Kısa cevap: Kira sözleşmelerinde kanun, kiracı aleyhine konulan bazı şartları doğrudan geçersiz sayar: kira ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü, gecikmede ceza koşulu ve sonraki kiraların muaccel olması şartı hükümsüzdür (TBK m.346). Depozito üç aylık kira bedelini aşamaz ve kanuni usulle bankada tutulur (TBK m.342). Kiralanan satılırsa yeni malik sözleşmenin tarafı olur (TBK m.310). Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk dava şartıdır.
Kira dosyalarının çoğu, sözleşmenin imzalandığı gün şekillenir. Matbu sözleşmelere eklenen cezai şart maddeleri, üç aylık sınırı aşan depozitolar ve kiracıya dayatılan bağlantılı sözleşmeler yıllarca sorun doğurur — oysa bunların önemli bir bölümü kanunen zaten geçersizdir ve bu bilinmediği için uygulanmaya devam eder.
Bu sayfa Pendik’teki kira ilişkilerini sözleşmenin içeriği ve devamı ekseninde ele alıyor: geçersiz şartlar, depozito, yan giderler, kiralananın el değiştirmesi, alt kira ve erken tahliye. Tahliye sebepleri ve kira artış tavanı ayrı konulardır.
Ceza koşulu, muacceliyet şartı ve üç aylık sınırı aşan depozito kanunen geçersizdir. Sözleşmenizin incelenmesi için iletişime geçebilirsiniz.
Kanunen Geçersiz Sayılan Sözleşme Şartları
Kısa cevap: Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346).
Bu hüküm, matbu kira sözleşmelerinde en sık rastlanan iki maddeyi doğrudan hükümsüz kılar. “Kira üç gün geciktiğinde bir aylık kira tutarında cezai şart ödenir” ya da “bir kira ödenmezse yılın tamamı muaccel olur” biçimindeki düzenlemeler, sözleşmede yazılı olsa da uygulanamaz.
İkinci geçersizlik sebebi bağlantılı sözleşmedir: sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, bu bağlantılı sözleşme geçersizdir (TBK m.340). Kiracı tarafındaki diğer haklar için kiracı tahliyesi sayfamıza bakabilirsiniz.
Depozito: Üç Aylık Sınır ve Bankada Tutma Usulü
Kısa cevap: Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342). Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa, kiracı parayı kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder.
Kanunun getirdiği asıl koruma iade aşamasındadır. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Ayrıca kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya takip başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi iade eder.
Uygulamada depozito çoğunlukla elden verilir ve bu usul hiç işletilmez. Sonuç, sözleşme bittiğinde ispat yükünün kiracıya kalması ve iade tartışmasının aylarca sürmesidir. Depozitonun kanuni usulle yatırılması, kiracı açısından en etkili önlemdir.
Kira sözleşmesi imzalanırken kontrol listesi
Kiralanan El Değiştirirse: “Satış Kirayı Bozmaz”
Kısa cevap: Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır. Yani taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
Aynı mantık sınırlı ayni haklar için de geçerlidir: sözleşmeden sonra üçüncü bir kişi kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, el değiştirmeyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır (TBK m.311). Kiracının konumunu güçlendiren bir başka imkân ise şerhtir: taşınmaz kiralarında kira sözleşmesi tapu siciline şerh edilebilir (TBK m.312). Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinin koşulları için ev sahibi evi satarsa kiracıyı çıkarabilir mi yazımıza bakabilirsiniz.
Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri
Genel kural kiracı lehinedir: kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi kullanım hakkını da devredebilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında bu serbestlik kaldırılmıştır: kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (TBK m.322).
Sorumluluk zinciri de düzenlenmiştir: alt kiracı kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.
Süresinden Önce Çıkmak
Kısa cevap: Kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verirse, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder (TBK m.325). Yani kalan sürenin tamamı değil, yeniden kiralama için gereken makul süre esas alınır.
Kiracının bu süreyi kısaltma imkânı vardır: bu sürenin geçmesinden önce, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa, kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Ayrıca kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
Arabuluculuk, Görevli Mahkeme ve Dosyanın Değerlendirilmesi
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B-1-a). Tek istisna, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanun’a göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir. Davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür; Pendik’in ayrı adliyesi bulunmadığından dosyalar İstanbul Anadolu Adliyesi‘nde görülür.
Bir kira dosyası değerlendirilirken önce sözleşme metni okunur: hangi maddeler kanunen geçersiz, depozito sınırı aşılmış mı, yan giderler nasıl paylaştırılmış, alt kira izni var mı. Sonra ödeme kayıtları incelenir — banka dekontları, açıklamalar ve varsa ihtarnameler. Üçüncüsü taşınmazın durumudur: malik değişmiş mi, tapuda şerh var mı, kat mülkiyetinden doğan ortak gider borcu bulunuyor mu. Kira bedelinin güncellenmesi için kira tespit davası, tahliye taahhüdüne dayalı süreç için tahliye taahhüdü, kiraya veren tarafındaki haklar için ev sahibi sayfalarımıza bakabilirsiniz. Bilirkişi raporuna itiraz için kira davası bilirkişi raporuna itiraz yazımız yol gösterir.
Kanun bu iki konuda net sınırlar koymuştur; sözleşmede aksi yazsa bile sonuç değişmez. Sözleşmenizin ve ödeme kayıtlarınızın incelenmesi için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Depozito en fazla ne kadar istenebilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m.342). Üç aylık kirayı aşan kısım için kiracı ödeme yükümlülüğü altında değildir. Bu sınır emredici niteliktedir; sözleşmeye yazılmış olması sonucu değiştirmez.
Depozitomu ev sahibi vermiyor, ne yapabilirim?
Kanun bunun için özel bir usul öngörmüştür. Güvence para olarak verilmişse, kiracı bunu kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya takip başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi iade eder (TBK m.342).
Sözleşmede “kira gecikirse ceza ödenir” yazıyor, geçerli mi?
Hayır. Kanun açıktır: kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346). Bu hükümler sözleşmede yer alsa dahi uygulanmaz.
Kirayla birlikte başka bir sözleşme imzalatıldı, bağlayıcı mı?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir (TBK m.340). Ölçüt ikilidir: kiracının yararı var mı ve borç kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkili mi.
Oturduğum ev satıldı, çıkmak zorunda mıyım?
Sözleşme kendiliğinden sona ermez. Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Yani yeni malik, mevcut sözleşmeyi devralır. Yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye isteyebilmesi ayrı bir konudur ve kanunda öngörülen süre ve usule bağlıdır.
Kira sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi?
Evet. Taşınmaz kiralarında kira sözleşmesi tapu siciline şerh edilebilir (TBK m.312). Şerh, kiracının hakkını taşınmazı sonradan devralanlara karşı güçlendirir. Uzun süreli işyeri kiralarında bu adım sıklıkla ihmal edilir ve taşınmazın el değiştirmesi hâlinde uyuşmazlık doğurur.
Kiraladığım yeri başkasına kiralayabilir miyim?
Genel kural kiracı lehinedir: kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebilir ve kullanım hakkını devredebilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında bu serbestlik kaldırılmıştır: kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (TBK m.322).
Alt kiracı zarar verirse kim sorumlu?
Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur (TBK m.322). Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir. Yani sorumluluk zinciri kiracıda kesilmez.
Sözleşme bitmeden çıktım, kalan kiraları ödemek zorunda mıyım?
Tamamını değil. Kiracı sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verirse, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracı bu süre geçmeden, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa borçları sona erer (TBK m.325).
Ev sahibi ben çıktıktan sonra evi kiraya verdi, yine de ödeyecek miyim?
Hayır, indirim yapılır. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür (TBK m.325). “Elde etmekten kasten kaçındığı yararlar” ifadesi önemlidir: kiraya veren makul bir teklifi sırf borcu sürdürmek için reddedemez.
Yan giderleri kim öder?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri kiracıya aittir (TBK m.341). Buna karşılık kat mülkiyetinde ortak yerlerin bakım, onarım ve güçlendirme giderleri kural olarak kat malikine düşer; kiracının bu kalemlerdeki sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır.
Kira uyuşmazlığında dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B-1-a). Tek istisna, kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanun’a göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümlerdir; bu yol arabuluculuk şartı dışındadır.
Kira uyuşmazlıkları hangi mahkemede görülür?
Kira ilişkisinden doğan davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür. Pendik’in ayrı adliyesi bulunmadığından dosyalar Kartal’daki İstanbul Anadolu Adliyesi‘nde görülür. Taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Yazar Hakkında
Av. Burakhan Çalışkan, İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat olarak Kartal’daki bürosunda kira hukuku dosyalarını takip etmektedir. Pendik ve çevre ilçelerdeki konut ve işyeri kiralarında; sözleşmenin hazırlanmasından depozito ve yan gider uyuşmazlıklarına, kira tespiti ve tahliye süreçlerinden icra takibine kadar hem kiracı hem kiraya veren tarafında müvekkillerini temsil etmektedir. İletişim: 0 506 976 23 55 — Cevizli Mahallesi, Ulubey Sokak, No: 4A D: 46, Kartal/İstanbul.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.310-312, 322, 325, 340-342, 346)
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.18/B)
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — mevzuat.gov.tr
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.
