Kısa cevap: Taşınmaz alım satımında güvenliğin merkezi tapu kütüğüdür: tapu sicili herkese açıktır ve kimse sicildeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m.1020). Satış vaadi, kira, önalım gibi kişisel haklar ile ihtiyati tedbir kararları kütüğe şerh edilirse, sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009-1010). Kat mülkiyetinde ortak gideri ödemeyen kat maliki geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder (634 sayılı Kanun m.20).
Gayrimenkul uyuşmazlıklarının büyük bölümü, dava aşamasında değil tapu kaydı okunmadan atılan bir imzayla başlar. Şerhler bölümü görülmeden ödenen kapora, kat irtifakı ile kat mülkiyeti ayrımı bilinmeden devralınan daire, yönetimden sorulmayan ortak gider borcu — bunların her biri sonradan yıllar süren dosyalara dönüşür.
Bu sayfa Pendik’teki taşınmaz işlerini tapu sicili, şerhler, işlem güvenliği ve kat mülkiyeti ekseninde ele alıyor. Tapu iptali, izale-i şuyu, önalım ve ecrimisil davalarının usulü ayrı konulardır.
Şerhler bölümündeki bir satış vaadi ya da tedbir kaydı, taşınmazı devralan kişiyi de bağlar. Tapu kaydınızın incelenmesi için iletişime geçebilirsiniz.
Tapu Sicilinin Temel Kuralları
Kısa cevap: Tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir. Aynı maddenin ikinci cümlesi sonucu belirler: kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez (TMK m.1020).
Bu iki cümle, gayrimenkul hukukunun pratikteki omurgasıdır. Sicil açık olduğu için inceleme imkânı herkese tanınmıştır; incelemediği için bilmeyen kişi ise korunmaz. “Şerhi fark etmedim” savunması bu nedenle sonuç doğurmaz.
Şerhler: Kaydı Görmeyeni Bağlayan Haklar
Kısa cevap: Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009).
Şerhin işlevi budur: kişisel bir hakkı, taşınmazı sonradan devralan herkese karşı etkili hâle getirmek. Satış vaadi sözleşmesi imzalayan alıcı için bu, sözleşmenin kendisinden daha önemli olabilir — şerh yoksa taşınmaz iyiniyetli bir üçüncü kişiye satıldığında elde yalnızca tazminat talebi kalır.
İkinci grup, tasarruf yetkisi kısıtlamalarıdır: çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları (ihtiyati tedbir), haciz, iflâs kararı veya konkordato ile verilen süre ve kanunen şerh öngörülen işlemler (TMK m.1010). Bu nedenle tapu iptali ve tescil davası açarken dilekçeyle birlikte tedbir şerhi talep edilmesi, davanın esasından bile önceliklidir.
Taşınmaz alırken tapu kaydında nelere bakılır?
İyiniyetin Korunması ve Yolsuz Tescil
Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m.1023). Buna karşılık bir aynî hakkın yolsuz tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz (TMK m.1024). Yolsuz tescil, terkin veya değişiklik hâlinde ayni hakkı zedelenen kişi tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025).
Zarar doğmuşsa güvence Devlettedir: tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur ve zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder (TMK m.1007). Bu sorumluluk kusursuz sorumluluktur; davacının görevlinin kişisel kusurunu ispat etmesi gerekmez. Haksız kullanımdan doğan talepler için ecrimisil davası ve ecrimisil rehberimiz, idarenin fiilî el atması için kamulaştırmasız el atma yazımız yol gösterir.
Kat Mülkiyeti: Ortak Gider ve Sorumluluk
Kısa cevap: Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi giderlere arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür (634 sayılı Kanun m.20).
Kanun iki yaygın itirazı da baştan kapatır. Birincisi: kat maliki, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçerek ya da bunlara ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. İkincisi: gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Kiracının konumu da düzenlenmiştir: bağımsız bölümde kira akdine veya sükna hakkına dayanarak devamlı şekilde faydalananlar gider, avans ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22). Kira ilişkisinin diğer boyutları için Pendik kira avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Çekilmez Hâl: Mülkiyet Hakkının Devri
Kanun, ortak yaşamı sürdürülemez hâle getiren kat maliki için uç bir çözüm öngörür. Kat maliklerinden biri kendisine düşen borç ve yükümleri yerine getirmeyerek diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, diğerleri o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir (KMK m.25).
Uygulamada bu dava seyrek açılır, çünkü eşiği yüksektir: ihlalin “çekilmez” düzeye ulaşmış olması, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alınmış olması ve bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değerinin ödenmesi gerekir. Buna karşılık varlığı bilinmesi gereken bir yaptırımdır; çünkü kat malikleri, bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdür (KMK m.18).
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; taraflar aksini kararlaştıramaz ve hâkim bunu kendiliğinden gözetir. Pendik’in ayrı adliyesi bulunmadığından bu davalar Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi‘nde görülür.
Görev bakımından: tapu iptali ve tescil, önalım ve ecrimisil davaları asliye hukuk mahkemesinde; ortaklığın giderilmesi ve Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Bu son iki grupta dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Paylı mülkiyetin sona erdirilmesi için izale-i şuyu davası, önalım talebinin kaleme alınması için önalım talebi örneği yazımıza bakabilirsiniz.
Dosyanız Değerlendirilirken Nelere Bakılır?
İlk bakılan belge tapu kütüğü ve işlem dosyasıdır: malik kim, şerhler bölümünde ne var, rehin ve haciz kaydı bulunuyor mu, devir hangi hukuki sebebe dayanmış. Bu belgeler görülmeden hangi davanın açılacağı belirlenemez. Yalnızca tapu kaydına ilişkin işler için Pendik tapu avukatı sayfamız ayrıntı içerir.
İkincisi yapının hukuki durumudur: kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi kurulmuş, yapı kullanma izni alınmış mı, projeye aykırılık var mı. Üçüncüsü ortak gider geçmişidir. Dördüncüsü ise zaman: taşınmaz üçüncü kişiye devredilmiş mi, tedbir şerhi konulabilir mi, önalım ve ecrimisil bakımından süreler işlemiş mi. Miras yoluyla gelen taşınmazlarda süreç miras hukuku boyutuyla birlikte değerlendirilir.
Satış vaadi, kira ya da tedbir şerhi bulunup bulunmaması, taşınmazı devralan herkesi etkiler. Tapu kaydınızın ve sözleşmenizin incelenmesi için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu kaydını başkası adına inceleyebilir miyim?
Kanun bu konuda açıktır: tapu sicili herkese açıktır. İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir (TMK m.1020). Aynı madde şu sonucu da doğurur: kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez. Yani “şerhi görmedim” savunması korunmaz.
Satış vaadi sözleşmesi yaptım, taşınmaz başkasına satılabilir mi?
Sözleşme tapuya şerh edilmemişse evet, ve alıcı iyiniyetliyse kazanımı korunabilir. Buna karşılık taşınmaz satış vaadinden doğan hak tapu kütüğüne şerh edilebilir (TMK m.1009) ve şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Şerh, satış vaadi sözleşmesinin en kritik ve en çok atlanan adımıdır.
Dava açtım, taşınmaz satılırsa ne olur?
Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları — yani ihtiyati tedbir — tapu kütüğüne şerh verilebilir ve bu şerh, sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir (TMK m.1010/1). Şerh konulmadan geçen sürede taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişiye devredilirse, TMK m.1023 uyarınca onun kazanımı korunabilir. Bu nedenle tapu iptali gibi davalarda dilekçeyle birlikte tedbir talebi, davanın esasından bile önceliklidir.
Geçici tescil şerhi nedir?
İki hâlde verilebilir: iddia edilen bir aynî hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa ya da tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa (TMK m.1011). Geçici tescil şerhi, bütün ilgililerin razı olmasına veya hâkimin karar vermesine bağlıdır. Şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse, hak şerh tarihinden itibaren etkili olur.
Tapuda yolsuz bir kayıt var, ne yapabilirim?
Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş, bir tescil yolsuz olarak terkin edilmiş ya da değiştirilmişse, ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1025). Ancak iyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar saklıdır. Zarar doğmuşsa tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur (TMK m.1007).
Ortak gideri ödemeyen komşu hakkında ne yapılabilir?
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir. Ayrıca ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (KMK m.20). Bu oran kanunda yazılıdır ve yönetim planıyla aşağı çekilmedikçe uygulanır.
Daireyi kullanmıyorum, aidat ödemek zorunda mıyım?
Evet. Kanun bu savunmayı açıkça kapatır: kat malikleri, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz (KMK m.20/c).
Kiracı aidattan sorumlu mu?
Evet, ancak sınırlı olarak. Bağımsız bölümde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalananlar, kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m.22).
Aidat borcu için daireye ipotek konulabilir mi?
Evet. Kat malikinin borcu dava ve icra yoluyla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine ipotek tescil edilmesi mümkündür (KMK m.22). Bu, ortak gider alacağının kanunla güçlendirilmiş bir teminatıdır.
Bir kat maliki herkesin hayatını çekilmez hâle getiriyor, çözüm var mı?
Kanun uç bir çözüm öngörür: kat maliklerinden biri kendisine düşen borç ve yükümleri yerine getirmeyerek diğerlerinin haklarını çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, diğer kat malikleri o kişinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir (KMK m.25). Dava açılması, aksi kararlaştırılmadıkça diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu kararına bağlıdır ve bağımsız bölümün hükme en yakın tarihteki değeri ödenir.
Kat malikleri birbirine karşı nasıl davranmakla yükümlü?
Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler (KMK m.18). Bu yükümlülükler kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine de uygulanır; yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumlu olur.
Tescil olmadan mülkiyet geçer mi?
Kural olarak hayır: kurulması kanunen tescile tâbi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz (TMK m.1021). Ayrıca taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır (TMK m.706). Miras, mahkeme kararı, cebrî icra ve kamulaştırma gibi hâllerde mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak bu hâllerde de tasarruf işlemi yapabilmek tescile bağlıdır.
Pendik’teki taşınmaz davaları nerede görülür?
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; taraflar aksini kararlaştıramaz. Pendik’in ayrı adliyesi bulunmadığından bu davalar Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi‘nde görülür. Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
Yazar Hakkında
Av. Burakhan Çalışkan, İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat olarak Kartal’daki bürosunda gayrimenkul ve eşya hukuku dosyalarını takip etmektedir. Pendik ve çevre ilçelerdeki taşınmazlara ilişkin işlerde; tapu kaydı ve işlem dosyasının incelenmesinden şerh ve ihtiyati tedbir taleplerine, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklardan tapu iptali ve tescil davalarına kadar sürecin bütün aşamalarında müvekkillerini temsil etmektedir. İletişim: 0 506 976 23 55 — Cevizli Mahallesi, Ulubey Sokak, No: 4A D: 46, Kartal/İstanbul.
Kaynaklar
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.706, 1007, 1009-1011, 1020-1025)
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.18, 20, 22, 25)
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.18/B)
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — tkgm.gov.tr
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.
