Ataşehir Kira Avukatı | Tahliye Sebepleri, Kira Artışı ve Tespit

Kira hukuku uyuşmazlıkları birkaç başlıkta toplanır: tahliye davaları (gereksinim, yeniden inşa, yeni malik, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar), kira bedelinin tespiti, kira alacağı ve tahliye talepli icra takibi, depozitonun iadesi, ayıp ve onarım uyuşmazlıkları, uyarlama davası, alt kira ve devir sorunları ile sözleşme sona erdikten sonraki kullanım için ecrimisil.

Kanun bir tavan koyar: tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir ve bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır (TBK m.344). Anlaşma yoksa kira bedeli, aynı üst sınırı geçmemek üzere hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Not: endeks 2019’da 7161 sayılı Kanun’la ÜFE’den TÜFE’ye çevrilmiştir.

Beşinci yıl özel bir eşiktir. Taraflarca anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından belirlenir (TBK m.344). Yani beş yılın sonunda endeks tavanı bağlayıcı olmaktan çıkar ve piyasa koşulları devreye girer.

Dava her zaman açılabilir; ancak kararın hangi dönemden itibaren geçerli olacağı zamanlamaya bağlıdır. Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren bu süre içinde artırıma ilişkin yazılı bildirimde bulunduğu takdirde, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar (TBK m.345). Sözleşmede artış hükmü varsa da aynı sonuç doğar.

Hayır. Kanun açıktır: konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m.347). Kiracı ise sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Evet. On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m.347). Bu, kiraya verenin sebep göstermeden tahliye isteyebildiği tek hâldir.

Kanun kapsamı sayar: kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa (TBK m.350/1). Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. “Zorunluluk” ölçütü, basit bir tercihten fazlasını gerektirir ve somut delillerle ortaya konur.

Kanun bunu ayrı bir sebep olarak düzenler ve iki seçenek sunar. Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi veya yakınları için gereksinimi varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Dilerse bu hakkı sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir (TBK m.351). Yazılı bildirim atlanırsa ilk yol kapanır.

Geçerlidir ancak bir şarta bağlıdır: taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması gerekir. Kiracı, teslimden sonra kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren sözleşmeyi bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir (TBK m.352/1). Sözleşmeyle birlikte alınan, teslimden önceki tarihli taahhütler tartışmalıdır.

Kiracı; bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa; kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/2).

Kanun bir kurtarma hükmü içerir: kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m.353). Yani bildirim süresinde yapılmışsa, dava bir yıl daha açılabilir hâle gelir.

Hayır. Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da eski hâliyle üç yıl başkasına kiralanamaz ve eski kiracının yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı vardır; bu hak, yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır (TBK m.355).

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342). Para veya kıymetli evrak kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; banka bunu ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir.

Kanun bankaya doğrudan bir yükümlülük yükler: kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (TBK m.342). Bu nedenle depozitonun bankaya usulüne uygun yatırılmış olması kiracının lehinedir.

Hayır. Kanun iki yasağı birlikte koyar: kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346). Sözleşmede böyle bir madde bulunması onu geçerli kılmaz.

Kiracı muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ifa edilmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür ve süre yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar (TBK m.315). Alacağın tahsili ve tahliye için ayrıca tahliye talepli icra takibi yolu kullanılabilir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda — icra takibi yoluyla tahliye ve tahliye talepli icra takiplerine ilişkin istisnalar dışında — dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Ataşehir’in ayrı adliyesi bulunmadığından dosyalar Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.