Kısa cevap: Kira avukatının baktığı davalar geniştir: tahliye davaları, kira bedelinin tespiti, kira alacağı takibi, yan gider ve depozito uyuşmazlıkları, ayıp ve onarım talepleri, fesih bildirimi ve olağanüstü fesih tartışmaları. Süreç; sözleşmenin okunması, bildirim, arabuluculuk, dava veya icra takibi, yargılama ve icra aşamalarından geçer.
Bu sayfada önce kira avukatının hangi davalara baktığını ve sürecin nasıl işlediğini ele alıyor, ardından uygulamada en çok hata yapılan üç başlığa iniyoruz: kira bedeli ve yan giderlerin paylaşımı, fesih bildirim süreleri ve ürün (hasılat) kirası.
Tuzla’dan gelen dosyalarda hem kiracı hem kiraya veren tarafında çalışıyoruz: sözleşmenin türünün belirlenmesinden bildirimin doğru zamanda yapılmasına, tahliye davasından kira alacağının tahsiline kadar.
Kanun fesih dönemlerinin hesabında sözleşmenin başlangıç tarihini esas alır ve süreye uyulmayan bildirimi bir sonraki döneme erteler (TBK m.328). Sözleşmenizdeki süre yapısını değerlendirmek için iletişime geçebilirsiniz.
Kira Avukatı Ne Yapar, Hangi Davalara Bakar?
Kısa cevap: Çalışma üç eksende yürür — sözleşmenin ve süre yapısının çıkarılması, talebe uygun bildirim veya ihtarın hazırlanması ve dava ya da icra takibinin yürütülmesi. Hem kiracı hem kiraya veren tarafında aynı yapı geçerlidir.
Tahliye tarafında kiracı tahliyesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve tahliye taahhüdü, bedel tarafında kira tespit davası sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Kira Uyuşmazlığı Hangi Aşamalardan Geçer?
Kısa cevap: Önce sözleşme okunur ve türü belirlenir; talep karşı tarafa bildirim veya ihtarla yöneltilir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Ardından sulh hukuk mahkemesinde dava veya icra dairesinde takip gelir.
Bu zincirde en sık yapılan hata, bildirimin zamanıdır: içerik doğru olsa bile dönem kaçırıldığında sonuç bir sonraki döneme kayar. İkinci sık hata, kiraya veren tarafında yan giderlerin sözleşmede düzenlenmemiş olmasıdır. Kira alacağının icra yoluyla tahsili için Tuzla icra avukatı, kiraya veren tarafındaki haklar için ev sahibi hakları sayfamıza bakabilirsiniz.
Kira Bedeli ve Yan Giderler: Kim, Neyi, Ne Zaman Öder?
Kısa cevap: Kiraya veren, kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurmakla yükümlüdür ve zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere kural olarak kiraya veren katlanır. Kiracı ise kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda öder.
Uygulamada en çok tartışılan nokta budur: vergi ve zorunlu sigorta bakımından kanunun kuralı kiraya verenin yükümlülüğüdür; bu yükün kiracıya geçmesi ancak sözleşmede açıkça kararlaştırılmışsa gündeme gelir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ayrıca, kiralananın kullanıma elverişli bulundurulması borcunun kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği unutulmamalıdır.
Sözleşme Sona Ererken: Fesih Bildirim Süreleri
Kısa cevap: Belirli süreli sözleşme süre sonunda kendiliğinden sona erer; açık anlaşma olmaksızın sürdürülürse belirsiz süreliye dönüşür. Taşınmazda kural, altı aylık dönem sonu için üç aylık bildirimdir. Süreye uyulmazsa bildirim bir sonraki döneme kayar.
Fesih bildirimi yapılırken izlenen yol
Olağanüstü Fesih: Önemli Sebep ve Kiracının İflası
Kısa cevap: Kira ilişkisi çekilmez hâle gelmişse, taraflardan her biri yasal bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir ve parasal sonuçları hâkim belirler. Kiracının iflasında ise kiraya veren önce güvence ister, verilmezse süre beklemeden feshedebilir.
Ürün (Hasılat) Kirası Konut Kirasından Nasıl Ayrılır?
Kısa cevap: Ürün kirası, yalnızca kullanmayı değil ürünlerin devşirilmesini de kapsar. Bedel, ürünün bir oranı olarak kararlaştırılabilir. Doğal afette orantılı indirim istenebilir; belirsiz sürede bildirim süresi en az altı aydır ve kiracının iflası sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirir.
Tuzla’da sanayi ve lojistik alanlarının yanında tarımsal nitelikli taşınmazlar da bulunduğundan, bir sözleşmenin adi kira mı yoksa ürün kirası mı olduğu zaman zaman tartışma konusu olur. Ayrım pratik sonuç doğurur: bildirim süresi, indirim hakkı ve iflasın etkisi iki türde farklıdır. Taşınmazın mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklar için Tuzla gayrimenkul avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk
Kira ilişkisinden doğan tahliye, kira bedelinin tespiti ve alacak davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür; yetkili mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yerdir. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanır; ilamsız icra yoluyla tahliye bu kapsamın dışındadır. Tuzla’nın ayrı adliyesi bulunmadığından dosyalar İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Dosyanız Değerlendirilirken Nelere Bakılır?
İlk başlık sözleşmenin türüdür: konut ve çatılı işyeri kirası mı, genel hükümlere tabi bir kira mı, yoksa ürün kirası mı — emredici hükümler buna göre devreye girer.
İkincisi süre yapısıdır; sözleşme belirli süreli mi, süre sonunda açık anlaşma olmaksızın sürdürüldüğü için belirsiz süreliye mi dönüşmüş.
Üçüncüsü yan gider maddeleridir: vergi, zorunlu sigorta ve kullanım giderleri sözleşmede açıkça düzenlenmiş mi, düzenlenmemişse kanunun kuralı uygulanacak.
Dördüncüsü bildirimin tarihi ve şeklidir; bildirim hangi döneme denk gelmiş, tebliğ edilebilir bir yolla yapılmış mı, tarihi belgelenebiliyor mu.
Beşincisi olağanüstü sebeplerdir: ilişkiyi çekilmez hâle getiren bir gelişme var mı, kiracının iflası söz konusuysa güvence istenmiş ve süre verilmiş mi.
Zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere aksi kararlaştırılmamışsa kiraya veren katlanır (TBK m.302). Sözleşmenizi ve kira uyuşmazlığınızı değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira avukatı hangi davalara bakar?
Başlıcaları: tahliye davaları (ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar), kira bedelinin tespiti, kira alacağı takibi ve tahliye talepli takip, yan gider ve depozito uyuşmazlıkları, ayıp ve onarım talepleri, fesih bildirimi ve olağanüstü fesih uyuşmazlıkları ile ürün (hasılat) kirasına özgü davalar.
Kira avukatı somut olarak ne yapar?
Önce sözleşmeyi okur: türü, süresi, bedel ve yan gider maddeleri, fesih kayıtları çıkarılır. Ardından talebe uygun bildirim veya ihtar hazırlanır, arabuluculuk aşaması yürütülür, gerekiyorsa tahliye veya tespit davası açılır ya da kira alacağı için icra takibi başlatılır.
Kira uyuşmazlığı hangi aşamalardan geçer?
Altı aşama: sözleşmenin okunması, bildirim ve ihtar, arabuluculuk, dava veya icra takibi, yargılama, son olarak karar ve icra. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliye bunun dışında tutulmuştur.
Kiralananın kullanıma elverişli olmaması hâlinde ne olur?
Kanun bunu kiraya verenin borcu olarak düzenler: kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m.301/1). Bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez.
Emlak vergisi ve zorunlu sigortayı kim öder?
Kural kiraya verendedir: kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır (TBK m.302). Bu yüklerin kiracıya geçmesi, ancak sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olmasına bağlıdır.
Kira bedeli ne zaman ödenir?
Aksine sözleşme ve yerel âdet yoksa kanunun kuralı şudur: kiracı, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür (TBK m.314). Uygulamada sözleşmeyle ayın başında ödeme kararlaştırılması yaygındır ve bu geçerlidir.
Belirli süreli sözleşme süre bitince kendiliğinden sona erer mi?
Kural olarak evet: açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer (TBK m.327/1). Ancak taraflar açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse sözleşme belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında uzamaya ilişkin özel hükümler ayrıca uygulanır.
Belirsiz süreli kirada fesih bildirim süresi nedir?
Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında kural açıktır: taraflardan her biri sözleşmeyi yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir (TBK m.329).
Fesih dönemi nasıl hesaplanır?
Kanun ölçütü tek cümlede verir: fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır (TBK m.328/2). Bu nedenle sözleşmenin başlangıç tarihi, bildirimin hangi döneme denk geldiğini belirleyen temel veridir.
Fesih bildirim süresine uymazsam fesih geçersiz mi olur?
Hayır, ertelenir: sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur (TBK m.328/3). Yani bildirim boşa gitmez, sonucunu bir sonraki dönemde doğurur.
Taşınır kiralarında fesih nasıl yapılır?
Genel kural çok kısadır: taraflardan her biri taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir (TBK m.330/1). Kiraya verenin mesleki faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının özel kullanımına yarayan taşınırlarda ise kiracı için üç aylık dönem sonu, en az bir ay önceden bildirim kuralı geçerlidir.
Kira ilişkisi çekilmez hâle geldiyse süre beklemek zorunda mıyım?
Olağanüstü fesih yolu vardır: taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir (TBK m.331/1). Bu hâlde hâkim, bildirimin parasal sonuçlarını karara bağlar.
Kiracı iflas ederse kiraya veren ne yapabilir?
Üç adım öngörülmüştür: kiraya veren işleyecek kira bedelleri için güvence verilmesini isteyebilir; bunun için kiracı ve iflas masasına yazılı olarak uygun bir süre verir; bu süre içinde kendisine güvence verilmezse sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilir (TBK m.332).
Ürün (hasılat) kirası nedir?
Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir (TBK m.357/1). Adi kiradan ayrılan yönü, yalnızca kullanma değil ürün devşirme yetkisini de kapsamasıdır.
Ürüne katılmalı kira ne demek?
Kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Kanun bir de tamamlayıcı kural koyar: bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir (TBK m.357/2-3).
Doğal afet nedeniyle verim düşerse kira indirilir mi?
İndirilebilir: tarımsal bir taşınmazın her zamanki verimi, olağanüstü felaket veya doğal olaylar yüzünden önemli ölçüde azalırsa kiracı, kira bedelinden orantılı bir miktarın indirilmesini isteyebilir (TBK m.363/1). Bu haktan başlangıçta feragat ise ancak bedel belirlenirken olasılık göz önünde tutulmuşsa veya zarar sigorta ile karşılanmışsa geçerlidir.
Ürün kirasında kiracının işletme borcu nedir?
Kiracı, kiralananı özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletmekle, özellikle ürün vermeye elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür (TBK m.364/1). Ayrıca kiraya verenin izni olmaksızın, kira süresinin bitiminden sonra etkisi görülebilecek biçimde işletme usulünü değiştiremez.
Ürün kirasında fesih bildirim süresi ne kadar?
Belirsiz süreli sözleşmede süre sözleşme veya yerel âdetle belirlenmemişse, en az altı aylık bir bildirim süresine uyulması gerekir. Tarımsal taşınmazlara ilişkin ürün kiralarında bildirim, yerel âdetçe uygulanan bahar veya güz mevsimleri için; diğer ürün kiralarında herhangi bir zaman için yapılabilir (TBK m.368).
Ürün kirasında kiracının iflası sözleşmeyi sona erdirir mi?
Adi kiradan farklı bir kural vardır: kiracının iflası hâlinde sözleşme, iflasın açıldığı anda, kendiliğinden sona erer. Ancak kiraya veren, işlemekte olan kira ve tutanağa geçirilen eşya için yeterli güvence verildiği takdirde sözleşmeyi kira yılının sonuna kadar sürdürmekle yükümlüdür (TBK m.370).
Kira uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanır; arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışında tutulmuştur.
Bu davalar nerede görülür?
Kira ilişkisinden doğan tahliye, tespit ve alacak davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür; kira alacağının tahsili ise icra dairesinde yürütülür. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Tuzla’nın ayrı adliyesi bulunmadığından dosyalar Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Yazar Hakkında
Av. Burakhan Çalışkan, İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat olarak Kartal’daki bürosunda kira hukuku dosyalarını takip etmektedir. Tuzla ve çevre ilçelerden gelen dosyalarda; tahliye ve kira tespit davalarından yan gider ve depozito uyuşmazlıklarına, fesih bildirimlerinin hazırlanmasından kira alacağının icra yoluyla tahsiline kadar hem kiracı hem kiraya veren tarafında müvekkillerini temsil etmektedir. İletişim: 0 506 976 23 55 — Cevizli Mahallesi, Ulubey Sokak, No: 4A D: 46, Kartal/İstanbul.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.299-356 kira, m.357-378 ürün kirası)
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — mevzuat.gov.tr (dava şartı arabuluculuk)
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.4 görev, m.12 yetki)
- 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.269 ve devamı)
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.
