Kısa cevap: Şile gayrimenkul avukatı; tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, önalım, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarını yürütür. İlçede sık karşılaşılan başlık ise tapusuz taşınmazlardır: kanun, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı yirmi yıl boyunca davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla elinde bulunduran kişiye tescil isteme hakkı tanır (TMK m.713).
Şile’de taşınmaz uyuşmazlıkları çoğu zaman şehir merkezindekilerden farklı bir zeminde başlar: kadastro görmüş ama fiilî kullanımla örtüşmeyen parseller, yıllardır aynı ailenin işlediği tapusuz araziler, sınırı dereye veya yola göre belirlenmiş bahçeler. Bu dosyalarda tartışma tapu kaydının içeriğinden çok, mülkiyetin nasıl kazanıldığı üzerinde yürür.
Aşağıda önce gayrimenkul avukatının hangi davalara baktığını ve uyuşmazlığın nasıl yürüdüğünü ele alıyoruz. Ardından diğer sayfalarımızda ayrıntılı işlenmeyen bir alana iniyoruz: taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, olağan ve olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı, tescil davası ve sahipsiz yerler. Taşınmazın terekeye girmesi hâlinde miras sayfamıza bakabilirsiniz.
Tescil istemi ilan edilir ve son ilândan başlayarak üç ay içinde itiraz edilmezse ya da itiraz yerinde görülmezse hâkim tescile karar verir (TMK m.713). Dosyanızı değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Gayrimenkul Avukatı Hangi Davalara Bakar?
Kısa cevap: Tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, önalım, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil; ayrıca tapusuz taşınmazın tescili, kazandırıcı zamanaşımı ve sınır uyuşmazlıkları.
Alt satırlardaki başlıklar kırsal ve kıyı ilçelerinde, merkez ilçelere göre çok daha sık gündeme gelir. Bu nedenle Şile dosyalarında ilk iş, taşınmazın kayıt durumunu ve niteliğini netleştirmektir.
Taşınmaz Uyuşmazlığı Nasıl Yürür?
Kısa cevap: Kayıt incelemesi, zemin tespiti, hakkın nasıl kazanıldığının analizi, süre değerlendirmesi, dava, ilan, keşif ve bilirkişi, ardından tescil.
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; Şile Adliyesi’ndeki birimler için Şile Adliyesi rehberimize bakabilirsiniz.
Taşınmaz Mülkiyeti Nasıl Kazanılır?
Kısa cevap: Kural tescildir; miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal ve kamulaştırmada mülkiyet tescilden önce kazanılır. Devir sözleşmeleri resmî şekle tâbidir; tapusuz taşınmaz işgalle kazanılamaz.
Kazandırıcı Zamanaşımı: On Yıl ve Yirmi Yıl
Kısa cevap: Tapuda yazılı ama sebebi geçersiz kişi on yıl iyiniyetli zilyetlikle korunur (m.712). Tapusuz taşınmazda yirmi yıllık malik sıfatıyla zilyetlik tescil hakkı verir (m.713); dava Hazineye karşı açılır, ilan ve üç aylık itiraz süreci işler.
Tapusuz taşınmaz nasıl tescil edilir?
Sahipsiz Yerler ve Tescili İsteme Hakkı
Kısa cevap: Sahipsiz yerler ve yararı kamuya ait mallar Devletin hüküm ve tasarrufundadır; tarıma elverişli olmayan yerler özel mülkiyete konu olamaz. Devirden kaçınan malike karşı hükmen tescil istenebilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Görev bakımından tapu iptali ve tescil ile tescil davaları asliye hukuk mahkemesinde, ortaklığın giderilmesi ise sulh hukuk mahkemesinde görülür. Şile Adliyesi’nde her iki mahkeme de bulunduğundan Şile’deki taşınmazlara ilişkin dosyalar ilçede yürütülebilir; bunun dışındaki hâllerde Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi gündeme gelir.
Dosyanız Değerlendirilirken Nelere Bakılır?
İlk olarak kayıt durumu: taşınmaz tapuda kayıtlı mı, kadastro görmüş mü.
İkincisi nitelik: yer orman, mera veya kıyı gibi tescile kapalı bir alan mı.
Üçüncüsü zilyetlik: kullanım kaç yıldır sürüyor, kesintiye uğramış mı.
Dördüncüsü sıfat: kullanım malik sıfatıyla mı, yoksa kira gibi bir ilişkiye mi dayanıyor.
Beşincisi deliller: vergi kaydı, tanık ve zemin verileri zilyetliği destekliyor mu.
Olağanüstü zamanaşımı, taşınmazın yirmi yıl boyunca malik sıfatıyla ve aralıksız zilyetlikte bulundurulmasını arar (TMK m.713/1). Dosyanızı değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Şile gayrimenkul avukatı hangi davalara bakar?
Tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, önalım, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarını yürütür. Tapusuz taşınmazların zilyetlikle tescili ile sınır ve kadastro uyuşmazlıkları da bu kapsamdadır.
Taşınmaz uyuşmazlığı nasıl yürür?
Tapu kaydı ve kadastro paftası incelenir, zeminde fiilî durum tespit edilir ve hakkın nasıl kazanıldığı değerlendirilir. Dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır; keşif ve bilirkişi incelemesinin ardından karar tapuya tescil edilir.
Taşınmaz mülkiyeti nasıl kazanılır?
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması kural olarak tescille olur (TMK m.705/1). Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal ve kamulaştırma hâllerinde ise mülkiyet tescilden önce kazanılır.
Tescilsiz kazanmada tapuya gerek yok mu?
Mülkiyet tescilden önce kazanılsa da, malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır (m.705/2).
Taşınmaz satışı için resmî şekil zorunlu mu?
Evet. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır (m.706/1).
Tapusuz taşınmaz işgalle kazanılabilir mi?
Hayır. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz; kayıtlı taşınmazda ise işgalle kazanma, kaydın malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır (m.707).
Denizin veya derenin doldurduğu yerler kimin olur?
Birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur (m.708/1).
Arazimden kopan toprağı geri alabilir miyim?
Toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları durumu öğrendiği tarihten başlayarak bir ve her hâlde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir (m.708/3).
Arazi kayması sınırı değiştirir mi?
Kural olarak arazi kayması sınır değişikliğini gerektirmez (m.709/1). Ancak bu ilke, yetkili makamlarca heyelân bölgesi olduğu belirlenen yörelerde uygulanmaz (m.710/1).
Sınır gerçeği yansıtmıyorsa ne yapılır?
Sınır, arazi kayması sebebiyle gerçeği yansıtmıyorsa ilgili taşınmaz maliki sınırın yeniden belirlenmesini isteyebilir; fazlalık ve eksiklikler denkleştirilir (m.711).
Olağan kazandırıcı zamanaşımı nedir?
Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, bu yolla kazandığı mülkiyet hakkına itiraz edilemez (m.712).
Tapusuz taşınmaz kaç yılda kazanılır?
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir (m.713/1).
Maliki belli olmayan taşınmaz için de dava açılabilir mi?
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı taşınmazın zilyedi de tescil isteyebilir (m.713/2).
Tescil davası kime karşı açılır?
Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır (m.713/3).
Tescil davasında ilan nasıl yapılır?
13/10/2022 tarihli 7418 sayılı Kanunla değiştirilen hükme göre davanın konusu, mahkemece bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur (m.713/4).
İlandan sonra ne kadar beklenir?
Son ilândan başlayarak üç ay içinde koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa hâkim tescile karar verir (m.713/5).
Mülkiyet ne zaman kazanılmış sayılır?
Mülkiyet, kanunun aradığı yirmi yıllık zilyetlik koşullarının gerçekleştiği anda kazanılmış olur; mahkeme kararı bu durumu tespit eder (m.713/5).
İtiraz edenler kendi adlarına tescil isteyebilir mi?
Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler (m.713/6).
Tescil kararında neler yer alır?
Kararda tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi eklenir (m.713/7).
Zamanaşımı süresi nasıl hesaplanır?
Kazandırıcı zamanaşımı sürelerinin hesaplanmasında, kesilmesinde ve durmasında Borçlar Kanununun zamanaşımına ilişkin hükümleri kıyas yoluyla uygulanır (m.714).
Her tapusuz yer zilyetlikle kazanılabilir mi?
Hayır. Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır; yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar ve buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz (m.715).
Satıcı tapuda devirden kaçınırsa ne yapılır?
Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanarak tescili istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması hâlinde hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir (m.716/1).
Mirasla gelen taşınmazda tescil nasıl yapılır?
Mülkiyeti işgal, miras, kamulaştırma, cebrî icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir (m.716/2).
Şile’de taşınmaz davaları nerede görülür?
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki kuralı gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Şile Adliyesi’nde asliye hukuk ve sulh hukuk mahkemeleri bulunduğundan Şile’deki taşınmazlara ilişkin dosyalar ilçede yürütülebilir.
Yazar Hakkında
Av. Burakhan Çalışkan, İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat olarak Kartal’daki bürosunda gayrimenkul hukuku dosyalarını takip etmektedir. Şile, Ağva ve çevre köylerden gelen dosyalarda; tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi ve önalım davalarının yanı sıra tapusuz taşınmazların zilyetlikle tescili ile sınır ve kadastro uyuşmazlıklarını yürütmektedir. İletişim: 0 506 976 23 55 — Cevizli Mahallesi, Ulubey Sokak, No: 4A D: 46, Kartal/İstanbul.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.704-716)
- 13/10/2022 tarihli 7418 sayılı Kanun m.28 — TMK m.713/4’te ilanın internet haber sitesinde de yapılması
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu — mevzuat.gov.tr (taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki)
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.
