Kısa cevap: Kira avukatının baktığı davalar tahliye, kira bedelinin tespiti, kira alacağı, depozito, ayıp ve onarım ile tahliye taahhüdü başlıkları altında toplanır. Bunların yanında mahkemeden ayrı işleyen bir yol vardır: kiralanan taşınmazın icra dairesi üzerinden tahliyesi.
Bu sayfada önce kira avukatının hangi davalara baktığını ve sürecin nasıl yürüdüğünü ele alıyor, ardından çoğu kaynakta yalnızca adı geçen ama pratikte en hızlı sonuç veren yola iniyoruz: icra yoluyla tahliye — kira ödenmemesi ve sözleşme süresinin bitmesi hâllerinde hangi süreler işler, itiraz nasıl aşılır.
Kadıköy’den gelen dosyalarda hem kiracı hem kiraya veren tarafında çalışıyoruz: sözleşmenin incelenmesinden doğru yolun seçilmesine, itirazın kaldırılmasından tahliyenin infazına kadar.
İtirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, aynı alacak için bir daha ilamsız takip yapamaz (İİK m.269). Dosyanızdaki tarihleri değerlendirmek için iletişime geçebilirsiniz.
Kira Avukatı Ne Yapar, Hangi Davalara Bakar?
Kısa cevap: Çalışma üç eksende yürür — sözleşmenin ve belge gücünün incelenmesi, mahkeme mi icra dairesi mi olduğunun seçilmesi ve sürelerin yönetilmesiyle sonucun infaz edilmesi.
Tahliye tarafında Kadıköy kiracı tahliye avukatı, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve tahliye taahhüdü, bedel tarafında kira tespit davası sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Kira Uyuşmazlığı Hangi Adımlarla Yürür?
Kısa cevap: Önce sözleşme incelenir; özellikle noter onayı olup olmadığı belirlenir. Ardından yol seçilir, ihtar veya tahliye emri tebliğ edilir; itiraz gelirse itirazın kaldırılması istenir ve sonuçta tahliye infaz edilir.
Bu zincirde sonucu belirleyen tek bir ayrıntı öne çıkar: sözleşmenin noterlikçe düzenlenmiş veya imzası tasdik edilmiş olup olmadığı. Adi yazılı sözleşmede kiracı akdi veya imzayı reddederse, kiraya veren icra yolundan çıkıp genel mahkemeye gitmek zorunda kalabilir. Kiraya veren tarafındaki diğer haklar için ev sahibi hakları, alacağın tahsili için Kadıköy icra avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Kira Ödenmemesi Nedeniyle İcra Yoluyla Tahliye
Kısa cevap: Ödeme emri, ihtarı ve tahliye istenebileceği tebliğini içerir. İtiraz süresi yedi gündür ve akit açıkça reddedilmezse kabul edilmiş sayılır. İtiraz yoksa altı ay içinde tahliye kararı istenir; karar kesinleşmeden infaz edilir.
Kira ödenmediğinde icra yoluyla tahliyede izlenen yol
Sözleşme Süresinin Bitmesi Nedeniyle Tahliye
Kısa cevap: Süre bittikten bir ay içinde sözleşme icra dairesine ibraz edilerek tahliye istenir; tahliye emri on beş günlük süre verir. Kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir; itiraz ancak aynı kuvvette belge gösterilemezse kaldırılır.
Bu yolda iki sınır dikkat gerektirir: başvurunun bir aylık süreye bağlanmış olması ve konut ile çatılı işyeri kiralarındaki uzama hükümlerinin ayrıca değerlendirilmesi gereği. Ayrıca tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka biri varsa süreç m.276 çerçevesinde ayrı işler. Taşınmazın mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklar için Kadıköy gayrimenkul avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Görevli Mahkeme ve Arabuluculuk
Kira ilişkisinden doğan tahliye, kira bedelinin tespiti ve alacak davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür; kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanır. Buna karşılık kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu kapsamın dışındadır ve takip icra dairesinde yürür; itirazın kaldırılması ile tahliye talepleri icra hukuk mahkemesinde karara bağlanır. Kadıköy’ün ayrı adliyesi bulunmadığından dosyalar İstanbul Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Dosyanız Değerlendirilirken Nelere Bakılır?
İlk başlık sözleşmenin belge gücüdür: noterlikçe düzenlenmiş veya imzası tasdik edilmiş mi, yoksa adi yazılı mı.
İkincisi tebliğ tarihleridir; ödeme emri veya tahliye emri usulüne uygun tebliğ edilmiş mi, yedi günlük itiraz süresi işlemiş mi.
Üçüncüsü itirazın içeriğidir: kira akdi ve imza açık ve kesin olarak reddedilmiş mi, yoksa kabul edilmiş mi sayılacak.
Dördüncüsü alacaklının süreleridir; itirazdan sonraki altı aylık süre ile ihtar süresinin bitiminden itibaren işleyen altı aylık süre kaçırılmış mı.
Beşincisi infaz koşuludur: tahliye kararının tefhim veya tebliğinden itibaren on günlük süre dolmuş mu, taşınmazda üçüncü kişi bulunuyor mu.
Borçlu itirazında kira akdini ve imzayı açık ve kesin olarak reddetmezse akdi kabul etmiş sayılır (İİK m.269). İtiraz dilekçenizi veya takibinizi değerlendirmek için Çalışkan Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira avukatı hangi davalara bakar?
Başlıcaları: tahliye davaları, icra yoluyla tahliye, kira bedelinin tespiti, kira alacağı takibi, depozito uyuşmazlıkları, ayıp ve onarım talepleri, tahliye taahhüdünün uygulanması, alt kira ve devir uyuşmazlıkları ile tahliyesi istenen yerde üçüncü kişi bulunması hâlleri.
Kira avukatı somut olarak ne yapar?
Önce sözleşmeyi inceler — özellikle noter onayı olup olmadığını, çünkü bu, icra yolunun sonucunu doğrudan etkiler. Ardından mahkeme mi icra dairesi mi olduğuna karar verir, ihtar veya tahliye emrini hazırlar, itiraz gelirse itirazın kaldırılması talebini yürütür ve tahliyenin infazını takip eder.
Kira uyuşmazlığı hangi adımlarla yürür?
Altı adım: sözleşmenin incelenmesi, yolun seçilmesi, ihtar veya tahliye emri, itiraz penceresi, itirazın kaldırılması ve tahliye ile teslim.
Kira ödenmezse icra yoluyla tahliye mümkün mü?
Mümkündür. Takip adi veya hasılat kirasına ilişkinse ve alacaklı talep ederse ödeme emri, kanundaki ihtarı ve kanuni süre geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini içerir (İİK m.269/1).
Ödeme emrine itiraz süresi ne kadar?
Bu takipte süre kısadır: borçlu, tebliğ üzerine yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır ve itiraz takibi durdurur (İİK m.269).
İtirazda sözleşmeyi reddetmezsem ne olur?
Kabul etmiş sayılırsınız: borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır (İİK m.269/2). Bu nedenle itirazın içeriği, süresi kadar önemlidir.
Sözleşmeyi reddeden borçlu sonradan ödeme iddiasında bulunabilir mi?
Bulunamaz. Kanun bağlılık kuralı koyar: akdi reddeden borçlu bu itiraz sebebiyle bağlıdır. İtirazın varit olmadığı tahakkuk ettikten sonra ödeme, takas veya sair bir def’ide bulunamaz (İİK m.269/b).
Kirayı ödediğimi nasıl ispat edebilirim?
Kanun ispat araçlarını sınırlar: akdi reddetmeyip kiranın ödendiğini ileri süren borçlu, bunu noterlikçe re’sen tanzim veya imzası tasdik edilmiş veya alacaklı tarafından ikrar olunmuş bir belge yahut resmi dairelerin veya yetkili makamların usulüne göre verdikleri bir makbuz veya vesika ile ispat etmek zorundadır (İİK m.269/c).
Borçlu itiraz etmezse tahliye ne zaman olur?
Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (İİK m.269/a).
Alacaklı itirazdan sonra ne kadar süre içinde harekete geçmeli?
Altı ay içinde; aksi hâlde yol kapanır: itirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoluyla takip yapamaz (İİK m.269).
Tahliye kararı kesinleşmeden uygulanır mı?
Uygulanır: icra mahkemesinin tahliyeye mütedair kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Ancak tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi lazımdır (İİK m.269/c).
Sözleşme süresi bittiğinde icra yoluyla tahliye istenebilir mi?
İstenebilir, ancak süre çok kısadır: mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir (İİK m.272/1). Konut ve çatılı işyeri kiralarındaki uzama hükümleri ayrıca değerlendirilir.
Tahliye emrinde hangi süre verilir?
İcra memuru, tahliye emri tebliğiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Emirde ayrıca, kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair itiraz varsa yedi gün içinde bildirilmesi, aksi hâlde zorla çıkarılacağı yazılır (İİK m.272).
Tahliye emrine nasıl itiraz edilir?
İtiraz etmek isteyen kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya şifahen icra dairesine bildirir. Bu suretle yapılan itiraz tahliye takibini durdurur (İİK m.274).
İtiraz hangi hâlde kaldırılır?
Belge gücü belirleyicidir: tahliye talebi noterlikçe re’sen tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir sözleşmeye dayanıyorsa ve kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır (İİK m.275).
İtirazın kaldırılmasından sonra dava açılabilir mi?
Açılabilir: tahliye ve teslim icra edildikten veya kaldırma talebi reddolunduktan sonra kiracının veya kiralayanın umumi hükümlere göre mahkemeye müracaat hakları saklıdır (İİK m.275). Yani icra yolundaki sonuç, esasa ilişkin uyuşmazlığı kapatmaz.
Tahliye edilecek yerde başka biri oturuyorsa ne olur?
Kural hızlı işler: tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur (İİK m.276).
Üçüncü kişi eski tarihli bir işgal iddiasında bulunursa?
Bu hâlde tahliye ertelenir: kişi resmi vesika gösteremese de sözleşme tarihinden evvelki bir zamandan beri orayı işgal etmekte bulunduğunu beyan eder ve bu beyan memurun mahallinde yapacağı tahkikatla doğrulanırsa, memur tahliyeyi tehirle üç gün içinde durumu icra mahkemesine bildirir (İİK m.276).
Kira uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanır; ancak kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışında tutulmuştur. Bu, icra yolunun pratik üstünlüklerinden biridir.
Bu işler nerede görülür?
Tahliye, kira tespiti ve alacak davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. İcra yoluyla tahliyede takip icra dairesinde yürür ve itirazın kaldırılması ile tahliye talepleri icra hukuk mahkemesinde karara bağlanır. Kadıköy’ün ayrı adliyesi bulunmadığından dosyalar Anadolu Adliyesi’nde görülür.
Yazar Hakkında
Av. Burakhan Çalışkan, İstanbul Barosu’na kayıtlı avukat olarak Kartal’daki bürosunda kira hukuku dosyalarını takip etmektedir. Kadıköy ve çevre semtlerden gelen dosyalarda; tahliye ve kira tespit davalarından icra yoluyla tahliye takiplerine, itirazın kaldırılması taleplerinden depozito ve ayıp uyuşmazlıklarına kadar hem kiracı hem kiraya veren tarafında müvekkillerini temsil etmektedir. İletişim: 0 506 976 23 55 — Cevizli Mahallesi, Ulubey Sokak, No: 4A D: 46, Kartal/İstanbul.
Kaynaklar
- 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanunu — mevzuat.gov.tr (m.269-276)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — mevzuat.gov.tr (kira hükümleri)
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu — mevzuat.gov.tr
- 4949 sayılı Kanun (17/7/2003) — İİK m.269/a değişikliği
Hukuki Sorumluluk Reddi
Bu makale yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup güncel mevzuat ve yerleşik hukuki uygulama esas alınarak kaleme alınmıştır. İçerikte yer alan değerlendirmeler, somut olayın kendine özgü koşullarına göre farklılık gösterebilecek genel nitelikte açıklamalardır ve hiçbir şekilde hukuki tavsiye niteliği taşımaz, avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Mevzuat ve içtihatlar zaman içinde değişebileceğinden, somut bir hukuki sorun hakkında adım atmadan önce alanında yetkili bir avukata danışılması önerilir.
