elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (m.360).
Esaslı onarımları kim yapar?
Kiraya veren, kira süresi içinde yapılması zorunlu olan esaslı onarımları, kiracı tarafından bildirilir bildirilmez, gideri kendisine ait olmak üzere yapmakla yükümlüdür (m.361).
Ürün kirasında bedel ne zaman ödenir?
Kiracı, sözleşmede aksine bir hüküm veya yerel âdet olmadıkça kira bedelini ve yan giderleri her kira yılının ve en geç kira süresinin sonunda ödemekle yükümlüdür (m.362/1).
Kira ödenmezse süreç nasıl işler?
Kiracı vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, yazılı olarak en az altmış günlük bir önel verip bu önel içinde ödenmemesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir (m.362/2).
Kuraklık veya sel nedeniyle indirim istenebilir mi?
Tarımsal bir taşınmazın her zamanki verimi, olağanüstü felaket veya doğal olaylar yüzünden önemli ölçüde azalırsa kiracı, kira bedelinden orantılı bir miktarın indirilmesini isteyebilir (m.363/1).
Bu haktan sözleşmeyle vazgeçilebilir mi?
Bu haktan başlangıçta feragat, ancak kira bedelinin belirlenmesi sırasında bu gibi durumların meydana gelmesi olasılığı göz önünde tutulmuş veya doğan zarar bir sigorta ile karşılanmış ise geçerli olur (m.363/2).
Kiracının işletme borcu nedir?
Kiracı, kiralananı özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletmekle, özellikle ürün vermeye elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür (m.364/1).
İşletme usulü değiştirilebilir mi?
Kiracı, kiraya verenin izni olmaksızın kiralananın işletme usulünü, kira süresinin bitiminden sonra etkisi görülebilecek biçimde değiştiremez (m.364/2).
Küçük onarımları kim yapar?
Kiracı, kiralananın bakımını gereği gibi sağlamakla; yerel âdete uygun olarak küçük onarımları yapmak, bozulan veya kullanılmayla yok olan düşük değerli araç ve gereçlerin yerine yenilerini koymakla yükümlüdür (m.365).
Tarlayı başkasına kiralayabilir miyim?
Kiracı, kiraya verenin rızası olmaksızın kiralananı başkasına kiraya veremeyeceği gibi kullanım ve işletme hakkını da devredemez. Ancak kiraya veren için zarar doğuracak bir değişikliği gerektirmemek koşuluyla bazı yerleri kiraya verebilir (m.366).
Belirli süreli ürün kirası kendiliğinden biter mi?
Belirli süreli kira sözleşmesi sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer. Ancak tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmeleri hâlinde, aksi kararlaştırılmadıkça sözleşme birer yıl için yenilenmiş sayılır (m.367).
Belirsiz süreli sözleşmede fesih süresi nedir?
Fesih bildirim süresi sözleşme veya yerel âdetle belirlenmemişse, en az altı aylık bir bildirim süresine uyulmak koşuluyla taraflardan her biri sözleşmeyi feshedebilir (m.368/1).
Fesih bildirimi hangi dönemde yapılır?
Aksine bir anlaşma yoksa, tarımsal taşınmazlara ilişkin ürün kiralarında yerel âdetçe uygulanan bahar veya güz mevsimleri için; diğer ürün kiralarında ise herhangi bir zaman için fesih bildirimi yapılabilir (m.368/2).
Önemli sebeple fesih mümkün mü?
Taraflardan biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir; hâkim bu feshin parasal sonuçlarını karara bağlar (m.369).
Kiracının ölümü hâlinde ne olur?
Kiracının ölümü hâlinde onun mirasçıları ve kiraya veren, altı aylık yasal fesih bildirim sürelerine uymak koşuluyla sözleşmeyi feshedebilirler (m.371).
Sözleşme bitince olgunlaşmamış ürün kimin olur?
Tarımsal bir taşınmazın kiracısı, kira sözleşmesinin sona erdiği anda henüz devşirilmemiş ürünler üzerinde bir hak ileri süremez. Ancak ürünün yetişmesi için yaptığı tarım giderlerinin hâkim tarafından belirlenecek miktarını tazminat olarak isteyebilir (m.374).
Saman ve gübre bırakma yükümlülüğü var mı?
Kiralananı geri veren kiracı, düzenli bir işletmenin gerektirdiği oranda son yılın samanlarını, hayvan yataklarını, kuru ot ve gübrelerini kiralananda bırakmakla yükümlüdür (m.375/1).
Çekmeköy’de kira davaları nerede görülür?
Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Çekmeköy’de ayrı bir adliye bulunmadığından dosyalar Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Yazar Hakkında
Av. Burakhan Çalışkan, İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat olarak Kartal’daki bürosunda kira uyuşmazlıklarını takip etmektedir. Çekmeköy, Taşdelen, Alemdağ ve Ömerli başta olmak üzere ilçe genelinden gelen dosyalarda; konut ve işyeri kiralarının yanı sıra tarla, bahçe ve arazi kiralarına özgü ürün kirası uyuşmazlıklarını yürütmektedir. İletişim: 0 506 976 23 55 — Cevizli Mahallesi, Ulubey Sokak, No: 4A D: 46, Kartal/İstanbul.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.357-378)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.339-356 — konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — mevzuat.gov.tr (görev ve yetki)
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.
