Kısa cevap: Adalar gayrimenkul avukatı; tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil, önalım ve kamu kısıtlamalarına ilişkin uyuşmazlıkları yürütür. Arazinin altında ya da üstünde yapı yapma yetkisi verilecekse devreye üst hakkı girer: taşınmaz maliki üçüncü kişi lehine bu yetkiyi veren bir irtifak hakkı kurabilir ve en az otuz yıl için kurulan üst hakkı sürekli sayılır (TMK m.826).
Adalar’da arazi sınırlı, yapılaşma ise sıkı kurallara bağlıdır. Mülkiyeti devretmeden yapı yapma ya da mevcut bir yapıyı elde tutma ihtiyacı doğduğunda kanun ayrı bir araç sunar: üst hakkı. Bu hak kira gibi kişisel bir ilişki değil, tapuya tescil edilen aynî bir haktır; koşulları varsa kütükte ayrı bir taşınmaz olarak bile kaydedilebilir.
Sayfanın ilk yarısında gayrimenkul avukatının hangi işleri üstlendiğini ve uyuşmazlığın hangi sırayla yürüdüğünü anlatıyoruz. İkinci yarıda diğer ilçe sayfalarımızda işlemediğimiz bir başlığa giriyoruz: üst hakkının kurulması, sona ermesinin sonuçları ve süre, devir ve güvence kuralları. Kira ilişkisi için kira, miras yoluyla geçen taşınmazlar için miras sayfamıza bakabilirsiniz.
En az otuz yıl için kurulan üst hakkı sürekli niteliktedir ve tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir (TMK m.826/3); daha kısa süreli kurgular bu imkânı kapatır. Dosyanızı değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Adalar’da Gayrimenkul Avukatı Hangi İşleri Üstlenir?
Kısa cevap: Tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil, önalım, kamu kısıtlamaları ve alım–satım denetimi; arazi üzerinde yapı yetkisi söz konusuysa ayrıca üst hakkının kurulması, bağımsız kaydı ve sona ermesi.
Tablonun son satırları yalnız üst hakkı kurgusuna aittir. Burada ilk soru, hakkın kaç yıl için kurulacağıdır; çünkü süre, hakkın tapuda nasıl görüneceğini de belirler.
Taşınmaz Uyuşmazlığı Hangi Sırayla Yürür?
Kısa cevap: Kayıt incelemesi, zeminin karşılaştırılması, imar durumunun istenmesi, hak sahiplerinin çıkarılması, belge toplanması, yazılı istem, dava ve tedbir, son olarak kesinleşen kararın tescili.
Adalar Adliyesi’nde asliye hukuk ve sulh hukuk mahkemeleri görev yapar; birimler için Adalar Adliyesi rehberimize bakabilirsiniz.
Üst Hakkı Nedir, Nasıl Kurulur?
Kısa cevap: Malik, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapma ya da mevcut yapıyı muhafaza etme yetkisi veren bir irtifak kurar. Hak kural olarak devredilebilir ve mirasçılara geçer; en az otuz yıllık haklar sürekli sayılır.
Üst Hakkı Sona Erince Ne Olur?
Kısa cevap: Yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur. Malik, aksi kararlaştırılmadıkça bedel ödemez; bedel kararlaştırılmış ve ödenmemişse üç ay içinde ipotek tescili istenebilir.
Süre, Devir İstemi ve Güvence
Kısa cevap: Üst hakkı en çok yüz yıl için kurulur ve dörtte üçü dolduktan sonra yeniden uzatılabilir; önceden verilen uzatma sözü bağlayıcı değildir. Ağır aykırılıkta malik, bedel ödeyerek hakkın erken devrini isteyebilir.
İrtifak Hakkı Nasıl Kullanılır, Ne Zaman Terkin Edilir?
Kısa cevap: Hak tescilin terkiniyle sona erer; yararı kalmayan irtifakın terkini istenebilir. Hak sahibi en az zarar verecek biçimde kullanmak, malik ise engel olmamak zorundadır. Kapsamı kural olarak tescil belirler.
Üst hakkı dosyasında izlenecek yol
Taşınmaz bir kullanım ilişkisine konu olmuşsa kira başlıkları için kira, cebrî satış ve haciz başlıkları için icra sayfamıza bakabilirsiniz.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir: dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Tapu iptali ve tescil, irtifakın terkini, bedel ve ecrimisil talepleri asliye hukuk mahkemesinin; ortaklığın giderilmesi ise sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Ada sınırları içindeki taşınmazlara ilişkin dosyalar bu nedenle Adalar Adliyesi’nde görülür; görev alanı dışında kalan talepler Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi’ne gider.
Dosyanız Değerlendirilirken Nelere Bakılır?
İlk olarak kütük: hak tescilli mi, hangi sayfada görünüyor.
İkincisi süre: kurulma süresi otuz yıllık eşiği aşıyor mu.
Üçüncüsü senet: yapının niteliği ve amacı resmî senette yazılı mı.
Dördüncüsü bedel: sona ermede ödeme kararlaştırılmış mı, nasıl hesaplanacak.
Beşincisi güvence: irat varsa ipotek tescil edilmiş mi.
Kararlaştırılan bedel ödenmez veya güvence altına alınmazsa, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ipotek tescili istenir ve bu ipotek sona ermeden başlayarak üç ay içinde tescil edilmelidir (TMK m.829). Dosyanızı değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Adalar gayrimenkul avukatı hangi işleri üstlenir?
Tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil, önalım, kamu kısıtlamalarına ilişkin uyuşmazlıklar ve alım–satım öncesi kayıt denetimi. Arazi üzerinde yapı yetkisi veren üst hakkının kurulması ve sona ermesi de bu kapsamdadır.
Üst hakkı nedir?
Bir taşınmaz malikinin, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak ya da mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren irtifak hakkı kurmasıdır (TMK m.826/1).
Üst hakkı devredilebilir mi?
Aksi kararlaştırılmış olmadıkça bu hak devredilebilir ve mirasçılara geçer (m.826/2). Devir yasağı için sözleşmede açık kayıt gerekir.
Üst hakkı tapuya ayrı bir taşınmaz olarak kaydedilebilir mi?
Bağımsız ve sürekli nitelikte ise, üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir (m.826/3).
Hangi üst hakkı sürekli sayılır?
En az otuz yıl için kurulan üst hakkı sürekli niteliktedir (m.826/3). Daha kısa süreli haklar bağımsız kayıt imkânından yararlanamaz.
Resmî senetteki kayıtlar sonraki malikleri bağlar mı?
Evet. Yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır (m.827).
Üst hakkı nasıl kurulur?
İrtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır; kurulmaya ilişkin sözleşmenin geçerliliği resmî şekle bağlıdır (m.780-781). Adalar’da işlem tapu müdürlüğünde yapılır.
Üst hakkı sona erince yapı kime kalır?
Üst hakkı sona erince yapılar arazi malikine kalır ve arazinin bütünleyici parçası olur (m.828/1).
Taşınmaz olarak kaydedilen üst hakkının sayfası ne olur?
Üst hakkı sona erince bu sayfa kapatılır; sayfa üzerindeki rehin hakları ile diğer bütün hak, kısıtlama ve yükümlülükler de sona erer. Bedele ilişkin hükümler saklıdır (m.828/2).
Yapı için malik bedel öder mi?
Taşınmaz maliki, aksi kararlaştırılmadıkça kendisine kalan yapılar için üst hakkı sahibine bir bedel ödemez (m.829/1). Bedel isteniyorsa sözleşmeye yazılmalıdır.
Bedel kararlaştırılmışsa nasıl belirlenir?
Uygun bir bedel kararlaştırılmışsa miktarı ve hesaplanış biçimi belirlenir. Bu bedel, üst hakkı kendileri için rehnedilmiş alacaklıların güvencesini oluşturur ve rızaları olmaksızın üst hakkı sahibine ödenmez (m.829/1).
Bedel ödenmezse ne yapılabilir?
Üst hakkı sahibi veya hak kendisine rehnedilmiş alacaklı, terkin edilen üst hakkı yerine aynı derecede ve sırada bir ipoteğin tescilini isteyebilir (m.829/2).
İpotek ne kadar sürede tescil edilmelidir?
Bu ipotek, üst hakkının sona ermesinden başlayarak üç ay içinde tescil edilir (m.829/3).
Arazinin eski hâline getirilmesi kararlaştırılabilir mi?
Evet. Bedelin miktarı, hesaplanış biçimi, borcun kaldırılması ve arazinin ilk hâline getirilmesine ilişkin anlaşmalar resmî şekle tâbidir ve tapu kütüğüne şerh verilebilir (m.830).
Üst hakkı en fazla kaç yıl için kurulur?
Bağımsız bir hak olarak en çok yüz yıl için kurulabilir (m.836/1).
Süre uzatılabilir mi?
Süresinin dörtte üçü dolduktan sonra, kurulması için öngörülen şekle uyularak her zaman en çok yüz yıllık yeni bir süre için uzatılabilir (m.836/2).
Uzatma sözü baştan verilebilir mi?
Hayır. Uzatma konusunda önceden yapılan taahhüt bağlayıcı değildir (m.836/2).
Malik üst hakkını erken sona erdirebilir mi?
Üst hakkı sahibi yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşar veya yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranırsa, malik hakkın süresinden önce kendisine devrini isteyebilir (m.831).
Erken devirde bedel ödenir mi?
Malik devri, kendisine geçecek yapılar için uygun bir bedel ödemek kaydıyla isteyebilir; üst hakkı sahibinin kusuru bedelde indirim sebebi olarak göz önüne alınabilir (m.832/1).
Devir ne zaman gerçekleşir?
Üst hakkının malike devri, bedelin ödenmesine veya güvence altına alınmış olmasına bağlıdır (m.832/2).
Üst hakkı karşılığı yıllık ödeme kararlaştırılırsa güvence var mı?
Malik, irat biçiminde borçlanılan edimleri güvence altına almak için en çok üç yıllık irat karşılığında üst hakkının ipotek edilmesini isteyebilir (m.834/1).
Bu ipotek icra satışında düşer mi?
Hayır. İpotek, üst hakkı devam ettiği sürece her zaman tescil edilebilir ve icra yoluyla satışta terkin olunmaz (m.835/1).
Üst hakkı ile kira arasındaki fark nedir?
Kira kişisel bir hak doğurur; üst hakkı ise aynî bir haktır, tapuya tescil edilir, kural olarak devredilebilir ve mirasçılara geçer. Kira uyuşmazlıkları için kira sayfamıza bakabilirsiniz.
İrtifak hakkı ne zaman sona erer?
İrtifak hakkı, tescilin terkini veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer (TMK m.783).
Yararı kalmayan irtifak kaldırılabilir mi?
Lehine irtifak kurulan taşınmaz için hiçbir yarar kalmamışsa yüklü taşınmaz maliki terkini isteyebilir; yüküne oranla çok az yarar sağlayan irtifakın bedel karşılığında kısmen veya tamamen terkini istenebilir (m.785).
İrtifakın kapsamı neye göre belirlenir?
Yetki ve yükümlülükleri açıkça belirlediği ölçüde tescil esas alınır; tescilden açıkça anlaşılmıyorsa kazanılma sebebine veya uzun süreden beri davasız ve iyiniyetle kullanılış biçimine bakılır (m.787).
Adalar’da taşınmaz davaları nerede görülür?
Adalar Adliyesi’nde asliye hukuk ve sulh hukuk mahkemeleri görev yapmaktadır. Tapu iptali ve tescil gibi davalar asliye hukuk, ortaklığın giderilmesi ise sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır.
Yazar Hakkında
Av. Burakhan Çalışkan, İstanbul Barosu levhasına kayıtlı olup Kartal’daki bürosunda taşınmaz uyuşmazlıklarını yürütmektedir. Büyükada, Heybeliada, Burgazada ve Kınalıada’daki işlerde; tapu iptali ve tescil ile ortaklığın giderilmesi davalarından ecrimisil ve önalım taleplerine, irtifak kurulması ve üst hakkı sözleşmelerinden sona ermede bedel tartışmalarına kadar malik, paydaş ve hak sahiplerini temsil etmektedir. İletişim: 0 506 976 23 55 — Cevizli Mahallesi, Ulubey Sokak, No: 4A D: 46, Kartal/İstanbul.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.826-836 — üst hakkı)
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.779-783 — irtifak hakkının kurulması, şekil ve tescil
- 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.783-790, 837-838 — irtifakın sona ermesi, kapsamı, kaynak hakkı ve diğer irtifaklar
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12 — taşınmazın aynından doğan davalarda kesin yetki
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.
