Kısa cevap: Gayrimenkul avukatı; tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, önalım, el atmanın önlenmesi, ecrimisil ve kamulaştırma dosyalarını yürütür. Üç kural her dosyada belirleyicidir: taşınmaz devri ancak resmî şekilde geçerlidir (TMK m.706); tapudaki tescile iyiniyetle dayanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (m.1023); ve önalımda süre bildirimden üç ay, satıştan bir yıldır (m.733).
Taşınmaz davalarında kaybın en yaygın sebebi, üçüncü kişiye devirdir. Uyuşmazlık sürerken tapuya tedbir şerhi konulmamışsa, kaydı iyiniyetle devralan kişinin kazanımı korunur ve dava kazanılsa bile taşınmaz geri alınamaz.
Bu sayfa Ataşehir’den gelen dosyalar için alanın tamamını ele alıyor: hangi davalar açılır, tapu sicili nasıl işler, önalım nasıl kullanılır, ortaklık nasıl giderilir ve hangi süreler geçerlidir.
Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). İlk adımı doğru atmak için iletişime geçebilirsiniz.
Gayrimenkul Avukatı Hangi Davalara Bakar?
Kısa cevap: Taşınmaz hukuku dört öbekte toplanır: mülkiyete ilişkin davalar (tapu iptali, tescil, istihkak), birlikte mülkiyet uyuşmazlıkları (ortaklığın giderilmesi, önalım), kullanıma ilişkin talepler (el atmanın önlenmesi, ecrimisil) ve idareyle ilişkili işler (kamulaştırma, kamulaştırmasız el atma, tapu sicilinden doğan zarar).
Bu başlıkların bir kısmı başka alanlarla iç içedir: terekedeki taşınmazlar miras hukukunu, kiralanan taşınmazlar kira hukukunu ilgilendirir. Genel bir bakış için taşınmaz uyuşmazlıklarında yol haritası yazımıza bakabilirsiniz.
Tapu Sicilinin İşleyişi
Kısa cevap: Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tescille kazanılır (TMK m.705) ve devir sözleşmeleri resmî şekle tâbidir (m.706). Tapudaki tescile iyiniyetle dayanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (m.1023); ancak yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişi bu tescile dayanamaz (m.1024).
Bu dört kural, tapu iptali davalarının kaderini birlikte belirler. Yolsuz bir tescil bulunsa dahi, taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişiye geçmişse iptal talebi sonuçsuz kalabilir; bu nedenle dava açılırken ilk iş tedbir kararının tapuya şerh edilmesidir. Ayrıntılar için Ataşehir tapu iptali ve tescil sayfamıza bakabilirsiniz.
Ortaklığın Giderilmesi
Paylı ya da elbirliği mülkiyetindeki taşınmazlarda paydaşlar anlaşamadığında başvurulan yol, ortaklığın giderilmesidir. Kanun paydaşı ortaklıkta kalmaya zorlamaz.
Terekedeki taşınmazlarda paylaşma miras hukuku kurallarına göre yürür; mirasçılardan her biri belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasını sulh mahkemesinden isteyebilir (m.642). Bkz. Ataşehir miras avukatı.
Önalım Hakkı ve 2025 Değişikliği
Kısa cevap: Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (TMK m.732). Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır ve süre bildirimden üç ay, satıştan bir yıldır.
Bu maddede 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun’la iki önemli değişiklik yapılmıştır. Birincisi kapsam daralmasıdır: 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. İkincisi usule ilişkindir: hâkim payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirler ve bedel kesin süre içinde nakden yatırılmazsa tescile karar verilemez. Bu ikinci kural, davayı açmakla yetinip bedeli hazır etmeyen hak sahipleri bakımından ciddi bir risk doğurur.
Taşınmaz uyuşmazlığında izlenecek yol
Zilyetlik, Tescil ve Taşkın Yapı
Tapusuz taşınmazlar ve sınır aşımları kendi özel kurallarına tâbidir. Her ikisinde de belirleyici olan süre ve iyiniyettir.
Kullanım ve Tazminat Talepleri
Taşınmaza haksız müdahale hâlinde malik iki ayrı talepte bulunabilir: el atmanın önlenmesi (müdahalenin durdurulması) ve ecrimisil (geçmiş kullanım karşılığı tazminat). Kanun her iki yolu da açıkça tanır: malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir (TMK m.683).
Ecrimisil talebinin koşulları ayrıca değerlendirilir; ayrıntılar için Ataşehir ecrimisil davası sayfamıza bakabilirsiniz. Taşınmaz kiraya verilmişse uyuşmazlık kira hukuku kurallarına göre çözülür; bkz. Ataşehir kira avukatı. İdarenin fiilî el atması söz konusuysa süreç farklı bir zemine oturur; bkz. kamulaştırmasız el atma davası.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Asliye hukuk mahkemesi: tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi, ecrimisil, önalım, kazandırıcı zamanaşımıyla tescil. Sulh hukuk mahkemesi: ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyetinden doğan bazı uyuşmazlıklar. Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlara ilişkin davalar ise tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (TMK m.1007).
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Ataşehir’in ayrı adliyesi bulunmadığından dosyalar Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi‘nde görülür.
Dosyanız Değerlendirilirken Nelere Bakılır?
İlk başlık tapu kaydı ve işlem dosyasıdır: devir hangi tarihte ve hangi bedelle yapılmış, vekâletname var mı ve kapsamı ne, kayıtta şerh, beyan veya haciz bulunuyor mu. İkincisi zilyetliktir — taşınmazı fiilen kim kullanıyor, ne zamandan beri ve bu kullanıma itiraz edilmiş mi.
Üçüncüsü üçüncü kişilerin konumudur: taşınmaz devredilmiş mi, devralan iyiniyetli sayılabilir mi, tedbir şerhi zamanında konulmuş mu. Dördüncüsü ise takvimdir; önalımda üç ay ve bir yıl, taşkın yapıda on beş gün, olağanüstü zamanaşımında yirmi yıl gibi süreler hak düşürücüdür.
2025 değişikliğiyle hâkim rayiç bedeli gecikmeksizin belirliyor ve bedel süresinde yatırılmazsa dava sonuçsuz kalıyor (TMK m.734/2). Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Gayrimenkul avukatı hangi davalara bakar?
Taşınmaz uyuşmazlıkları birkaç ana başlıkta toplanır: tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, önalım (şufa), el atmanın önlenmesi ve ecrimisil, kazandırıcı zamanaşımıyla tescil, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar, kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları ve tapu sicilinden doğan zararlar nedeniyle Devlete karşı açılan davalar.
Taşınmaz satışı için noterde sözleşme yeterli mi?
Hayır. Kanun açıktır: taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır (TMK m.706). Resmî şekil, tapu müdürlüğünde yapılan devir işlemidir. Noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise mülkiyeti geçirmez; yalnızca kişisel bir hak doğurur ve tapuya şerh edilirse sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir.
Tapuda malik görünmeyen biri mülkiyet kazanabilir mi?
Bazı hâllerde evet. Kanun, miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma ve kanunda öngörülen diğer hâllerde mülkiyetin tescilden önce kazanıldığını kabul eder. Ancak bu hâllerde bile malikin tasarruf işlemi yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır (TMK m.705).
Tapudaki kayda güvenerek satın aldım, hakkım korunur mu?
Kural olarak evet: tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (TMK m.1023). Ancak koruma iyiniyete bağlıdır: bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz (m.1024). Bu nedenle satın almadan önce tapu kaydındaki şerh ve beyanların incelenmesi belirleyicidir.
Tapu müdürlüğünün hatasından doğan zararı kim karşılar?
Kanun bunu Devlete yükler: tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur ve Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Bu sorumluluğa ilişkin davalar tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür (TMK m.1007).
Hisseli taşınmazda diğer paydaş payını sattı, ne yapabilirim?
Önalım (şufa) hakkınız doğar: paylı mülkiyette bir paydaşın payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar bu hakkı kullanabilir (TMK m.732). Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (m.734). Satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir.
Önalım hakkı için ne kadar sürem var?
Süre iki aşamalıdır ve hak düşürücüdür: önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer (TMK m.733). Noter bildirimi yapılmamışsa üç aylık süre işlemez; ancak bir yıllık azami süre her hâlde işler.
Her satışta önalım kullanılabilir mi?
Hayır ve bu kural yakın zamanda genişletildi. 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun’un 35. maddesiyle değişik hükme göre; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m.733/1). Yani icra yoluyla yapılan satışlarda paydaşın önalım hakkı bulunmaz.
Önalım davasında bedeli ne zaman yatırmam gerekir?
Bu usul de 7571 sayılı Kanun’un 36. maddesiyle yeniden düzenlendi: dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir ve önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez (m.734/2). Yatırılan bedel, hüküm kesinleşince nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.
Ortak taşınmazı paylaşmak istiyorum ama diğerleri istemiyor
Paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü yoksa paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.698). Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleşir; biçimde uyuşma sağlanamazsa paydaşlardan birinin istemiyle hâkim karar verir (m.699). Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî işlemle en çok on yıl sınırlandırılabilir.
Taşınmazımı başkası kullanıyor, ne yapabilirim?
İki talep birlikte ileri sürülür. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir (TMK m.683). Geçmişe dönük kullanım karşılığı için ise ayrıca ecrimisil talep edilir.
Uzun süredir kullandığım tapusuz yeri adıma tescil ettirebilir miyim?
Koşulları ağırdır. Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi tescil isteyebilir (TMK m.713/1). Dava Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine karşı açılır; davanın konusu bir gazete ve bir internet haber sitesinde ve taşınmazın bulunduğu yerde en az üç defa ilân edilir ve son ilândan başlayarak üç ay içinde itiraz edilmezse tescile karar verilir.
Komşu yapısı benim arsama taştı, ne olur?
Kanun burada bir on beş günlük itiraz süresi öngörür. Taşkın kısım için irtifak hakkı yoksa; zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak on beş gün içinde itiraz etmediği ve durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kimse uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için irtifak hakkı kurulmasını veya o arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir (TMK m.725).
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli?
Sözleşme taşınmaz mülkiyetinin devrini içerdiğinden resmî şekilde düzenlenmelidir (TMK m.706). Arsa sahibi bakımından iki koruma kritiktir: sözleşmeden doğan hakların tapuya şerhi ve arsa paylarının inşaat seviyesine bağlı kademeli devri. Şerh yoksa, yüklenicinin devrettiği payları iyiniyetle devralan üçüncü kişilerin kazanımı korunabilir.
Bu davalar hangi mahkemede görülür?
Görev talebe göre değişir. Tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi, ecrimisil ve önalım davaları asliye hukuk mahkemesinde; ortaklığın giderilmesi ve kat mülkiyetinden doğan bazı uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Ataşehir’in ayrı adliyesi bulunmadığından dosyalar Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Dosya değerlendirilirken nelere bakılır?
Dört başlık: tapu kaydı ve işlem dosyası (devir tarihi, bedel, vekâletname, şerhler), zilyetlik durumu (kim kullanıyor, ne zamandan beri, itiraz edilmiş mi), üçüncü kişilerin konumu (iyiniyetli kazanım var mı, tedbir şerhi konulmuş mu) ve takvim (önalımda üç ay ve bir yıl, taşkın yapıda on beş gün, zilyetlikte yirmi yıl).
Yazar Hakkında
Av. Burakhan Çalışkan, İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat olarak Kartal’daki bürosunda gayrimenkul hukuku dosyalarını takip etmektedir. Ataşehir ve çevre ilçelerdeki taşınmazlara ilişkin işlerde; tapu iptali ve tescil davalarından ortaklığın giderilmesine, önalım ve ecrimisil taleplerinden kat karşılığı inşaat sözleşmelerine kadar sürecin bütün aşamalarında müvekkillerini temsil etmektedir. İletişim: 0 506 976 23 55 — Cevizli Mahallesi, Ulubey Sokak, No: 4A D: 46, Kartal/İstanbul.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.683, 698-699, 705-706, 713, 725, 732-735, 1007, 1023-1024)
- 7571 sayılı Kanun (24/12/2025) — TMK m.733 ve m.734 değişiklikleri
- 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu — mevzuat.gov.tr
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — mevzuat.gov.tr
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — tkgm.gov.tr
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.
