Kısa cevap: Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, yenilenen kira döneminde uygulanabilecek artış oranı, Türk Borçlar Kanunu m. 344 uyarınca Türkiye İstatistik Kurumu’nca açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Ağustos 2026 itibarıyla bu oran %31,90‘dır. Aşağıdaki hesaplama aracına mevcut kira bedelinizi ve geçerli TÜFE oranını girerek yeni kira bedelinizi anında öğrenebilirsiniz.
Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, konut ve çatılı iş yeri kiralarında tarafların kira bedeli artışına ilişkin anlaşmalarını sınırlandırır. Taraflar yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranını serbestçe kararlaştırabilir; ancak kararlaştırılan bu oran, bir önceki kira yılında TÜİK tarafından açıklanan TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede bu konuda bir hüküm bulunmuyorsa veya kiracı aleyhine daha yüksek bir oran belirlenmişse, kira bedeli yine aynı TÜFE ortalamasını aşmayacak şekilde belirlenir.
Hesaplamada dikkat edilmesi gereken nokta, esas alınan oranın o ayki yıllık enflasyon rakamı değil, TÜFE’nin son on iki ayının bir önceki on iki aya göre ortalama değişim oranı olmasıdır. Bu oran TÜİK tarafından her ay güncellenerek açıklanır ve kira sözleşmesinin yenilendiği ayda geçerli olan oran esas alınır.
Kira Artış Hesaplama Aracı
Ağustos 2026 için güncel yasal tavan oran otomatik doldurulmuştur. Sözleşmenizin yenilendiği ay farklıysa TÜİK’in o aya ait güncel oranıyla değiştirin.
Kira Artışı Hesaplama Örneği
Aylık 25.000 TL kira bedeli ödeyen bir kiracının sözleşmesi Ağustos 2026’da yenileniyorsa, geçerli TÜFE oranı olan %31,90 üzerinden hesaplama şu şekilde yapılır: 25.000 TL × 0,3190 = 7.975 TL artış tutarı. Yeni kira bedeli 25.000 + 7.975 = 32.975 TL olarak belirlenir. Ev sahibi bu oranın üzerinde bir artış talep edemez; taraflar sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırmışsa o oran geçerli olmaya devam eder.
Ev Sahibi Yasal Sınırın Üzerinde Artış Talep Ederse Ne Olur?
Kiraya verenin TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşan bir artış talebi hukuken bağlayıcı değildir; kiracı bu talebi kabul etmek zorunda değildir. Taraflar yeni kira bedeli konusunda anlaşamazsa, kiraya veren TBK m. 345 uyarınca kira tespit davası açabilir; ancak mahkeme de belirleyeceği bedelde aynı TÜFE sınırını esas alır. Kiracının yasal sınırı aşan bir artışı sözleşme gereği ödediğini düşünmesi durumunda, fazla ödenen tutarın iadesi de talep edilebilir.
Sık Sorulan Sorular
Kira artış oranı her ay değişir mi?
Evet, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı TÜİK tarafından her ay yeniden açıklanır. Kira sözleşmenizin yenilendiği aya ait güncel oranı esas almanız gerekir; geçmiş veya gelecek bir aya ait oran uygulanamaz.
Beş yıldan uzun süredir aynı evde oturan kiracı için farklı bir kural var mı?
Evet, TBK m. 344/3 uyarınca beş yılı aşkın süredir devam eden kira ilişkilerinde, kiraya veren belirli koşullarla hâkimden kira bedelinin hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesini isteyebilir; bu durumda TÜFE oranının yanı sıra kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de dikkate alınır.
İş yeri kiraları için de aynı sınır geçerli mi?
TBK m. 344, çatılı iş yeri kiraları için de konut kiralarıyla aynı TÜFE on iki aylık ortalama sınırını öngörür. Ancak kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu bazı iş yeri kiralarında TBK m. 346’daki koruyucu hükümlerin kapsamı farklılık gösterebileceğinden, sözleşmenin niteliğine göre ayrıca değerlendirme yapılması gerekir.
Kira artışı, tahliye veya kira tespit davası konusunda hukuki destek için bize ulaşabilirsiniz.
Kira uyuşmazlıkları ve tahliye süreçleriyle ilgili diğer yazılarımıza da göz atabilirsiniz: Kira Uyuşmazlığı Avukatı ve Kiracı Tahliye Avukatı.
Tüm ücretsiz hukuki hesaplama araçlarımızı görmek için: Hukuki Hesaplama Araçları.
Yazar Hakkında
Av. Burakhan Çalışkan, İstanbul Barosu’na kayıtlı olarak ceza hukukunun yanı sıra kira uyuşmazlıkları, tahliye davaları ve gayrimenkul hukuku alanında da hukuki destek vermektedir. Çalışkan Hukuk Bürosu bünyesinde, Kartal/İstanbul merkezli olarak kira artış oranı uyuşmazlıklarında güncel mevzuata uygun danışmanlık sağlanmaktadır. İletişim: 0 506 976 23 55.
