Kısa cevap: Gayrimenkul avukatının baktığı davalar geniştir: tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, önalım, ecrimisil, el atmanın önlenmesi, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları ve taşınmaz devrinden doğan davalar. Bunların yanında tapuda görünen ama az bilinen bir alan vardır: intifa, oturma (sükna), üst hakkı, kaynak hakkı ve ipotek.
Bu sayfada önce gayrimenkul avukatının hangi davalara baktığını ve sürecin nasıl işlediğini ele alıyor, ardından uygulamada en çok karıştırılan başlığa iniyoruz: sınırlı ayni haklar — tapuda hangi yetkiyi verirler, nasıl kurulurlar, ne zaman sona ererler.
Tuzla’dan gelen dosyalarda alanın tamamını ele alıyoruz: tapu kaydının okunması, hakkın niteliğinin belirlenmesi, tedbir talebi, keşif ve kararın tapuda infazı.
İrtifak haklarının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır ve sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi gerekir (TMK m.780-781). Elinizdeki belgenin hangi hakkı doğurduğunu değerlendirmek için iletişime geçebilirsiniz.
Gayrimenkul Avukatı Ne Yapar, Hangi Davalara Bakar?
Kısa cevap: Çalışma üç eksende yürür — tapu kaydının okunması, hakkın niteliğinin belirlenmesi (mülkiyet / sınırlı ayni hak / şahsi hak) ve doğru dava türünün seçilip yürütülmesi.
Taşınmazın kullanımına ilişkin kira boyutu için Tuzla kira avukatı ve ev sahibi hakları, miras yoluyla intikal eden taşınmazlar için veraset ilamı sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Gayrimenkul Uyuşmazlığı Hangi Aşamalardan Geçer?
Kısa cevap: Önce tapu kaydı ve üzerindeki şerh, beyan, irtifak ve rehin kayıtları okunur; talebin dayandığı hak belirlenir. Devir riski varsa tedbir şerhi istenir. Taşınmaz davalarında keşif çoğu zaman belirleyici adımdır.
Bu zincirde en sık yapılan hata, tapunun yalnızca mülkiyet hanesine bakılmasıdır. Oysa taşınmazın gerçek hukuki durumunu şerhler, beyanlar ve irtifak/rehin haneleri birlikte gösterir; bir taşınmaz üzerinde intifa hakkı varsa malikin kullanım yetkisi fiilen daralmış demektir. Alacağın icra yoluyla tahsili boyutu için Tuzla icra avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Mülkiyet, Sınırlı Ayni Hak ve Şahsi Hak Farkı
Kısa cevap: Mülkiyet en geniş yetkiyi verir; sınırlı ayni haklar (intifa, oturma, üst hakkı, kaynak hakkı, ipotek) tapuya tescil edilir ve kural olarak herkese karşı ileri sürülebilir; şahsi hak ise yalnızca sözleşmenin tarafına karşı ileri sürülebilir.
Bu ayrım pratik sonuç doğurur: taşınmaz el değiştirdiğinde tapuda tescilli bir intifa veya üst hakkı yeni malike karşı da varlığını sürdürür, oysa yalnızca sözleşmeye dayanan bir kullanım izni kural olarak sürmez. Bu nedenle bir yararlanma yetkisi kararlaştırılırken ilk soru şudur: bu hak tapuya tescil edilecek mi?
İrtifak Hakları: İntifa, Oturma, Üst Hakkı ve Kaynak Hakkı
Kısa cevap: Dördü de tapuya tescil ile kurulur ve resmî şekil şartına tâbidir. İntifa tam yararlanma, oturma yalnızca konut, üst hakkı yapı yapma veya mevcut yapıyı muhafaza, kaynak hakkı ise suyun alınması ve akıtılması yetkisi verir.
Üst hakkındaki otuz yıl eşiği çoğu zaman gözden kaçar: bu süreyi aşan üst hakkı sürekli nitelik kazanır ve tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir; bu kayıt, hakkın üzerinde ayrıca rehin kurulmasına imkân tanır. Oturma hakkının ise devredilemez ve mirasçılara geçmez olması, aile içi düzenlemelerde sonucu doğrudan etkiler; taşınmazın eşler arasındaki paylaşımı bakımından mal paylaşımı sayfamıza bakabilirsiniz.
Tapuda bir sınırlı ayni hak kurulurken izlenen yol
İpotek: Kurulması, Sınırları ve Terkini
Kısa cevap: İpotek, alacağı taşınmazla güvence altına alır. Taşınmazın borçlunun mülkiyetinde olması gerekmez; borç ödenmezse taşınmaz alacaklıya geçmez, icra yoluyla satılır. Alacak sona erince malik terkin isteyebilir.
Uygulamada en çok karıştırılan nokta, ödemesi biten bir kredinin ipoteğinin tapudan kendiliğinden silinmediğidir; terkin ayrı bir işlemdir. Süreli ipotekte ise kanun malike ek bir imkân tanır ve otuz günlük şerh süresine bağlar. Rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip boyutu için icra takibi, kazadan veya haksız fiilden doğan tazminat talepleri için Tuzla tazminat avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir: dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Görev bakımından taşınmaz davaları kural olarak asliye hukuk mahkemesinin, kat mülkiyetinden doğan bazı uyuşmazlıklar ise sulh hukuk mahkemesinin alanına girer. Tuzla’nın ayrı adliyesi bulunmadığından dosyalar İstanbul Anadolu Adliyesi‘nde görülür.
Dosyanız Değerlendirilirken Nelere Bakılır?
İlk başlık tapu kaydının bütünüdür: mülkiyet hanesinin yanında şerhler, beyanlar ve irtifak/rehin haneleri okunmuş mu, kayıt tarihçesi çıkarılmış mı.
İkincisi hakkın niteliğidir — elde edilmek istenen yetki tescil edilmiş bir ayni hak mı, yoksa yalnızca sözleşmede kalan bir izin mi.
Üçüncüsü şekil şartıdır: irtifak sözleşmesi resmî şekilde düzenlenmiş mi, tescil yapılmış mı.
Dördüncüsü süre ve bedeldir; üst hakkında süre otuz yılı aşıyor mu, sona ermede bedel kararlaştırılmış mı, oturma hakkında giderlerin kime ait olduğu yazılmış mı.
Beşincisi rehin kaydıdır: ipotek hâlâ duruyorsa alacak gerçekten sona ermiş mi, terkin talep edilmiş mi, süreli ipotekte otuz günlük şerh süresi geçmiş mi.
Alacak sona erince malik, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir (TMK m.883). Tapu kaydınızı ve taşınmaz uyuşmazlığınızı değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Gayrimenkul avukatı hangi davalara bakar?
Başlıcaları: tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, önalım, ecrimisil, el atmanın önlenmesi, sınırlı ayni haklara (intifa, oturma, üst hakkı, kaynak hakkı, geçit) ilişkin davalar, ipotek işleri, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları ve taşınmaz devrine ilişkin sözleşme davaları.
Gayrimenkul avukatı somut olarak ne yapar?
İşe tapu kaydının okunmasıyla başlar: mülkiyet, şerhler, beyanlar ve irtifak/rehin hanesi ayrı ayrı incelenir. Ardından talebin mülkiyete mi, sınırlı ayni hakka mı, şahsi hakka mı dayandığı belirlenir, dava türü ve mahkeme buna göre seçilir, gerekiyorsa tapuya tedbir şerhi istenir.
Gayrimenkul uyuşmazlığı hangi aşamalardan geçer?
Altı aşama: tapu kaydının incelenmesi, hakkın niteliğinin belirlenmesi, tedbir değerlendirmesi, varsa arabuluculuk, dava ve keşif, son olarak karar ve tapu işlemi. Taşınmaz davalarında keşif çoğu zaman belirleyici adımdır.
Sınırlı ayni hak ile şahsi hak arasındaki fark nedir?
Sınırlı ayni hak tapuya tescil edilir ve kural olarak herkese karşı ileri sürülebilir; şahsi hak ise yalnızca sözleşmenin tarafına karşı ileri sürülebilir. Bu nedenle bir yararlanma yetkisinin tescil mi edildiği, yoksa yalnızca sözleşmede mi kaldığı uyuşmazlığın seyrini değiştirir.
İntifa hakkı sahibi neler yapabilir?
Kanun yetkileri tek cümlede sayar: intifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir (TMK m.803/1). Buna karşılık bu yetkileri kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorundadır.
İntifa hakkı ne zaman sona erer?
Gerçek kişilerde hak sahibinin ölümüyle, tüzel kişilerde kararlaştırılan sürenin dolmasıyla sona erer; süre yoksa kişiliğin ortadan kalkmasıyla. Ayrıca tüzel kişilerin intifa hakkı, en çok yüz yıl devam edebilir (TMK m.797). Taşınmazda ayrıca tescilin terkini ile de sona erer (m.796).
İntifa hakkı tapuya tescil edilmemişse geçerli olur mu?
Kural tescildir: intifa hakkı, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur (TMK m.795/1). Yalnızca yasal intifa hakkı için bir istisna vardır: tescil edilmemiş olsa bile durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir; tescil edilmişse herkese karşı ileri sürülebilir.
Oturma (sükna) hakkı nedir, intifadan farkı nedir?
Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir (TMK m.823/1). İntifadan iki noktada ayrılır: kapsamı konutla sınırlıdır ve başkasına devredilemez, mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm yoksa intifa hükümleri oturma hakkına da uygulanır.
Oturma hakkı sahibi ailesiyle birlikte oturabilir mi?
Evet: hak sahibi, hakkın şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe, bina veya onun bir bölümünde ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir; binanın bir bölümü üzerinde hak sahibiyse ortaklaşa kullanmaya özgülenen yerlerden de yararlanabilir (TMK m.824).
Oturma hakkında bakım ve onarım giderleri kime ait?
Kullanım biçimine göre değişir. Hak binanın veya bölümün tamamından yararlanma yetkisi veriyorsa, muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenileme giderleri oturma hakkı sahibine aittir. Hak sahibi malik ile birlikte kullanıyorsa bu giderler malike ait olur (TMK m.825).
Üst hakkı nedir?
Bir taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir (TMK m.826/1). Aksi kararlaştırılmadıkça bu hak devredilebilir ve mirasçılara geçer.
Üst hakkı kaç yıl için kurulur, neden otuz yıl önemli?
Çünkü kanun süreyi niteliğe bağlamıştır: en az otuz yıl için kurulan üst hakkı, sürekli niteliktedir ve bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir (TMK m.826). Bu kayıt, hakkın üzerinde ayrıca ipotek kurulabilmesine imkân tanır.
Üst hakkı sona erince yapılar kime kalır?
Üst hakkı sona erince yapılar, arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur (TMK m.828/1). Bedel konusunda ise kural şudur: taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça, kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez (m.829/1). Bu nedenle bedel, sözleşmede baştan yazılmalıdır.
Resmî senetteki kayıtlar sonraki malikleri bağlar mı?
Üst hakkında kanun bunu açıkça belirtir: resmî senette yer alan, özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır (TMK m.827).
Kaynak hakkı ne işe yarar?
Başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, bu arazinin malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar (TMK m.837/1). Aksi kararlaştırılmadıkça başkasına devredilebilir ve mirasçıya geçer; bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl için kurulmuşsa taşınmaz olarak kaydedilebilir.
İrtifak hakkı sözleşmesi adi yazılı yapılabilir mi?
Hayır. İrtifak hakkının kurulmasına ilişkin sözleşmenin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmesine bağlıdır (TMK m.781) ve ayrıca kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır (m.780/1). Ayrıca yapma borçları, irtifaka başlı başına konu olamaz; ona ancak yan edim olarak bağlanabilir (m.779/2).
Borç ödenmezse ipotekli taşınmaz bankaya geçer mi?
Geçmez. Kanun bu sözleşmeyi geçersiz sayar: borcun ödenmemesi hâlinde rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükmü geçersizdir (TMK m.873/2). Alacaklının hakkı, alacağını rehinli taşınmazın satış bedelinden elde etmektir (m.873/1) — yani taşınmaz icra yoluyla satılır.
Borcum bitti ama tapuda ipotek görünüyor, ne yapmalıyım?
Terkin isteyebilirsiniz: alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir (TMK m.883/1). İpotek süreli kurulmuşsa ayrıca şu imkân vardır: sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde İİK m.150/c şerhi konulmazsa ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir (m.883/2).
Başkasının borcu için kendi taşınmazımı ipotek verebilir miyim?
Verebilirsiniz; kanun bunu açıkça mümkün kılar: ipoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez (TMK m.881/2). Bu durumda malik borçtan şahsen sorumlu değilse, alacaklının ödeme isteminin etkili olması hem borçluya hem malike yöneltilmesine bağlıdır (m.887).
İpotekte miktarın belli olmaması sorun olur mu?
Hayır, ama üst sınır yazılmalıdır: rehin miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulur; alacağın miktarının belli olmaması hâlinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir (TMK m.851). Uygulamada buna üst sınır (limit) ipoteği denir.
Bu davalar nerede görülür?
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir ve dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Görev bakımından taşınmaz davaları kural olarak asliye hukuk mahkemesinin, kat mülkiyetinden doğan bazı uyuşmazlıklar ise sulh hukuk mahkemesinin alanına girer. Tuzla’nın ayrı adliyesi bulunmadığından dosyalar Anadolu Adliyesi‘nde görülür.
Yazar Hakkında
Av. Burakhan Çalışkan, İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat olarak Kartal’daki bürosunda gayrimenkul dosyalarını takip etmektedir. Tuzla ve çevre ilçelerden gelen dosyalarda; tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, önalım ve ecrimisil davalarından intifa, oturma, üst hakkı gibi sınırlı ayni hakların kurulması ve terkinine, ipotek işlemlerinden rehnin paraya çevrilmesine kadar müvekkillerini temsil etmektedir. İletişim: 0 506 976 23 55 — Cevizli Mahallesi, Ulubey Sokak, No: 4A D: 46, Kartal/İstanbul.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.779-838 irtifaklar, m.850-887 taşınmaz rehni)
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.12 taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki)
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.150/c)
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — mevzuat.gov.tr
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — tkgm.gov.tr
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.
